Circolare numero 38 del 12-2-1993

Istruzioni su spese di manutenzione, canoni di locazione e dichiarazione redditi 1993

La circolare fornisce chiarimenti applicativi sulla disciplina fiscale delle spese di manutenzione degli immobili locati introdotta dall’art. 11 della legge 413/1991, precisandone l’impatto sulla determinazione del reddito imponibile e sugli adempimenti delle strutture periferiche. Accanto a ciò, richiama la disciplina delle detrazioni per interventi di risparmio energetico, già oggetto di precedente circolare, e impartisce indicazioni per la compilazione del MOD 1/M e per l’aggiornamento degli estimi catastali in vista della dichiarazione dei redditi 1993.

Ambito di applicazione della nuova disciplina sulle spese di manutenzione

La disciplina delle spese di manutenzione riguarda esclusivamente le unità immobiliari locate non ad equo canone, indicate nella dichiarazione dell’Istituto con la lettera "C" (commerciali). Per tali immobili, il reddito imponibile non è più calcolato con la precedente riduzione forfettaria unica, ma attraverso una distinzione tra:

• una detrazione forfettaria fissa del 10% del canone di locazione;
• un’eventuale ulteriore diminuzione fino al 15%, elevata al 30% per i fabbricati di Venezia Centro e delle isole della Giudecca, Murano e Burano.

La circolare colloca la novità nell’ambito della determinazione dei redditi ai fini IRPEF, IRPEG e ILOR, evidenziando il cambio di impostazione rispetto al sistema previgente, fondato su una riduzione forfettaria del canone a titolo di spese manutentive.

Condizioni per l’ulteriore abbattimento del canone

L’abbattimento ulteriore del canone oltre il 10% è ammesso solo se ricorrono congiuntamente specifiche condizioni:

• l’importo delle spese supera il limite forfettario del 10%;
• la spesa è stata effettivamente sostenuta dal proprietario dell’unità immobiliare;
• la spesa risulta comprovata da idonea documentazione;
• la documentazione è allegata alla dichiarazione dei redditi.

La circolare precisa inoltre che, nel caso in cui le spese vengano portate in detrazione oltre la soglia del 10%, occorre documentare l’intero ammontare della spesa, e non solo la quota eccedente. Viene richiamato l’esempio di spese complessive pari al 18% del canone: in tal caso deve essere documentato tutto il 18%.

Limiti complessivi ed eccedenze recuperabili

Se le spese di manutenzione e simili superano complessivamente il 25% del canone, ovvero il 40% per Venezia Centro e le isole della Giudecca, Murano e Burano, l’eccedenza può essere computata in diminuzione dei canoni dei due periodi d’imposta successivi, sempre entro il limite complessivo consentito per ciascun periodo.

In sostanza, il sistema previsto dalla circolare comporta che:

• fino al 10% si applica la detrazione forfettaria in ogni caso;
• oltre il 10% è possibile riconoscere una riduzione ulteriore, nei limiti massimi del 25% o 40%;
• l’eventuale eccedenza rispetto a tali limiti non si perde, ma può essere recuperata nei due anni successivi con i medesimi vincoli percentuali.

Determinazione del canone rilevante

Ai fini del calcolo della detrazione, il canone da assumere è quello risultante dal contratto di locazione, comprensivo della maggiorazione spettante in caso di sublocazione. Restano invece escluse le spese di:

• condominio;
• luce;
• acqua;
• gas;
• portiere;
• ascensore;
• riscaldamento;
• altre simili, se comprese nel canone.

La circolare ribadisce inoltre che il canone va considerato indipendentemente dalla effettiva percezione, ai fini della determinazione del reddito imponibile IRPEF, IRPEG e ILOR.

Regime delle locazioni ad equo canone

Per le unità immobiliari locate in regime vincolistico di equo canone, indicate nel MOD 1/M con la dizione "NC" (non commerciali), la normativa resta sostanzialmente immutata. Il canone imponibile continua a essere determinato riducendo forfettariamente l’affitto del:

• 25% in via ordinaria;
• 40% per i fabbricati di Venezia Centro e delle isole della Giudecca, Murano e Burano.

In tali casi, nella colonna 13 del MOD 1/M deve essere riportato il canone netto, già diminuito della percentuale forfettaria prevista.

Abrogazione dell’aumento del 300% per taluni immobili non locati

La circolare segnala inoltre che il D.L. 23 gennaio 1993 n. 16, pubblicato nella G.U. n. 18 del 23 gennaio 1993, ha abrogato il comma quarto dell’art. 38 TUIR relativo all’aumento del 300% del reddito delle unità immobiliari destinate ad abitazione e non locate per almeno sei mesi, ubicate in Comuni ad alta tensione abitativa o limitrofi.

Per tale novità, non sono richiesti adempimenti ulteriori: le strutture devono continuare a indicare nella colonna 9 del mod. 1M (UILN) l’apposita annotazione.

Detrazioni per interventi nel Piano Energetico Nazionale

La circolare richiama anche l’art. 29 della legge 9 gennaio 1991 n. 9, già trattato con la circolare n. 139 del 23 maggio 1992, relativo alle spese sostenute nell’ambito del Piano Energetico Nazionale. In questo caso, il reddito delle unità immobiliari destinate a civile abitazione è diminuito di una quota pari al 25% delle spese sostenute per interventi di risparmio energetico non finanziati con contributi pubblici, fino a concorrenza del reddito stesso.

La circolare distingue nettamente questa detrazione da quella sulle manutenzioni:

• la detrazione per manutenzione agisce sul canone di locazione;
• la detrazione per risparmio energetico incide direttamente sul reddito imponibile;
• la prima rileva ai fini IRPEF, IRPEG e ILOR;
• la seconda rileva solo ai fini IRPEF e IRPEG, non anche ILOR.

La gestione operativa della detrazione per il Piano Energetico Nazionale è demandata alla Sede Centrale, che la applica in sede di elaborazione della dichiarazione dei redditi sulla base degli elementi comunicati dalle strutture periferiche. Il rispetto delle istruzioni della circolare n. 139/1992 viene qualificato come condizione essenziale per ottenere il beneficio.

Adempimenti operativi delle strutture periferiche

Per le spese di manutenzione, riparazione e in generale per le spese effettivamente sostenute e inerenti all’unità immobiliare locata, le strutture interessate devono, in sede di comunicazione del reddito delle unità locate secondo la circolare n. 424/1986:

• indicare nella colonna 13 del modello 1M l’importo del canone già ridotto della quota spese di competenza;
• trasmettere la documentazione relativa alle spese sostenute.

Se le spese superano il 25% o il 40% del canone, le strutture devono inoltre:

• annotare ed evidenziare l’eccedenza;
• recuperarla nei due periodi d’imposta successivi mediante corrispondente abbattimento dei canoni;
• comunicare per ciascun anno interessato il canone diminuito della quota spese di competenza.

La circolare sintetizza quindi la principale innovazione operativa nella necessità di comunicare annualmente il canone netto, secondo le percentuali previste, e di gestire il recupero dell’eventuale eccedenza nei due anni successivi.

Aggiornamento degli estimi catastali e controlli per la dichiarazione 1993

Per i fabbricati, la circolare richiama le precedenti istruzioni sulle nuove rendite catastali, impartite con la circolare n. 241 del 7 ottobre 1991 e con la circolare n. 41 del 13 febbraio 1992. Viene evidenziato che non tutte le strutture hanno aggiornato correttamente gli archivi fiscali, con conseguente disallineamento tra situazione reale e dati presenti negli archivi locali e centrali.

In vista della dichiarazione dei redditi 1993, le strutture devono dunque effettuare una scrupolosa verifica degli estimi catastali riportati sul MOD 1/M, confrontandoli con quelli effettivamente attribuiti alle singole unità immobiliari, e apportare le eventuali rettifiche. La circolare richiama anche il caso degli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico ai sensi dell’art. 3 della legge 1 giugno 1939 n. 1089, per i quali valgono le indicazioni già fornite con la circolare n. 41/1992.

Per richiamare l’attenzione sulla rilevanza delle nuove rendite e sulle possibili conseguenze sanzionatorie di una dichiarazione infedele, la dichiarazione di conformità in calce al MOD 1/M è stata integrata con un riferimento specifico agli estimi catastali.

Compilazione del MOD 1/M e disciplina dei terreni

La circolare ribadisce, per la compilazione del MOD 1/M, alcune istruzioni già impartite:

• indicare per ciascun fabbricato i totali relativi agli estimi catastali e al reddito delle unità affittate;
• verificare la validità delle note e procedere a eventuale annullamento o rettifica di quelle non più corrispondenti allo stato di fatto;
• sottoscrivere il MOD 1/M;
• trasmettere l’originale debitamente compilato nei termini previsti dalla circolare n. 424/1986.

Per i terreni, invece, non vi sono innovazioni: la circolare rinvia integralmente alla disciplina già illustrata con la circolare n. 41/1992, in particolare per le ipotesi di:

• cessione a titolo oneroso;
• espropriazioni ed occupazioni.

La circolare conclude raccomandando la scrupolosa e puntuale osservanza delle istruzioni impartite, data la rilevanza delle fattispecie ai fini della corretta dichiarazione dei redditi.