Cassazione Penale, Sentenza n. 26414/2025 del 18/07/2025

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnano l'ordinanza che ha rigettato l'incidente di esecuzione volto alla revoca dell'ordine di demolizione di un manufatto. Deducevano la violazione dell'art. 34 d.P.R. n. 380/2001 sostenendo che il piano seminterrato per il quale era stata presentata istanza di condono (L. n. 326/2003) rientrerebbe nella disciplina della "parziale difformità" e quindi nella procedura di fiscalizzazione. Contestavano inoltre il vizio di motivazione per non avere il Tribunale considerato le dichiarazioni del responsabile dell'ufficio urbanistica del Comune di Alcamo secondo cui il vincolo era stato apposto dopo la realizzazione dell'immobile e che, quindi, sarebbe stato possibile ottenere il nulla osta dalla Soprintendenza.

La decisione

La Corte ha dichiarato i ricorsi inammissibili. Ha richiamato il consolidato principio secondo cui l'art. 34 d.P.R. n. 380/2001 si applica solo alle opere in "parziale difformità" dal permesso di costruire — cioè a parti non demolibili senza pregiudizio della parte lecita — e non alle nuove unità che comportano incremento volumetrico o agli immobili realizzati integralmente senza titoli abilitativi. Nel caso specifico era pacifico che l'intero immobile era stato realizzato in assenza di titoli, per cui la sanatoria relativa al piano seminterrato non poteva far valere il procedimento di cui all'art. 34. Per tali ragioni le ulteriori censure non sono state esaminate. I ricorrenti sono stati condannati alle spese processuali e al versamento di Euro 3.000 alla Cassa delle Ammende.

Norme richiamate

• art. 34 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  La norma è interpretata come applicabile solo alle opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire (ovvero non eliminabili senza danneggiare la parte lecita). Non è applicabile agli immobili realizzati integralmente in assenza di titoli o alle nuove unità con aumento di volume o superficie.

• Legge n. 326 del 2003 (condono edilizio)

  La presentazione di istanza di condono o il rilascio di sanatoria per una parte dell'immobile non consente automaticamente di ricondurre l'intero fabbricato nella fattispecie della "parziale difformità" utile per l'applicazione dell'art. 34 se l'immobile è stato edificato complessivamente senza titoli abilitativi.

Massime di principio

• L'art. 34 DPR 380/2001 (fiscalizzazione dell'abuso) si applica solo quando l'opera è in parziale difformità rispetto a un titolo edilizio esistente e la parte abusiva è inseparabile dalla parte lecita; non si applica quando l'intero immobile è stato costruito senza alcun titolo.
• Una sanatoria ottenuta per una porzione dell'immobile non "regularizza" automaticamente un'opera complessivamente abusiva ai fini dell'art. 34: occorre verificare se esista un titolo originario e se l'abuso sia solo parziale e inseparabile dalla parte lecita.
• Le dichiarazioni di funzionari comunali sulla possibilità di ottenere nulla osta dalla Soprintendenza o sulla datazione dei vincoli non sostituiscono la valutazione in fatto circa l'effettiva esistenza di titoli abilitativi al momento della costruzione; tali elementi possono essere rilevanti ma non determinano di per sé l'applicabilità della fiscalizzazione.
• In casi analoghi, per opporsi con successo a un ordine di demolizione è necessario provare che l'abuso sia solo parziale rispetto a un titolo valido o che la parte abusiva non costituisca una nuova unità con incremento di volumetria/superficie; altrimenti la demolizione e l'ordine restano giustificati.
• Prima di proporre impugnazioni fondate sull'art. 34 conviene acquisire e documentare chiaramente titoli abilitativi, provvedimenti di sanatoria che riguardino l'intero organismo edilizio, o elementi che dimostrino la inscindibilità tra parte lecita e parte in difformità.