Cassazione Civile, Sentenza n. 8254/2025 del 28/03/2025

Esito

La controversia

L'avvocato Nicola Sculco, proprietario di un'unità nel condominio 'Casa a Mare' (parte del Supercondominio Capo Migliarese), ha impugnato la deliberazione dell'assemblea dei rappresentanti del supercondominio del 25/08/2015 che approvava il consuntivo, contestando in particolare l'inclusione di spese per la gestione della spiaggia, la sostituzione di un tubo di alimentazione per €7.000, le spese di giardino e voci 'varie ed eventuali'. Il Tribunale di Imperia aveva ritenuto che il singolo condomino non fosse legittimato ad impugnare le delibere dell'assemblea dei rappresentanti, spettando tale potere solo ai rappresentanti designati. Sculco ha dedotto violazione di norme codicistiche (artt. 67 disp. att. c.c., 1117, 1117-bis, 1137 c.c., 1123 c.c., 1118 c.c., 817 c.2 c.c.) e costituzionali (artt. 23, 24, 25, 3 Cost.).

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Pur ritenendo errata la motivazione del Tribunale che escludeva in radice la legittimazione del singolo condomino, la Corte ha confermato che il ricorrente non poteva impugnare la delibera nel caso concreto perché questa era stata approvata con il voto favorevole del rappresentante del suo condominio (Casa a Mare). La Corte ha chiarito in diritto che, se il rappresentante ha votato favorevolmente, il singolo condomino non può impugnare la delibera salvo far valere, nel rapporto interno, vizi della delega o carenze del potere di rappresentanza secondo le regole del mandato; se invece il rappresentante è stato assente, dissenziente o astenuto, il singolo condomino è legittimato ad impugnare secondo i termini e le condizioni di legge. Non sono state concesse spese di causa per l'intimato che non ha difeso. Infine la Corte ha disposto l'eventuale obbligo del ricorrente al versamento del contributo unificato aggiuntivo ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, DPR 115/2002.

Norme richiamate

• art. 67, commi 3 e 4, disp. att. c.c.

  «nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio (…)»

  Impone la nomina di un rappresentante per la gestione ordinaria delle parti comuni del supercondominio e l'obbligo di comunicazione delle decisioni; tuttavia tale delega è limitata alla funzione amministrativa collegiale e non esclude la possibilità per il singolo condomino di agire in giudizio per impugnare le decisioni, nei casi e con le condizioni previste dalla legge.

• art. 1117 c.c.

  Definisce le parti comuni e costituisce la base della disciplina del supercondominio: beni e servizi comuni a più condominii costituiscono il presupposto per l'applicazione delle regole sul supercondominio.

• art. 1117-bis c.c.

  Introduce la disciplina del supercondominio: rileva la presenza di parti comuni tra più edifici/condomini e attiva le regole particolari (es. art. 67 disp. att.).

• art. 1137 c.c.

  Stabilisce le condizioni e i termini per l'impugnazione delle deliberazioni condominiali (fra cui il termine di trenta giorni) e le condizioni di legittimazione del condomino che intende impugnare la delibera; la Corte lo applica considerando il singolo condomino legittimato se il rappresentante è assente, dissenziente o astenuto.

• art. 1136 c.c.

  Regola le maggioranze assembleari; viene richiamato per spiegare che, nel supercondominio, il calcolo delle maggioranze considera sia l'elemento personale (numero di titolari) sia quello reale (valore proporzionale delle unità o dei condominii).

• art. 1123, comma 2, c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla ripartizione delle spese; la Corte non ha ritenuto decisiva la censura di violazione di questa norma sul punto della legittimazione al ricorso.

• art. 1118 c.c.

  Richiamato in relazione alla distinzione tra parti esclusive e parti comuni e alla relativa ripartizione delle spese; la questione è stata trattata come meritevole di valutazione sostanziale solo se la legittimazione fosse stata accertata.

• art. 817, comma 2, c.c.

  Invocato con riferimento a questioni di manutenzione e ripartizione delle spese del giardino; la Corte lo menziona nell'ambito delle censure sulle singole voci di spesa ma lo esamina solo dopo aver chiarito la legittimazione processuale.

• art. 77 c.p.c.

  Richiesto per sottolineare che, affinché il rappresentante o l'amministratore possano agire processualmente per conto del condomino, è necessaria la procura (rilevanza per l'esercizio dell'azione giudiziale da parte dei rappresentanti).

• art. 2347 c.c. e art. 2468, quinto comma, c.c.

  Richiamati per contrasto: nelle ipotesi di comproprietà di azioni/quote societarie la disciplina consente che soltanto il rappresentante comune eserciti i diritti; la Corte spiega che la disciplina del supercondominio è diversa e non attribuisce esclusività identica al rappresentante per la tutela giudiziaria.

• art. 23, 24, 25 Cost.

  Le censure costituzionali del ricorrente (riserva di legge, diritto di difesa, giudice naturale) sono ritenute infondate: la normativa sul supercondominio rispetta la riserva di legge e non nega l'accesso al giudice per il singolo condomino.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  Prevede la possibilità di un ulteriore versamento a titolo di contributo unificato; la Corte rileva la sussistenza dei presupposti per l'applicazione di tale norma nei confronti del ricorrente.

Massime di principio

• Il supercondominio sorge quando esistono parti comuni tra più condominii; per la gestione ordinaria di tali parti la legge impone la nomina di un rappresentante per ciascun condominio (art. 67 disp. att.).
• La delega al rappresentante è limitata alla partecipazione assembleare per la gestione ordinaria e la nomina dell'amministratore; non trasforma automaticamente il rappresentante nell'unico soggetto legittimato a impugnare le deliberazioni in sede giudiziaria.
• Il singolo condomino può impugnare la deliberazione dell'assemblea dei rappresentanti se il proprio rappresentante è stato assente, dissenziente o astenuto; in tali casi valgono i termini e le condizioni dell'art. 1137 c.c.
• Se la deliberazione è stata approvata con il voto favorevole del rappresentante del condomino, il singolo condomino non può impugnarla direttamente salvo far valere, nel rapporto interno, vizi della delega o carenze del potere di rappresentanza secondo le regole del mandato (azione nei confronti del rappresentante).
• Per agire in giudizio contro decisioni del supercondominio, valutare sempre: a) comportamento del rappresentante in assemblea; b) esistenza di procure o deleghe processuali; c) classificazione della decisione come gestione ordinaria (rientra nell'art. 67) o materia diversa (in tal caso può essere richiesta la partecipazione diretta dei singoli condomini).
• In pratica, prima di promuovere impugnazione, il condomino dovrebbe acquisire documentazione sull'assemblea (verbali, comunicazioni del rappresentante), verificare il voto del rappresentante e, se necessario, agire per vizi di delega o ottenere procure per la rappresentanza processuale.