Sentenza del 09/06/2015 n. 3221 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La società contestava la rettifica del valore degli immobili effettuata ai sensi dell'art. 51, comma 3, del d.P.R. 131/1986. L'Ufficio aveva fondato la maggiore valutazione principalmente sulle quotazioni OMI riferite a una zona limitrofa, senza una stima dell'UTE, un sopralluogo o un'adeguata considerazione delle caratteristiche concrete degli immobili. Aveva inoltre richiamato un unico precedente atto di vendita relativo a immobili della stessa tipologia e dello stesso complesso, senza considerare le ragioni addotte dalla società per giustificare il prezzo inferiore, tra cui la necessità di vendere rapidamente gli ultimi immobili disponibili in un periodo di recessione del mercato.

La decisione

La rettifica è stata ritenuta carente di motivazione e non adeguatamente supportata da elementi concreti. Le quotazioni OMI di una zona diversa, anche se limitrofa, non sono sufficienti da sole a dimostrare il maggior valore degli immobili, se non accompagnate da una specifica spiegazione sull'omogeneità delle zone o da una vera valutazione estimativa. Anche il riferimento a un solo precedente atto di vendita non è decisivo quando il contribuente fornisce ragioni plausibili per la differenza di prezzo. L'accertamento è stato quindi annullato o comunque ritenuto infondato per difetto di motivazione e di prova.

Norme richiamate

• Art. 51, comma 3, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo unico dell'imposta di registro)

  La norma consente all'Amministrazione finanziaria di rettificare il valore degli immobili dichiarato nell'atto quando lo ritenga inferiore al valore venale in comune commercio.

  Il potere di rettifica deve essere esercitato mediante una motivazione concreta e verificabile. Le quotazioni OMI o un singolo atto comparativo non bastano, da soli, se non dimostrano in modo attendibile il maggior valore dello specifico immobile e non tengono conto delle sue caratteristiche effettive.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI hanno valore indicativo e non costituiscono una prova automatica del valore venale dell'immobile; devono essere riferite alla zona corretta oppure adeguatamente giustificate quando si utilizzano dati di zone limitrofe.
• Un accertamento immobiliare deve considerare le caratteristiche concrete del bene, come ubicazione, stato di conservazione, tipologia, finiture, condizioni di mercato e tempi o modalità della vendita.
• Il richiamo a un solo atto comparativo è normalmente insufficiente se non vengono spiegate le ragioni per cui quell'atto è realmente comparabile e se il contribuente dimostra circostanze specifiche che giustificano un prezzo diverso.
• L'Amministrazione deve indicare nell'atto le ragioni della rettifica in modo puntuale, consentendo al contribuente di comprendere il percorso valutativo e di difendersi efficacemente.
• In una situazione analoga, il contribuente dovrebbe contestare sia l'assenza di una stima individualizzata sia l'eventuale mancata considerazione di elementi economici concreti, documentando le condizioni della vendita e le caratteristiche dell'immobile.