Sentenza del 16/05/2016 n. 640 - Comm. Trib. Reg. per il Veneto

Esito

La controversia

La controversia riguardava la determinazione della base imponibile ICI ai sensi dell'art. 5, comma 5, del d.lgs. 504/1992. L'ente impositore aveva considerato il valore commerciale dell'immobile coincidente con il prezzo pagato dal contribuente in una compravendita temporalmente prossima al periodo d'imposta. Il contribuente contestava tale assimilazione, ma avrebbe dovuto dimostrare l'esistenza di ragioni straordinarie ed eccezionali idonee a giustificare uno scostamento tra prezzo di acquisto e valore commerciale.

La decisione

La pretesa dell'ente impositore è stata ritenuta corretta: quando l'acquisto dell'immobile è prossimo, nel tempo, al periodo di applicazione dell'ICI, il prezzo di compravendita costituisce un indice presuntivo del valore commerciale e quindi della base imponibile. La presunzione può essere superata dal contribuente soltanto mediante una prova concreta di circostanze straordinarie ed eccezionali che rendano il prezzo non rappresentativo del valore di mercato.

Norme richiamate

• Art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992

  La base imponibile dell'imposta è costituita dal valore degli immobili.

  Ai fini ICI, il riferimento è al valore commerciale dell'immobile. Se la compravendita è temporalmente vicina al periodo d'imposta, il prezzo di acquisto può essere utilizzato come presunzione del valore commerciale.

Massime di principio

• In una compravendita recente, il prezzo effettivamente pagato è normalmente considerato un attendibile indice del valore commerciale dell'immobile ai fini dell'imposta.
• Chi intende contestare la coincidenza tra prezzo di acquisto e valore commerciale deve fornire una prova specifica e documentata, non una mera valutazione alternativa.
• Lo scostamento può essere riconosciuto soltanto in presenza di circostanze straordinarie ed eccezionali, come particolari condizioni dell'immobile, della vendita o del mercato.
• La vicinanza temporale tra acquisto e periodo d'imposta rafforza la presunzione; quanto maggiore è la distanza temporale, tanto più rilevante diventa l'analisi delle condizioni concrete e dell'andamento del mercato.