L.R. Umbria 15/2021

Modifiche alla disciplina umbra dell’edilizia residenziale sociale

La legge regionale Umbria n. 15 del 18 novembre 2021 interviene in modo esteso sulla l.r. 23/2003, aggiornando la disciplina dell’edilizia residenziale sociale (ERS) sotto il profilo delle finalità, dei requisiti di accesso, delle procedure di assegnazione, dei controlli, delle ipotesi di decadenza e dei meccanismi di gestione degli alloggi. La riforma è applicabile solo nel territorio della Regione Umbria e, per varie parti, richiede atti attuativi della Giunta regionale o dell’ATER regionale.

Finalità generali e programmazione

Il testo rafforza il riferimento alla riqualificazione e rigenerazione del patrimonio abitativo e urbanistico, estendendo tali concetti in più punti della legge quadro. La programmazione degli interventi continua a essere affidata al piano triennale, che deve essere coerente con il DEFR, con la programmazione regionale di settore e con il Piano urbanistico strategico territoriale, tenendo conto dei fabbisogni abitativi primari, della consistenza del patrimonio ERS e delle esigenze di specifiche categorie sociali.

Rilevazione del patrimonio ERS e fabbisogni abitativi

Viene introdotto l’articolo 6-bis, che istituisce una rilevazione annuale della consistenza del patrimonio ERS e del fabbisogno abitativo primario per ambiti territoriali. Gli operatori di cui all’articolo 25 devono trasmettere i dati sulle unità abitative entro il 30 aprile dell’anno successivo, includendo anche:

• le unità non immediatamente assegnabili per carenze manutentive;
• le unità derivanti dagli interventi previsti dai POA.

I dati sono trasmessi ai Comuni capofila delle Zone sociali, che li inoltrano all’Osservatorio della condizione abitativa.

Interventi per anziani e persone con disabilità

La disciplina degli interventi speciali è aggiornata per includere espressamente anche le persone con disabilità, non più solo gli anziani autosufficienti. In particolare:

• la rubrica dell’articolo 11 viene estesa alle persone con disabilità;
• si consente la ristrutturazione interna dell’alloggio anche per ospitare stabilmente familiari o persone che assistano l’anziano o la persona con disabilità, oppure per suddividere l’alloggio in due unità;
• sono eliminate alcune limitazioni lessicali riferite ai soli anziani.

Sono inoltre ricompresi tra gli interventi agevolabili quelli di prevenzione sismica realizzati ai sensi della l.r. 1/2015.

Requisiti generali e speciali dei beneficiari

La legge riscrive i requisiti generali per accedere ai contributi del Titolo II e rafforza i controlli sui beneficiari.

Sono richiesti, in sintesi:

• cittadinanza italiana, oppure cittadinanza UE con regolare soggiorno;
• permesso UE per soggiornanti di lungo periodo;
• status di rifugiato o protezione sussidiaria;
• permesso/carta di soggiorno almeno biennale con regolare attività lavorativa subordinata o autonoma.

In aggiunta, il beneficiario deve avere:

• residenza anagrafica o attività lavorativa stabile ed esclusiva o principale nell’ambito territoriale regionale da almeno 24 mesi consecutivi;
• condizione economica del nucleo familiare entro i limiti ISEE stabiliti per la specifica misura;
• assenza di determinate condanne penali definitive, salvo riabilitazione.

Per cittadini extra-UE con residenza fiscale all’estero, ai fini della prova dell’ISEE e di altri requisiti economici, è richiesta la documentazione reddituale e patrimoniale del Paese di residenza fiscale, salvo convenzioni internazionali o impossibilità documentata di acquisizione.

La Giunta può autorizzare deroghe temporanee ai requisiti di residenza e reddito per fronteggiare emergenze abitative dovute a calamità naturali.

Ulteriori requisiti speciali, quando previsti dalle singole misure, riguardano:

• assenza di diritti reali su immobili adeguati alle esigenze del nucleo familiare, salvo eccezioni specifiche;
• assenza di precedenti assegnazioni/finanziamenti pubblici per l’abitazione, salvo casi di inutilizzabilità o distruzione non imputabile;
• assenza di precedenti assegnazioni ERS decadute o annullate nei cinque anni precedenti.

Requisiti per specifiche misure di sostegno

Per gli interventi di recupero e per quelli destinati ad anziani autosufficienti e persone con disabilità, la legge specifica che i beneficiari devono possedere i requisiti generali e, per alcune misure, quelli relativi alla proprietà di altri immobili e ai precedenti benefici pubblici, con alcune eccezioni per l’alloggio oggetto dell’intervento.

Per gli interventi di locazione permanente e a termine, i conduttori devono anch’essi possedere i requisiti generali e alcuni requisiti speciali di non titolarità di altri diritti immobiliari e di assenza di precedenti benefici pubblici.

Assegnazione degli alloggi: bando, graduatorie e criteri di priorità

L’assegnazione degli alloggi di ERS pubblica avviene mediante bando pubblico di concorso, indetto dal Comune o dalla Zona sociale tramite il comune capofila, di norma biennalmente e comunque entro il 30 settembre.

La programmazione e la ripartizione dei finanziamenti devono essere operate anche per ambiti territoriali coincidenti con le Zone sociali. I bandi e le graduatorie devono tener conto delle nuove regole regionali sui requisiti e sui punteggi.

Sono introdotte o rafforzate alcune riserve e priorità:

• fino all’8% degli alloggi a favore dei giovani nuclei familiari e delle famiglie monoparentali;
• fino all’8% degli alloggi a favore delle donne vittime di violenza in famiglia o di crimini domestici, con figli minori a carico, inserite in un percorso personalizzato presso i servizi regionali competenti;
• assegnazioni derogatorie per appartenenti alle forze di polizia e al Corpo nazionale dei Vigili del Fuoco, secondo intesa con le Prefetture;
• riserva di almeno un alloggio, in deroga alle percentuali ordinarie, per i Comuni con popolazione inferiore a 5.000 abitanti.

Punteggi e criteri per la graduatoria

La legge aggiorna i criteri di attribuzione del punteggio, includendo in particolare:

• la composizione del nucleo familiare;
• la presenza di minori, anziani, persone con disabilità;
• l’eventuale presenza di barriere architettoniche;
• la distanza dai servizi essenziali;
• altri criteri locali, fino a un massimo di 6 punti complessivi, di cui al massimo 2 per la residenza storica o attività lavorativa nel territorio regionale.

I Comuni possono individuare ulteriori criteri e relativi punteggi, nel limite massimo indicato.

Commissione per le assegnazioni

I Comuni o le Zone sociali tramite il comune capofila istituiscono una Commissione per le assegnazioni. La Commissione è composta da cinque membri effettivi, con criterio di rotazione, tra cui:

• un esperto in materie giuridico-amministrative, preferibilmente esterno;
• un membro designato dall’ATER regionale;
• un membro designato congiuntamente dalle organizzazioni sindacali degli assegnatari, o secondo il criterio della maggiore rappresentatività in caso di mancata unanimità.

Sono previsti anche membri supplenti. La Commissione deve trasmettere ogni tre mesi una relazione a Giunta regionale, Commissione consiliare competente e ATER regionale, con particolare riguardo alle assegnazioni effettuate.

Assegnazioni, disponibilità alloggiativa e alloggi da recuperare

L’ATER regionale deve comunicare ai Comuni gli alloggi disponibili, ma anche quelli non assegnabili per carenze manutentive, indicando per ciascuno:

• gli interventi indispensabili per renderli abitabili;
• i relativi costi;
• una stima dei tempi di realizzazione.

Tali alloggi possono essere assegnati mediante convenzione con l’assegnatario che anticipa le spese di manutenzione, poi recuperate mediante decurtazione dei canoni futuri, previa documentazione delle spese e delle certificazioni tecniche necessarie.

I Comuni della stessa Zona sociale devono stipulare intese per offrire soluzioni abitative ai nuclei collocati nelle graduatorie quando vi siano eccedenze o carenze di alloggi.

Ospitalità temporanea, subentro e nuclei familiari

La disciplina sull’ospitalità temporanea negli alloggi ERS viene precisata:

• l’ospitalità di soggetti estranei al nucleo è ammessa fino a 30 giorni con comunicazione all’ATER entro 72 ore;
• per esigenze di mutua solidarietà, assistenza o altro giustificato motivo, l’ATER può autorizzarla fino a due anni, prorogabili per uguale periodo;
• l’ospitalità non amplia il nucleo avente diritto né dà titolo al subentro;
• per le ulteriori forme di ospitalità è richiesta autorizzazione preventiva dell’ATER.

Autogestione degli alloggi e manutenzioni

La legge ridisegna la disciplina dell’autogestione degli alloggi e dei servizi condominiali. L’ATER regionale deve favorire l’autogestione da parte degli assegnatari, anche per la piccola manutenzione ordinaria delle parti comuni, fornendo assistenza legale, tecnica e amministrativa.

L’ATER deve adottare un regolamento che disciplini:

• il funzionamento dell’autogestione;
• la ripartizione delle spese;
• i corrispettivi per eventuali amministratori esterni.

Se si ricorre ad amministratori esterni, l’incarico deve essere conferito con convenzione e il professionista deve essere scelto da un elenco tenuto dall’ATER con criteri di pubblicità e trasparenza.

Morosità, carta dell’inquilino e decadenza

Viene introdotta la Carta dell’inquilino, con un credito iniziale di 30 punti, incrementabile di 2 punti ogni due anni senza violazioni, fino a un massimo di 40 punti.

In caso di violazione del contratto o del regolamento d’uso:

• l’ATER contesta l’infrazione e assegna un termine per rimuovere la condotta;
• in mancanza di adempimento, decurta il punteggio secondo il regolamento attuativo;
• la decurtazione non può superare 15 punti per singola violazione;
• esaurito il credito, l’ATER richiede al Comune la dichiarazione di decadenza.

La morosità è espressamente ricondotta alle cause di decadenza e comprende:

• morosità verso l’autogestione;
• morosità superiore a sei mesi nel pagamento di canoni o quote di gestione;
• mancato rispetto del piano di rientro.

Il pagamento dei canoni e delle quote di gestione deve avvenire mediante domiciliazione bancaria o pagoPA.

Decadenza dall’assegnazione e casi particolari

La decadenza è dichiarata dai Comuni, anche su richiesta dell’ATER, in una serie ampia di ipotesi, tra cui:

• uso illecito dell’alloggio o delle pertinenze;
• perdita dei requisiti per l’assegnazione;
• superamento dell’ISEE per la permanenza per tre anni, anche non consecutivi, negli ultimi cinque anni;
• violazioni contrattuali gravi;
• allacci abusivi alle utenze;
• lavoro nero o irregolare accertato;
• acquisto di diritti reali su alloggi adeguati dopo l’assegnazione;
• alcune condanne penali definitive.

La disciplina consente però, in casi specifici, il subentro di altro componente del nucleo familiare, in particolare quando vi siano figli minori o situazioni di particolare fragilità legate ad anziani, persone con disabilità o grave disagio sociale/economico/familiare.

Per gli autori di violenza domestica si applica la decadenza anche secondo la normativa statale richiamata, con tutela dei componenti del nucleo familiare.

Controlli e accertamenti

La Giunta regionale disciplina con regolamento l’attestazione e la verifica dei requisiti. L’ATER regionale accerta la situazione economica e la permanenza dei requisiti anche richiedendo documentazione all’assegnatario quando non sia possibile acquisirla d’ufficio.

È prevista una convenzione con il Ministero della Giustizia per consultare il Sistema Informativo del Casellario.

Per l’accertamento delle cause di decadenza, Comuni e ATER devono attivare controlli costanti e coordinati, anche mediante intese con:

• erogatori di utenze domestiche e pubblici servizi;
• Ispettorato del lavoro;
• Prefetture.

Occupazione senza titolo

L’occupazione senza titolo è oggetto di una disciplina più severa. I Comuni devono disporre la cancellazione dalle graduatorie dell’occupante abusivo e del suo nucleo familiare e non possono assegnare alloggi temporanei a tali soggetti.

Per il periodo di occupazione l’occupante deve corrispondere un’indennità risarcitoria pari al doppio del canone previsto per la locazione, oltre alle spese di ripristino dei luoghi e dei beni danneggiati.

Alienazione degli alloggi e prelazione

Viene modificata anche la disciplina dell’alienazione degli alloggi ERS/ERP. Il diritto di prelazione previsto dalla l. 560/1993 si estingue se l’acquirente versa all’ATER cedente un importo pari al 10% del valore calcolato applicando il moltiplicatore 100 alla rendita catastale.

Disposizioni attuative e transitorie

Molte norme non producono effetti immediati e richiedono atti attuativi entro termini definiti.

La Giunta regionale deve, entro 120 giorni:

• adeguare la deliberazione sugli interventi per anziani e persone con disabilità;
• adottare la deliberazione sui requisiti dell’articolo 24-ter;
• adeguare i regolamenti su requisiti, ISEE e controlli dell’articolo 29;
• adottare i regolamenti per l’assegnazione a forze di polizia e Vigili del Fuoco;
• adeguare i criteri di graduatoria dell’articolo 31;
• adottare la disciplina per gli alloggi manutentati;
• adottare la disciplina per le donne vittime di violenza;
• stipulare la convenzione con il Ministero della Giustizia.

L’ATER regionale deve, entro 90 giorni, adottare:

• il regolamento sull’autogestione;
• il regolamento sulla Carta dell’inquilino.

Gli amministratori esterni già in carica devono sottoscrivere la convenzione entro 180 giorni.

Regime transitorio di efficacia

La legge prevede una efficacia differita per varie innovazioni:

• i procedimenti in corso sui Titoli II e III proseguono con la disciplina previgente;
• le modifiche ai Titoli II e III efficaci dopo la deliberazione della Giunta di cui all’articolo 24-ter, comma 2;
• le modifiche agli articoli 29 e 31 efficaci solo dopo i relativi regolamenti attuativi;
• la disciplina per le forze di polizia e i Vigili del Fuoco efficaci dopo il regolamento attuativo;
• la riserva per donne vittime di violenza efficace dopo la deliberazione attuativa;
• le nuove modalità di pagamento dei canoni tramite domiciliazione/pagoPA efficaci dopo un anno dall’entrata in vigore della legge;
• la morosità superiore a sei mesi rileva dopo un anno dalla scadenza del termine transitorio sui pagamenti;
• i bandi di assegnazione sono indetti dai Comuni dopo l’entrata in vigore delle disposizioni regolamentari su requisiti e graduatorie;
• le graduatorie vigenti o in corso di formazione restano efficaci per non più di due anni dalla loro approvazione.

Valutazione di attualità

La legge non appare obsoleta: è una riforma del 2021 della disciplina ancora strutturalmente utile dell’ERS umbra, con numerose previsioni tuttora potenzialmente applicabili, sebbene alcune dipendano da atti attuativi e da termini transitori già decorso.