Cassazione Civile, Ordinanza n. 10209/2026 del 19/04/2026

Esito

La controversia

Un acquirente aveva convenuto in giudizio la venditrice di un piccolo locale ad uso magazzino, acquistato nel 2018, chiedendo in via principale la risoluzione della compravendita per vizi ex art. 1490 c.c., e in via subordinata la risoluzione per inadempimento o l'annullamento per dolo. Deduceva che, dopo il trasferimento, l'immobile era stato interessato da ripetute infiltrazioni e allagamenti in occasione di eventi meteorologici dell'ottobre 2018, tali da impedire il regolare utilizzo del bene. I giudici di merito avevano accolto la domanda principale, ritenendo che il difetto consistesse nella inadeguatezza costruttiva del locale a contenere afflussi d'acqua sotterranei di origine naturale, che il vizio non fosse facilmente riconoscibile e che gli eventi meteorologici non avessero carattere eccezionale. La venditrice ha proposto ricorso per cassazione con un unico motivo articolato in quattro profili: ha contestato la qualificazione del difetto come vizio redibitorio, la mancata applicazione dell'art. 1491 c.c. per asserita facile riconoscibilità, l'esclusione del carattere eccezionale delle piogge e la non riconducibilità della vicenda alla garanzia per vizi, sostenendo semmai un rilievo dell'art. 1497 c.c. La Cassazione ha ritenuto i primi due profili inammissibili perché miravano a un nuovo apprezzamento del fatto e dei risultati peritali, il terzo infondato perché il giudice di merito aveva correttamente applicato i criteri sull'eccezionalità e, in ogni caso, il vizio era strutturale e preesistente, e il quarto infondato perché la distinzione tra vizi redibitori e mancanza di qualità non mutava l'esito, trattandosi comunque di difetto intrinseco e permanente del bene.

Norme richiamate

• art. 1490 c.c.

  La garanzia per vizi opera quando il bene presenti un difetto strutturale o intrinseco che lo renda inidoneo all'uso o ne diminuisca apprezzabilmente il valore; nel caso concreto il vizio era preesistente e permanente, non coincidente con le sole precipitazioni che lo avevano fatto emergere.

• art. 1491 c.c.

  La garanzia è esclusa solo se il vizio era facilmente riconoscibile da un compratore di media diligenza senza necessità di accertamenti tecnici invasivi; non basta la conoscenza del contesto o dello stato generale del bene.

• art. 1497 c.c.

  La riconduzione del difetto alla mancanza di qualità promesse o essenziali non muta l'esito quando il difetto accertato è una inadeguatezza costruttiva strutturale, preesistente alla vendita e idonea a rendere il bene inidoneo all'uso.

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  La censura di violazione di legge non può essere usata per ottenere una rivalutazione del fatto o delle risultanze peritali, se il giudice di merito ha correttamente sussunto la fattispecie nella norma.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  Il sindacato di legittimità sul vizio motivazionale è limitato ai ristretti confini previsti dalla norma, che non sono stati specificamente dedotti nel ricorso.

• art. 348-ter, co. 4, c.p.c.

  In presenza di doppia pronuncia conforme sulla ricostruzione dei fatti, è preclusa la deduzione del vizio motivazionale nei limiti previsti dalla disposizione, ratione temporis applicabile.

• art. 380-bis c.p.c.

  La definizione anticipata per manifesta infondatezza non vincola la parte, ma la conferma del rigetto comporta le conseguenze processuali previste dalla disciplina richiamata dalla Corte.

• art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

  Il rigetto del ricorso, in conformità alla proposta di definizione anticipata, giustifica la condanna al pagamento di somme ulteriori in favore della controparte e della cassa delle ammende.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità, la denuncia di violazione degli artt. 1490 e 1491 c.c. è inammissibile quando, sotto la veste di errore di diritto, mira in realtà a contestare l'accertamento di fatto compiuto dai giudici di merito sulla natura del difetto, sulla sua incidenza funzionale e sulla sua riconoscibilità.
• La garanzia per vizi copre anche difetti strutturali o costruttivi del bene, preesistenti alla vendita, che ne compromettano l'idoneità all'uso o ne riducano apprezzabilmente il valore; gli eventi esterni che ne fanno emergere gli effetti non coincidono necessariamente con la causa del vizio.
• La facile riconoscibilità del vizio ex art. 1491 c.c. richiede una percepibilità immediata da parte di un compratore medio, senza necessità di indagini tecniche invasive; elementi come vetustà, collocazione del bene o prezzo contenuto non bastano, da soli, a integrare la conoscibilità del difetto.
• L'eccezionalità e imprevedibilità di un evento meteorologico devono essere valutate in concreto secondo criteri oggettivi di inverosimiglianza e deviazione dalla normale frequenza statistica; un fenomeno naturale ricorrente o non eccezionale non interrompe il nesso tra il vizio strutturale e l'inidoneità del bene.
• La distinzione tra vizi redibitori e mancanza di qualità essenziali o promesse non assume rilievo decisivo quando il difetto accertato è comunque un'inadeguatezza costruttiva intrinseca e permanente del bene, idonea a renderlo inidoneo all'uso pattuito.

Come è indicizzato