Cassazione Civile, Ordinanza n. 15181/2026 del 20/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di liquidazione con cui l’Ufficio ha revocato, per asserita mancanza dei presupposti, le agevolazioni fiscali richieste ai sensi dell’art. 7 del d.l. n. 34/2019 per il trasferimento di un fabbricato destinato a interventi di demolizione/ricostruzione o di riqualificazione edilizia ed energetica. Nel caso concreto la società aveva acquistato, con un atto unitario, una proprietà immobiliare composta da un fabbricato e da aree urbane/cortili pertinenziali. La Commissione tributaria di primo grado ha accolto il ricorso del contribuente; la Corte di giustizia tributaria di secondo grado ha confermato, ritenendo che il beneficio si estendesse anche alle pertinenze sulla base dei criteri civilistici di cui agli artt. 817 e 818 c.c. e della giurisprudenza sulla rilevanza funzionale della pertinenza, a prescindere dalla classificazione catastale. L’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione con un unico motivo ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., denunciando violazione/falsa applicazione dell’art. 7 del d.l. n. 34/2019 e sostenendo che la norma agevolativa, di stretta interpretazione, riguarderebbe solo il fabbricato da rigenerare e non anche le aree urbane acquistate separatamente e assoggettate a vincolo pertinenziale, poiché su di esse non sarebbero verificabili gli obiettivi energetici e antisismici richiesti dalla disciplina.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il motivo dell’Amministrazione finanziaria e ha confermato la decisione impugnata. Ha interpretato l’art. 7 del d.l. n. 34/2019 nel senso che l’agevolazione per il trasferimento di interi fabbricati finalizzato alla rigenerazione urbana si estende anche alle aree pertinenziali inscindibilmente collegate al fabbricato principale, perché le pertinenze seguono il regime giuridico e tributario della cosa principale ex artt. 817 e 818 c.c. La Corte ha valorizzato la ratio della norma, consistente nel favorire la sostituzione integrale dell’edificio e la rigenerazione urbana, ritenendo irragionevole escludere dal beneficio fabbricati acquistati unitamente a pertinenze esterne non separabili. Ha inoltre osservato che anche acquisti effettuati con atti separati possono rientrare nel beneficio se preordinati all’acquisizione dell’intero fabbricato per gli scopi di legge. Il ricorso è stato quindi rigettato e le spese sono state compensate per la novità della questione.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  unico motivo, introdotto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  vizio denunciato per violazione o falsa applicazione di legge.

• art. 7 del d.l. 30 aprile 2019, n. 34

  Sino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati... si applicano l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna

  la norma agevola i trasferimenti di interi fabbricati destinati a demolizione/ricostruzione o a interventi edilizi qualificati, finalizzati alla rigenerazione urbana; il beneficio comprende anche le pertinenze inscindibili del fabbricato principale.

• art. 14 preleggi

  le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione

  richiamato dall’Amministrazione a sostegno della tesi restrittiva; la Corte non ne fa applicazione in senso ostativo, privilegiando una lettura teleologica coerente con la ratio della disciplina.

• art. 817 c.c.

  sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa

  definisce il rapporto pertinenziale; la Corte lo utilizza per includere aree urbane e cortile nel perimetro del bene principale.

• art. 818 c.c.

  gli atti e i rapporti giuridici che hanno ad oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze se non è diversamente stabilito

  le pertinenze seguono il regime giuridico della cosa principale, quindi anche il trattamento tributario agevolato quando l’atto riguarda il fabbricato.

• art. 3 Cost.

  conducerebbe a un'interpretazione che si porrebbe in contrasto con il principio di ragionevolezza e con l’art. 3 della Cost.

  richiamato come parametro di ragionevolezza per evitare disparità di trattamento tra acquisti contestuali e non contestuali che realizzino la stessa finalità di legge.

• art. 92, comma 2, c.p.c.

  compensa, tra le parti, le spese del giudizio

  le spese sono compensate per la novità della questione trattata.

• art. 10 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633

  anche nel caso di operazioni ai sensi dell’articolo 10 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633

  richiamato nel testo dell’art. 7 come evenienza compatibile con il regime agevolato.

• art. 3, comma 1, lettere b), c) e d), d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  eseguano, sui medesimi fabbricati, gli interventi edilizi previsti dall’articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d)

  individua gli interventi edilizi che consentono di mantenere il beneficio se eseguiti sul fabbricato.

Massime di principio

• In tema di agevolazioni fiscali per trasferimenti immobiliari finalizzati alla rigenerazione urbana, il riferimento al trasferimento di "interi fabbricati" va letto in modo funzionale e non atomistico, includendo le pertinenze inscindibilmente collegate al corpo di fabbrica principale.
• Le pertinenze, ai sensi degli artt. 817 e 818 c.c., seguono il regime giuridico e tributario del bene principale, salvo diversa volontà di legge o delle parti; pertanto, se l’atto riguarda il fabbricato, il beneficio può estendersi anche alle aree pertinenziali non separabili.
• Nell’interpretazione delle norme fiscali agevolative non è consentito un formalismo tale da frustrare la ratio legis quando ciò conduca a esiti irragionevoli rispetto alla finalità perseguita dalla disposizione.
• Quando la finalità della legge è la sostituzione integrale dell’edificio e la rigenerazione del patrimonio edilizio, il beneficio non può essere negato solo perché nel compendio trasferito siano ricomprese aree scoperte o accessorie funzionalmente serventi il fabbricato.
• Anche acquisti formalmente frazionati possono essere ricondotti alla disciplina agevolativa se, in concreto, sono preordinati all’acquisizione dell’intero fabbricato per l’esecuzione degli interventi richiesti dalla legge.

Come è indicizzato