Cassazione Civile, Sentenza n. 16078/2020 del 28/07/2020

Esito

La controversia

Il ricorrente proponeva l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di compravendita del 16 maggio 1993 relativo a una porzione di fabbricato a S. Teresa di Gallura. In appello la convenuta aveva contestato l'indeterminatezza/indeterminabilità dell'immobile oggetto del preliminare a causa del successivo riaccatastamento e di una sanatoria edilizia, ottenendo il rigetto della domanda di trasferimento coattivo; il ricorrente impugnava tale decisione per violazione delle norme sulla determinabilità dell'oggetto del contratto e per altre doglianze processuali (ammissione di eccezioni in appello, onere della prova, omesso esame di fatto decisivo).

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il primo motivo (sull'inammissibilità delle eccezioni in appello), accolto il secondo motivo (sull'errata interpretazione della determinabilita dell'oggetto) e dichiarato assorbiti gli altri motivi. Ha cassato la sentenza della Corte d'appello limitatamente al motivo accolto e ha rinviato la causa alla Corte di appello di Cagliari - sez. dist. di Sassari, in diversa composizione, intimando di uniformarsi al principio di diritto enunciato. Ha inoltre disposto che la Corte di rinvio regoli le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Disciplina la domanda di esecuzione in forma specifica; la Corte ha ritenuto che la determinabilita dell'oggetto del preliminare sia condizione per l'adozione della sentenza ex art. 2932 c.c.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato in relazione all'ammissione di eccezioni in sede d'appello: la Corte ha escluso che le eccezioni sollevate costituissero domanda nuova tale da violare art. 345 c.p.c.

• art. 1325 c.c.

  Riferimento ai requisiti del contratto; la Corte ha collegato la validita del preliminare alla sufficiente determinabilita dell'oggetto desumibile dalla descrizione contrattuale

• art. 1346 c.c.

  Norma sulla determinabilità dell'oggetto del contratto: la Corte ha interpretato che la determinabilità si valuta con riferimento alla descrizione contenuta nel preliminare e non viene automaticamente compromessa da successivi cambiamenti catastali

• art. 360 c.p.c.

  Dispositivi dei motivi di ricorso per cassazione; la Corte ha esaminato i motivi ex art. 360 comma 1 nn. 4 e 5 c.p.c. per verificare le doglianze di diritto

• art. 2697 c.c.

  Onere della prova: la questione è stata discussa in ordine alla responsabilità dell'appellante di provare l'indeterminabilità dell'oggetto, ma la Corte di legittimità ha indicato che l'eventuale verifica può svolgersi in istruttoria

• art. 342 c.p.c.

  Richiamato nella fase di merito come doglianza sulla procedura: la Corte ha ritenuto infondata l'eccezione di violazione di tale norma

• art. 380-bis c.p.c.

  Norma sul procedimento camerale; menzionata rispetto alla proposta di trattazione secondo il rito abbreviato, poi rimessa alla pubblica udienza

• art. 378 c.p.c.

  Consente deposito di memoria difensiva prima dell'udienza pubblica; rilevante per le memorie depositate dal ricorrente in vista dell'udienza

Massime di principio

• La determinabilità dell'oggetto di un contratto preliminare deve valutarsi in base alla descrizione contenuta nel preliminare stesso; successivi cambi catastali non annullano automaticamente la determinabilità se la descrizione originaria era sufficientemente identificativa.
• In caso di riaccatastamento o ridefinizione dei mappali, il giudice può procedere, se necessario, a un'istruttoria per verificare la riconducibilità tra i dati catastali nuovi e quelli indicati nel preliminare, ma non può ritenere di per sé indeterminabile l'oggetto solo per la sopravvenuta ridenominazione.
• Le eccezioni sollevate in appello che attengono alla valutazione della domanda originaria non necessariamente configurano una domanda nuova e quindi non sono automaticamente inammissibili per tale motivo.
• L'onere probatorio spetta a chi deduce l'indeterminabilità dell'oggetto; pertanto, la parte che sostiene tale vicenda deve portare elementi idonei a dimostrarla.
• Quando il preliminare ha già prodotto effetti pratici (es. immissione nel possesso), ciò può essere elemento sintomatico della corretta individuazione dell'immobile e rafforzare la valutazione di determinabilità.