L.R. Sicilia 23/2021

Modifiche alla disciplina edilizia e urbanistica siciliana

La legge regionale siciliana n. 23 del 2021 interviene in modo esteso sulla l.r. 16/2016 e su altre norme collegate, aggiornando il recepimento del DPR 380/2001 e introducendo regole su titoli abilitativi, recupero del patrimonio edilizio, contributi, trasferimenti di volumetrie e semplificazioni procedurali.

Ambito di applicazione e recepimento del DPR 380/2001

Dal giorno di entrata in vigore della legge si applica in Sicilia il DPR 380/2001 e successive modifiche, salvo quanto previsto nel Titolo II della l.r. 16/2016, come riformulato. Il Titolo II elenca le norme statali recepite con modifiche, riguardando in particolare attività edilizia libera, CILA/SCIA, permesso di costruire, contributo di costruzione, agibilità, disciplina sismica e opere pubbliche.

Attività edilizia libera e interventi con CILA

La disciplina amplia gli interventi eseguibili senza titolo abilitativo, con o senza comunicazione asseverata, nel rispetto degli strumenti urbanistici comunali e delle normative di settore, incluse quelle sismiche, antincendio, igienico-sanitarie, energetiche, paesaggistiche e di tutela idrogeologica.

Sono considerati attività libere, tra gli altri:

• manutenzione ordinaria;
• eliminazione di barriere architettoniche, compresi alcuni ascensori esterni su aree private;
• serre mobili stagionali e opere agricole connesse;
• recinzioni di fondi rustici, strade poderali, giardinaggio, cisterne, opere irrigue e muri a secco entro determinate altezze;
• pergolati, pergotende e gazebi facilmente rimovibili a servizio di immobili regolarmente assentiti;
• pompe di calore di potenza utile nominale inferiore a 12 kW, anche su prospetti, con vincoli di non visibilità e rispetto del decoro;
• opere stagionali e temporanee rimovibili entro 180 giorni complessivi;
• pavimentazioni e finiture esterne entro gli indici di permeabilità, con regola del 40% nei comuni privi di indice specifico;
• aree ludiche senza fine di lucro e arredi pertinenziali;
• impianti da fonti rinnovabili, con esclusioni e cautele per ZTO A, vincoli paesaggistici e aree protette;
• modeste strutture precarie al piano terra fino a 9 mq e 2 metri di altezza, non destinate a uso residenziale, commerciale o artigianale;
• piscine pertinenziali prefabbricate fuori terra entro il 20% del volume dell’edificio.

Sono soggetti a CILA, tra gli altri:

• manutenzione straordinaria non strutturale, frazionamenti e accorpamenti di unità immobiliari con stessa destinazione d’uso;
• opere interne senza aumento di superficie utile, numero di unità o modifica di destinazione d’uso;
• modifiche interne di fabbricati d’impresa non incidenti sulle parti strutturali;
• impianti FER fuori dalla zona A e fuori da immobili tutelati, con specifiche verifiche nelle aree protette;
• nuovi impianti tecnologici e locali tecnici entro il 5% del volume e comunque entro 30 mc;
• recinzioni non rustiche, strade interpoderali e muri di recinzione fino a 2 metri;
• linee vita;
• chiusura di balconi, porticati e verande con pannelli scorrevoli trasparenti entro limiti dimensionali;
• efficientamento energetico tramite mera applicazione di coibenti termici;
• sistemi FER per autoconsumo nelle zone A e vincolate, se compatibili con il contesto storico, ambientale e naturale.

Per gli edifici esistenti in zona agricola, il frazionamento o accorpamento è consentito con CILA e comunicazione di fine lavori, purché non cambi la volumetria complessiva e resti la destinazione d’uso originaria o comunque consentita.

La CILA deve essere trasmessa al Comune, anche telematicamente, con elaborati e asseverazione del tecnico sulla conformità urbanistica, edilizia, sismica ed energetica; va indicata anche l’impresa esecutrice. La mancata comunicazione asseverata comporta sanzione di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione avviene spontaneamente a lavori in corso.

CILA, SCIA e varianti

La legge amplia gli interventi realizzabili mediante SCIA e precisa il regime delle varianti.

Sono realizzabili con SCIA:

• interventi non ricompresi tra attività libera e permesso di costruire, conformi agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi;
• varianti a permessi di costruire che non incidono su parametri urbanistici e volumetrie e che comportano mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente non rilevanti;
• manutenzione straordinaria e restauro/risanamento conservativo quando interessano parti strutturali o prospetti;
• piscine pertinenziali prefabbricate interrate entro il 20% del volume dell’edificio e su battuti cementizi non strutturali;
• interventi in alternativa al permesso di costruire, in particolare ristrutturazioni edilizie fuori dalle zone A e da immobili vincolati, oppure anche in tali ambiti se ricorrono condizioni specifiche sul solaio preesistente, sulla denuncia dei lavori e sulla classe energetica;
• nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica quando disciplinate da piani attuativi con precise previsioni planivolumetriche;
• recupero volumetrico ai fini abitativi;
• completamento di opere non ultimate nei termini del permesso di costruire, se la definizione planivolumetrica è già acquisita.

Le varianti non essenziali possono essere comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, dopo gli eventuali atti di assenso richiesti. Per gli immobili in zona A, vincolati o in aree protette, l’intervento è subordinato ai pareri e alle autorizzazioni previsti dalle norme speciali.

In alternativa al permesso di costruire, l’interessato può chiedere comunque il permesso stesso senza contributo di costruzione; in tal caso, per la violazione urbanistico-edilizia non si applicano le sanzioni penali dell’art. 44 DPR 380/2001 ma quelle amministrative dell’art. 37.

Permesso di costruire e recupero volumetrico

Resta subordinato a permesso di costruire l’insieme degli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia più rilevanti: nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica e alcune ristrutturazioni edilizie con mutamento di sagoma, volumetria, prospetti o destinazione d’uso in zona A e su immobili tutelati.

La legge disciplina in modo dettagliato il recupero volumetrico ai fini abitativi e per il contenimento del consumo di nuovo territorio. Sono ammessi, tra l’altro:

• recupero di sottotetti, pertinenze, locali accessori, interrati, seminterrati e ammezzati con altezza minima di 2,20 m, anche se regolarizzati con sanatorie o SCIA in sanatoria, con esclusione delle pertinenze per parcheggi;
• recupero di verande regolarmente realizzate fino al 2% del volume dell’unità residenziale, esclusi i fronti su strade e piazze pubbliche;
• recupero abitativo dei sottotetti con altezza media ponderale di 2 m;
• recupero di pertinenze, locali accessori, interrati e seminterrati in deroga, purché resti rispettata l’altezza minima;
• apertura di finestre, lucernari e terrazzi solo per i requisiti aeroilluminanti, senza alterare colmo, gronda e pendenze;
• in zone A e su immobili vincolati, adozione entro 180 giorni di una variante al regolamento edilizio comunale, previo parere della Soprintendenza o degli enti gestori delle aree protette;
• rispetto delle prescrizioni tecniche edilizie, impiantistiche ed energetiche.

Per tali interventi sono dovuti gli oneri di urbanizzazione e il contributo sul costo di costruzione, secondo le tariffe comunali vigenti per le nuove costruzioni, oltre a una somma pari al 10% del valore dei locali recuperati, desunto dall’incremento di rendita catastale.

Contributo di costruzione, oneri e agevolazioni

La disciplina dei contributi viene resa più articolata e favorevole in funzione di recupero e rigenerazione urbana.

Il contributo di costruzione è ridotto di almeno il 20% per interventi di rigenerazione urbana, decarbonizzazione, efficientamento energetico, sicurezza sismica, contenimento del consumo di suolo, ristrutturazione e recupero/riuso di immobili dismessi. I comuni possono spingersi fino all’esenzione totale.

Sono esonerati dagli oneri di urbanizzazione:

• insediamenti artigianali nei piani di insediamento produttivo;
• insediamenti industriali nelle aree o nuclei industriali.

Per il costo di costruzione, non sono dovuti contributi in specifici casi di edilizia economica e popolare, residenziale sociale, cooperative edilizie con requisiti agevolativi e alloggi con determinate superfici. Il contributo non è dovuto neppure per alcune unità non residenziali inserite nei PEEP, se permane l’obbligo convenzionale.

Per gli interventi su edifici esistenti il contributo è calcolato sul costo reale delle opere; i comuni possono deliberare che i costi per ristrutturazione edilizia non superino il 50% di quelli delle nuove costruzioni e che la quota sul costo di costruzione non superi il 10%.

Gli impianti di smaltimento reflui per abitazioni in assenza di fognatura dinamica comunale, compresi i sistemi Imhoff, sono realizzati dai titolari del titolo edilizio a scomputo degli oneri e ceduti al Comune.

I proventi dei contributi e delle sanzioni pecuniarie, per la parte non inferiore al 50%, sono vincolati e destinati a urbanizzazioni, riqualificazione, arredo e decoro urbano, risanamento dei centri storici e acquisizione di aree per i programmi pluriennali e i piani di zona.

La legge consente inoltre ai comuni di deliberare agevolazioni sugli oneri urbanistici per interventi che riducano la superficie volumetrica almeno del 5% a favore di spazi verdi.

Trasferimento di diritti edificatori e carico urbanistico

In materia di trasferimento di diritti edificatori, i comuni possono disciplinare con regolamento, nelle more del PUG, ambiti di applicazione e limiti. In assenza di specifiche norme regolamentari, il trasferimento è possibile solo tra lotti contigui dello stesso comune, nella stessa ZTO e con uguale densità edilizia.

È consentita la delocalizzazione di volumetrie fino al 100% del volume ammissibile nella zona di destinazione finale. I regolamenti comunali già esistenti devono essere adeguati entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge. È vietato il trasferimento tra comuni diversi anche se ricadenti nello stesso piano ASI.

Il carico urbanistico viene definito come l’effetto degli interventi edilizi che aumentano gli standard minimi del DM 1444/1968; l’aumento si verifica anche quando un cambio di destinazione d’uso impone un incremento di standard.

Regolarizzazioni, condoni e mutamenti di destinazione d’uso

La legge amplia talune possibilità di regolarizzazione e mutamento d’uso.

La procedura di regolarizzazione prevista dalla l.r. 16/2016 si estende anche a concessioni edilizie rilasciate senza autorizzazione paesaggistica per beni vincolati, se le istanze erano state presentate prima dell’apposizione del vincolo.

Nell’ambito delle procedure di condono, le perizie giurate possono essere precedute da CILA tardive e SCIA in sanatoria per opere minori realizzate all’interno di immobili oggetto di condono non ancora definito.

Per le attività turistico-ricettive di tipo affittacamere e case e appartamenti per vacanza è stabilito che possano essere svolte senza cambio di destinazione d’uso, se gli immobili hanno i requisiti strutturali e igienico-sanitari per l’uso abitativo e se il vincolo di destinazione resta per almeno 5 anni.

Sono inoltre ammessi, previa autorizzazione dell’amministrazione, cambi di destinazione d’uso per edifici già destinati a civile abitazione, attività turistico-ricettiva o commerciale e di servizi, purché non si alterino i volumi già realizzati e assentiti.

Per fabbricati adibiti a impianti sportivi e palestre è consentito il mutamento di destinazione d’uso previo rilascio delle autorizzazioni e dei pareri richiesti.

Disciplina sismica, opere pubbliche e competenze amministrative

La legge integra il recepimento delle norme sismiche del DPR 380/2001, stabilendo che gli edifici siano progettati e costruiti per resistere alle azioni sismiche secondo le norme tecniche ministeriali.

L’analisi delle sollecitazioni deve tener conto della ripartizione delle azioni tra gli elementi resistenti dell’intera struttura, che vanno verificati secondo le combinazioni previste dalle norme tecniche.

Per le opere pubbliche eseguite dai soggetti disciplinati dalla l.r. 12/2011, le norme della parte II del DPR 380/2001 si applicano solo se non diversamente disposto da quella legge regionale.

Quando un reato edilizio/sismico è estinto, il dirigente generale del Dipartimento regionale urbanistica può ordinare la demolizione o l’adeguamento delle opere non conformi alle norme tecniche, sentiti gli uffici tecnici competenti.

Sportello unico, telematizzazione e semplificazioni procedurali

Se lo sportello unico per l’edilizia non è ancora istituito, i comuni devono provvedervi entro 60 giorni dalla pubblicazione della legge; fino ad allora restano in vigore le procedure precedenti.

Nei procedimenti SCIA e CILA l’inizio dei lavori è subordinato alla sola presentazione delle comunicazioni e dei relativi allegati in forma telematica. Le amministrazioni devono attivare la piattaforma SUAP entro 15 giorni dall’entrata in vigore della legge.

Si applicano nella Regione i commi 2 e 5 dell’art. 10 del d.l. 76/2020, come convertito, in materia di semplificazione edilizia.

Per i pareri resi nell’ambito di procedura abilitativa semplificata, il parere contenuto nel titolo abilitativo è rilasciato dall’ufficio del genio civile competente.

Agibilità degli immobili pubblici

Per le opere edilizie delle pubbliche amministrazioni non si applicano le disposizioni del titolo III del DPR 380/2001. Il certificato di collaudo tecnico-amministrativo costituisce titolo di agibilità anche per immobili pubblici non realizzati direttamente dalla PA.

Per gli immobili pubblici costruiti prima del 31 dicembre 1967, l’agibilità è autocertificata dall’ente proprietario.

Professionisti, compensi e documentazione nei titoli edilizi

Il rilascio di titoli abilitativi e di altri atti di assenso è subordinato al pagamento delle spettanze professionali pattuite tra professionista e committente.

Le dichiarazioni di avvenuto pagamento rese dai professionisti devono accompagnare la comunicazione o richiesta di titolo e anche la fine lavori, la relazione strutturale, il collaudo e la segnalazione certificata di agibilità, con riferimento ai pagamenti tracciabili.

Se il professionista viene sostituito, le dichiarazioni già rese vanno allegate alla comunicazione del subentro, salvo contenzioso giudiziario in corso.

Per gli interventi connessi al Superbonus e agli altri incentivi degli artt. 119 e 121 del d.l. 34/2020, se il compenso non è stato integralmente pagato, l’amministrazione acquisisce una dichiarazione del committente che riconosce il debito e si impegna al pagamento; se vi sono stati acconti, serve anche l’attestazione del professionista.

Fascicolo del fabbricato

La Regione promuove l’istituzione del fascicolo del fabbricato tramite il regolamento previsto dalla l.r. 16/2016. Il fascicolo disciplina anche gli edifici pubblici.

Ulteriori modifiche settoriali

La legge modifica anche altre norme regionali, tra cui:

• la l.r. 10 luglio 2015, n. 13, sulla individuazione delle tipologie edilizie mediante studio di dettaglio con effetti costitutivi, da approvare entro termini definiti e con intervento sostitutivo regionale in caso di inerzia comunale;
• la l.r. 16 aprile 2003, n. 4, con interventi su volumi tecnici, depositi e regole sugli spazi chiusi per la ristorazione;
• la l.r. 23 marzo 2010, n. 6, con regole su demolizione e ricostruzione, edifici legittimati e procedimenti di recupero;
• la l.r. 11 agosto 2017, n. 16, sulle linee elettriche in bassa e media tensione in area privata;
• la l.r. 12 gennaio 2012, n. 8, estendendo i casi di intervento e i mutamenti d’uso consentiti;
• la l.r. 9 dicembre 1980, n. 127, con precisazioni su recupero ambientale e abrogazioni.

Misure transitorie e finanziarie

Per fronteggiare l’emergenza Covid-19, per due anni dall’entrata in vigore della legge non si applica il limite di 50 mq alle chiusure di spazi interni che siano pertinenze di unità immobiliari in cui sono legittimamente insediate attività di ristorazione.

Sul piano finanziario, per le finalità di pianificazione territoriale regionale è autorizzata una spesa annua di 500 mila euro per ciascuno degli esercizi 2021, 2022 e 2023.

Entrata in vigore e attualità della norma

La legge è entrata in vigore il giorno stesso della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Regione siciliana, il 13 agosto 2021. Alcune disposizioni avevano efficacia temporalmente limitata o erano legate a termini organizzativi, ma il complesso dell’atto resta utile come fonte di disciplina edilizia/urbanistica regionale vigente, salvo successive modifiche.