Cassazione Civile, Sentenza n. 15633/2026 del 21/05/2026

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano la sentenza d'appello che aveva confermato la pronuncia di primo grado favorevole all'acquirente (Lo Muscio). Le censure principali riguardavano: (i) nullità del procedimento per mancata concessione dei termini per lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica (art. 190 c.p.c. e connessi); (ii) difetto di legittimazione dell'acquirente a chiedere risarcimento per vizi riconducibili alle parti condominiali; (iii) tardiva denuncia dei vizi ai sensi dell'art. 1495 c.c.; (iv) riconoscibilità dei vizi alla data di vendita (esclusione della garanzia); (v) ultra/extra-petizione per aver imposto ai venditori l'onere delle riparazioni di parti comuni; (vi) indebita locupletazione dell'acquirente e conseguente diritto di rivalsa dei venditori verso il condominio; (vii) illegittimità della costituzione del collegio giudicante per partecipazione di giudice ausiliario (incostituzionalità della normativa che li prevede).

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso e condannato i ricorrenti al pagamento delle spese di lite in favore del controricorrente (liquidate in euro 3.600,00 oltre oneri). Motivazione sintetica: (a) la costituzione del collegio con giudice ausiliario non invalidava la decisione, attesa la pronuncia della Corte costituzionale che ha differito l'illegittimità; (b) la rinuncia ai termini per lo scambio delle comparse, verbalmente espressa in udienza e riportata nel processo verbale, era valida e non poteva essere fatta valere dai ricorrenti che non avevano subito pregiudizio; (c) i vizi erano stati occultati dai venditori mediante interventi di stuccatura e tinteggiatura prima della vendita, per cui ai sensi dell'art. 1495, comma 2, c.c. la denuncia non era necessaria; (d) i difetti, sebbene in parte originati da carenze delle parti comuni, si manifestavano direttamente sull'unità venduta e perciò rientrano nell'ambito della garanzia per i vizi della cosa venduta; (e) il risarcimento è stato quantificato in relazione alla diminuzione di valore e ai costi necessari per eliminare i vizi dell'immobile, senza configurare indebita locupletazione dell'acquirente; (f) i venditori, se ritengono, possono agire in rivalsa nei confronti del Condominio, ma ciò non impediva la pretesa del compratore nei loro confronti.

Norme richiamate

• art. 190 c.p.c.

  "rinuncia ai termini dell'art. 190 c.p.c."

  La Corte ha ritenuto valida la rinuncia verbale resa in udienza e verbalizzata; il processo verbale fa fede fino a querela di falso e la parte che ha rinunciato non può opporre la nullità per mancata concessione dei termini.

• art. 281-sexies c.p.c.

  Il deposito di note illustrative prima dell'udienza di discussione giustifica la rinuncia ai termini per le comparse conclusionali; rilevanza probatoria delle note depositate ex art. 281-sexies.

• art. 1490 c.c.

  Per integrare il vizio occorre che esso renda la cosa inidonea all'uso o ne diminuisca apprezzabilmente il valore; è valutazione di merito e opera anche quando la causa del vizio provenga da fattori esterni se il difetto ricade sulla cosa venduta.

• art. 1494 c.c.

  L'azione di risarcimento per vizi può coprire tutte le conseguenze economiche subite dall'acquirente (costi di ripristino, diminuzione di valore, lucro cessante) ed è cumulabile o alternativa rispetto alle altre azioni previste dalla disciplina della vendita.

• art. 1495 c.c.

  La denuncia dei vizi nel termine previsto non è necessaria quando il venditore ha occultato i vizi con interventi volti a renderne difficile la scoperta; la Corte ha ritenuto provato l'occultamento e quindi esclusa la decadenza.

• art. 112 c.p.c.

  La Corte ha ritenuto che non vi sia stato vizio di ultra- o extra-petizione: la domanda di risarcimento mirava alla riparazione del danno subito dall'acquirente e alla eliminazione dei vizi che ne avevano diminuito il valore.

• art. 158 c.p.c.

  La costituzione del collegio con giudice ausiliario non è stata considerata causa di nullità, alla luce della pronuncia della Corte costituzionale che ha differito l'illegittimità della normativa e dell'orientamento giurisprudenziale richiamato.

• art. 130 c.p.c.; art. 57 c.p.c.; art. 84 disp. att. c.p.c.; art. 157 c.p.c.

  Regole sul processo verbale e sulle nullità formali: il verbale redatto dal cancelliere e sottoscritto dal presidente fa fede e la nullità può essere rilevata solo da chi ne ha interesse; la parte che ha rinunciato non può farne motivo di nullità.

• art. 13, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Disposizione sul contributo unificato: la sentenza dà atto dell'eventuale obbligo di versamento da parte dei ricorrenti di un importo aggiuntivo a titolo di contributo unificato.

• legge n. 98/2013 (artt. 62-72, conv. d.l. n. 69/2013)

  Normativa che ha introdotto la figura dei giudici ausiliari; la Corte ha ritenuto che, per il caso concreto, la loro partecipazione non abbia invalidato la decisione, anche in ragione della pronuncia della Consulta che ha differito l'illegittimità.

Massime di principio

• Una rinuncia ai termini processuali espressa in udienza e verbalizzata è valida e difficilmente annullabile; chi ha rinunciato non può poi far valere la nullità per la mancata concessione dei termini.
• Se il venditore ha occultato i vizi con interventi volti a nasconderli, l'acquirente è esonerato dall'obbligo di denuncia previsto dall'art. 1495 c.c.; l'occultamento esonera dalla decadenza e legittima l'azione per vizi anche se le cause sono in parte riconducibili a parti comuni.
• La garanzia per vizi copre i difetti che rendono la cosa inidonea all'uso o ne diminuiscono significativamente il valore: rileva l'effetto sul bene venduto, non esclusivamente la causa remota del difetto.
• L'azione di risarcimento per vizi può comprendere i costi di eliminazione dei difetti e la diminuzione di valore (interesse positivo) dell'immobile; non costituisce automaticamente indebita locupletazione dell'acquirente se il risarcimento è commisurato al danno effettivo.
• Il venditore che abbia risarcito l'acquirente per vizi derivanti anche da carenze delle parti comuni può eventualmente esperire azione di rivalsa nei confronti del Condominio o degli altri condomini, ma ciò non pregiudica l'azione diretta dell'acquirente nei confronti del venditore.
• La partecipazione di giudici ausiliari al collegio, secondo l'orientamento giurisprudenziale e in presenza delle pronunce costituzionali applicabili, non determina automaticamente la nullità della sentenza; occorre verificare la legittimità della nomina nel momento della decisione.