Cassazione Civile, Sentenza n. 09571/2026 del 14/04/2026

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano la sentenza della Corte d'appello di Roma n. 5546/2019 che aveva in gran parte confermato la pronuncia di primo grado. Le domande originarie erano: dichiarare nulla la delibera assembleare del 24 novembre 2008 (per aver autorizzato lavori sull'unità di Cecchetti a carico del condominio), accertare e condannare i convenuti per danni da infiltrazioni d'acqua, ottenere risarcimenti e l'esecuzione di riparazioni, nonché conseguenze relative a mancato uso di box e aperture abusive tra unità. In Cassazione i ricorrenti hanno sollevato molteplici censure (nullità della delibera, responsabilità del condominio per mancata manutenzione di fondazioni e muri perimetrali, quantificazione del danno e prova delle spese, responsabilità ex art. 2051 c.c. per infiltrazioni provenienti dall'appartamento di Cecchetti, contestazioni sull'uso dei box e sulla apertura di una porta verso area comune).

La decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibili o infondati la maggior parte dei motivi; ha tuttavia accolto il motivo n. 3) (p.31 del ricorso) relativo alla questione della caduta d'acqua dall'appartamento della signora Cecchetti e alla valutazione della responsabilità ex art. 2051 c.c. La Corte ha precisato che la responsabilità da custodire è oggettiva e che la presenza di un controsoffitto che ostacola le indagini non può essere considerata automaticamente caso fortuito liberatorio. Perciò la sentenza impugnata è stata cassata nei limiti della censura accolta e il procedimento è rinviato alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione per un nuovo esame conforme al principio enunciato. Sono altresì dichiarati assorbiti i motivi relativi alla liquidazione delle spese processuali e la Cassazione ha disposto che la Corte d'appello di rinvio provveda anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• Codice civile, art. 1137

  Limita il sindacato giudiziale sulle delibere assembleari: impugnazione ammessa nei casi previsti dall'art. 1137, entro i termini di decadenza; la corte valuta specificità e riferibilità delle censure al motivo impugnato

• Codice civile, art. 1135

  Attribuisce all'assemblea i poteri di gestione; il giudice verifica il "legittimo esercizio" delle attribuzioni riducendo il controllo a profili di legittimità

• Codice civile, art. 1109

  Norma richiamata per il caso di deliberazione "gravemente pregiudizievole" alla cosa comune; rimanda i limiti dell'intervento giudiziario sull'opportunità delle delibere

• Codice civile, art. 1105, comma 4

  Attribuisce al singolo condomino il potere/diritto di adire l'autorità giudiziaria per ottenere provvedimenti conservativi o di esecuzione se l'assemblea omette o nega le opportune opere di manutenzione; implica un dovere attivo del condomino che limita le conseguenze dannose dell'inadempimento

• Codice civile, artt. 1123, 1124, 1126

  Regole sulla ripartizione delle spese condominiali: le spese per la riparazione di danni derivanti da mancata manutenzione possono rientrare tra le spese condominiali e la loro ripartizione deve rispettare tali criteri

• Codice civile, art. 2051

  Stabilisce la responsabilità oggettiva del custod e per i danni cagionati dalla cosa; il danneggiato deve provare il nesso causale e il custode ha l'onere della prova liberatoria del caso fortuito (imprevedibilità e inevitabilità)

• Codice civile, art. 2055

  Regola la ripartizione dell'obbligazione risarcitoria tra più soggetti responsabili sulla base del momento in cui sono titolari dei diritti sul bene comune

• Codice civile, artt. 1227 e 2056

  Richiamati in tema di valutazione della rilevanza causale e della prova della responsabilità concorrente o esclusiva del danneggiato, con natura di valutazione di merito non facilmente censurabile in cassazione

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, n. 5

  Limita il sindacato in Cassazione alle sole ipotesi tassative: error in iudicando su questioni di fatto decide sull'ammissibilità di motivi che impugnano valutazioni di fatto della corte di merito

• Codice di procedura civile, art. 348-ter, comma 5

  Richiamata in relazione all'operatività della doppia conforme (sentenza di appello che conferma la decisione di primo grado), circoscrivendo ulteriormente i motivi ammessi

• Codice di procedura civile, art. 366, comma 1, nn. 3,4,6

  Criteri formali di ammissibilità del ricorso per cassazione (esposizione dei fatti, specificità dei motivi, indicazione degli atti e documenti rilevanti); la Corte ne verifica la sussistenza per ciascun motivo

• Codice civile, art. 1102

  Consente l'uso della cosa comune da parte del singolo condomino nei limiti del pari uso degli altri; richiamata per la valutazione sulla possibilità di aprire porte verso aree comuni

Massime di principio

• Il sindacato giudiziale sulle delibere assembleari è limitato: il giudice verifica la conformità alla legge/regolamento e non l'opportunità gestionale; l'impugnazione per eccesso di potere è ammessa solo entro i limiti previsti dagli artt. 1109, 1135 e 1137 c.c.
• La responsabilità del condominio per danni derivanti dalle cose comuni è di natura oggettiva ai sensi dell'art. 2051 c.c.: il danneggiato deve provare il nesso causale, mentre grava sul custode l'onere di provare il caso fortuito (imprevedibilità e inevitabilità); ostacoli alle indagini tecniche (es. controsoffitti) non costituiscono automaticamente causa liberatoria
• Se l'assemblea omette di deliberare le opere necessarie, ciascun condomino può usare i poteri di cui all'art. 1105, comma 4 c.c. per agire in giudizio: il mancato esercizio di tale potere da parte del condomino può concorrere a limitare il risarcimento (apprezzamento di fatto sulla diligenza del danneggiato)
• In tema di prova del danno, le spese vanno dimostrate con fatture quietanzate o documentazione dotata di equivalente forza probatoria; domande formulate tardivamente in appello possono essere infirmate per preclusione se non correttamente documentate
• Il giudice del merito ha ampio potere discrezionale nella valutazione del danno non patrimoniale e nella liquidazione equitativa, ma ciò presuppone l'accertamento della sussistenza del danno e l'impugnazione in Cassazione può colpire soltanto vizi di diritto o valutazioni manifestamente illogiche
• La cassazione parziale con rinvio è possibile quando la Corte rileva errori su specifici profili (qui la qualificazione della responsabilità per infiltrazioni): il giudice del rinvio deve conformarsi al principio enunciato e rideterminare conseguenze e spese in base all'esito complessivo del nuovo esame