Sentenza del 01/12/2017 n. 6703 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

Il ricorrente contestava la qualificazione dell’area come edificabile e/o la determinazione della relativa base imponibile, sostenendo che l’edificabilità non potesse essere considerata prima dell’approvazione regionale del Piano Regolatore Generale e dell’adozione degli strumenti urbanistici attuativi. Contestava inoltre la quantificazione del valore venale per l’assenza di un metodo comparativo fondato su compravendite di immobili similari.

La decisione

La pretesa dell’ente è stata ritenuta fondata. Ai fini dell’imposizione, l’edificabilità dell’area può essere desunta dal Piano Regolatore Generale adottato dal Comune, anche se non ancora approvato dalla Regione e in assenza di strumenti urbanistici attuativi. Il valore venale deve essere stimato considerando i parametri previsti dalla legge, tra cui l’indice di edificabilità, senza che sia obbligatorio ricorrere al metodo comparativo basato su compravendite di aree similari.

Norme richiamate

• Art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992

  La base imponibile delle aree edificabili è determinata in relazione al valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno d’imposizione, tenendo conto di fattori quali la zona territoriale di ubicazione, l’indice di edificabilità, la destinazione d’uso consentita, gli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno e i prezzi medi rilevati sul mercato.

• Disciplina IMU delle aree edificabili

  Un’area è considerata edificabile quando tale possibilità risulta dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, anche prima della sua approvazione regionale e dell’adozione di strumenti attuativi.

Massime di principio

• Per l’IMU, la qualificazione di un terreno come edificabile può dipendere già dall’adozione comunale del Piano Regolatore Generale, senza attendere l’approvazione regionale o i piani attuativi.
• L’assenza di immediata edificabilità concreta o di strumenti urbanistici attuativi non esclude necessariamente la natura edificabile dell’area, ma può incidere sulla quantificazione del suo valore.
• Il valore venale deve essere determinato mediante una valutazione complessiva dei parametri normativi, incluso l’indice di edificabilità; non è obbligatorio dimostrare il valore attraverso comparazioni con specifiche compravendite similari.
• La minore appetibilità o utilizzabilità dell’area può giustificare un valore venale inferiore, ma deve essere adeguatamente provata sulla base delle caratteristiche urbanistiche e di mercato.