Sentenza n. 3829/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 6

Esito

La controversia

L’appellante ha contestato il diniego di condono edilizio adottato da Roma Capitale in relazione alla realizzazione sine titulo di un nuovo fabbricato residenziale, sostenendo: 1) la violazione e l’errata interpretazione degli artt. 32 e 33 della l. n. 47/1985 e dell’art. 3, comma 1, lett. b), della l.r. Lazio n. 12/2004, poiché i vincoli gravanti sull’area sarebbero stati relativi e il diniego non avrebbe potuto essere adottato automaticamente senza previo parere dell’autorità paesaggistica; inoltre, i vincoli non sarebbero rientrati tra quelli tassativamente previsti dalla normativa regionale; 2) il difetto di motivazione e l’omessa considerazione della pianificazione attuativa e delle caratteristiche concrete dell’area; 3) la violazione dell’art. 10-bis della l. n. 241/1990 e dell’art. 6 della l.r. Lazio n. 12/2004, per l’omessa valutazione delle osservazioni procedimentali, che il TAR avrebbe erroneamente ritenuto tardive sulla base di una ricostruzione dei fatti non corretta e sostanzialmente adesiva alla posizione dell’amministrazione.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato la sentenza del TAR. L’opera consiste nella realizzazione ex novo di un fabbricato residenziale di 106 mq, con creazione di nuova superficie e volumetria, stabile trasformazione del suolo e introduzione di un nuovo organismo edilizio in un’area sottoposta a plurimi vincoli paesaggistici e ambientali, tra cui il vincolo paesaggistico ex art. 134, comma 1, lett. a), del d.lgs. n. 42/2004, il vincolo imposto dal D.M. 21 ottobre 1954, il vincolo di esondazione e sommergibilità e quello derivante dal P.T.P. Ambito 2 LT C1-1. Ai sensi dell’art. 32, commi 26 e 27, del d.l. n. 269/2003, convertito dalla l. n. 326/2003, nelle aree vincolate sono condonabili, se ricorrono le ulteriori condizioni previste, soltanto le opere minori di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1, ossia restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, senza aumento di superficie e volumetria. Gli abusi maggiori di cui ai numeri 1, 2 e 3, consistenti anche nella nuova costruzione, non sono invece sanabili, indipendentemente dal carattere assoluto o relativo del vincolo e dall’eventuale conformità urbanistica. Il previo parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo è necessario soltanto quando l’intervento sia astrattamente condonabile; per un’opera radicalmente esclusa dal perimetro della sanatoria il diniego è atto vincolato e automatico, sicché il parere paesaggistico non è necessario. La normativa regionale non può essere interpretata in senso derogatorio o ampliativo rispetto alla disciplina statale di tutela paesaggistica, riservata primariamente allo Stato in attuazione dell’art. 9 Cost. È stata quindi ritenuta irrilevante la censura relativa all’art. 3, comma 1, lett. b), della l.r. Lazio n. 12/2004. È stata inoltre respinta la doglianza sulla mancata valutazione delle osservazioni procedimentali, poiché, in presenza di un esito vincolato e dell’originaria non sanabilità dell’intervento, tali osservazioni non avrebbero potuto incidere sulla decisione finale; l’obbligo di motivarne il mancato accoglimento non opera in senso formalistico quando le osservazioni siano inidonee a modificare il contenuto del provvedimento. Le spese di lite sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 32, commi 26 e 27, d.l. n. 269/2003, convertito dalla l. n. 326/2003

  “Sono suscettibili di sanatoria edilizia le tipologie di illecito di cui all'allegato 1: a) numeri da 1 a 3, nell'ambito dell'intero territorio nazionale, fermo restando quanto previsto alla lettera e) del comma 27 del presente articolo, nonché 4, 5 e 6 nell'ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all'articolo 32 della legge 28 febbraio 1985 n. 47”. “Fermo restando quanto previsto dagli articoli 32 e 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria, qualora (…) siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”.

  Gli abusi maggiori di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell’allegato 1 non sono sanabili nelle aree sottoposte a vincolo; nelle medesime aree possono essere condonati soltanto gli interventi minori di cui ai numeri 4, 5 e 6, alle condizioni previste dalla legge.

• artt. 32 e 33 l. n. 47/1985

  Restano fermi, nel regime del terzo condono, i limiti previsti dalla disciplina generale del condono edilizio.

• art. 3, comma 1, lett. b), l.r. Lazio n. 12/2004

  La disposizione regionale non può essere interpretata in senso ampliativo o derogatorio rispetto alla disciplina statale di tutela paesaggistica e del condono.

• art. 10-bis l. n. 241/1990

  L’obbligo di considerare le osservazioni del privato non impone una motivazione formalistica quando le osservazioni non avrebbero potuto incidere sull’esito vincolato del procedimento.

• art. 6 l.r. Lazio n. 12/2004

  La censura relativa alla partecipazione procedimentale è priva di consistenza quando l’istanza sia radicalmente non accoglibile e le osservazioni non possano modificare il contenuto del provvedimento.

• art. 134, comma 1, lett. a), d.lgs. n. 42/2004

  Il vincolo paesaggistico rileva quale limite alla condonabilità dell’opera abusiva.

• art. 9 Cost.

  La tutela del paesaggio costituisce materia riservata primariamente alla legislazione statale; la disciplina regionale può assicurare una tutela più elevata, ma non ridurre il livello di protezione statale.

Massime di principio

• Nel regime del terzo condono edilizio, la realizzazione ex novo di un fabbricato con nuova superficie e volumetria costituisce abuso maggiore non sanabile in area sottoposta a vincolo paesaggistico o ambientale, anche quando il vincolo sia relativo e l’intervento sia conforme agli strumenti urbanistici.
• Il previo parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo è necessario soltanto per opere astrattamente condonabili; quando l’intervento rientra tra quelli radicalmente esclusi dalla sanatoria, il diniego è vincolato e può essere adottato senza acquisire il parere paesaggistico.
• La disciplina regionale del condono non può essere interpretata in senso derogatorio o ampliativo rispetto alla disciplina statale di tutela del paesaggio, cui spetta definire uniformemente presupposti, contenuti e limiti della protezione paesaggistica.
• L’obbligo di esaminare e motivare sulle osservazioni partecipative viene meno, o comunque non richiede una motivazione specifica, quando il procedimento abbia esito rigidamente vincolato e le osservazioni non siano idonee a incidere sul contenuto del provvedimento finale.

Come è indicizzato