Sentenza del 07/06/2022 n. 2619 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Accertamento IMU/ICI su un'area che era edificabile e successivamente soggetta a vincolo di inedificabilità assoluta, pur essendo inserita in un programma attributivo di un diritto edificatorio compensativo. La questione era se, ai fini dell'imposizione (presupposto impositivo), l'area debba essere considerata ancora "edificabile" in ragione dell'inclusione nel programma attribuendo un diritto edificatorio compensativo.

La decisione

Il giudice ha ritenuto che il presupposto impositivo non sussiste: l'area non è da considerare edificabile ai fini ICI/IMU. Il diritto edificatorio compensativo, essendo di natura non reale, non inerente al terreno e trasferibile separatamente da esso, non costituisce una qualità intrinseca del suolo tale da farlo rientrare nella categoria delle aree edificabili per finalità impositive. Di conseguenza l'accertamento è stato respinto e il contribuente ha prevalso.

Norme richiamate

• d.lgs. 504/92, art. 2, c. 1, lett. b)

  Definisce l'individuazione della categoria delle aree fabbricabili/edificabili ai fini ICI; interpretato in senso sostanziale: per essere imponibile come area edificabile occorre che la capacità edificatoria sia una qualità intrinseca e durevole del suolo.

• d.l. 201/2011, art. 13

  Norma collegata alla disciplina tributaria locale (IMU) e ai criteri di tassazione delle aree fabbricabili; utilizzata per richiamare la rilevanza del concetto di edificabilità nella determinazione del presupposto impositivo.

• Cass. civ., sent. n. 23902/2020

  Giurisprudenza di riferimento che conferma il principio secondo cui i diritti edificatori di natura non reale, separabili dal terreno, non trasformano lo stato giuridico del suolo in termini di imponibilità: il diritto edificatorio compensativo non rende il terreno 'edificabile' ai fini tributari.

Massime di principio

• Per essere imponibile come area edificabile l'elemento decisivo è la natura reale e durevole della capacità edificatoria collegata al suolo; diritti personali o compensativi trasferibili separatamente non bastano.
• Quando un vincolo di inedificabilità assoluta grava sull'area, la sua mera inclusione in un programma che attribuisce diritti edificatori compensativi non trasforma automaticamente il terreno in terreno edificabile ai fini fiscali.
• Occorre verificare la natura giuridica del diritto edificatorio: se è un diritto reale (inerisca al suolo e sia opponibile ai terzi) può incidere sull'imponibilità; se è un diritto personale o strumenti amministrativi trasferibili separatamente, non costituisce presupposto impositivo.
• Nelle controversie IMU/ICI conviene produrre documentazione urbanistica e amministrativa che dimostri se il diritto è effettivamente inseparabile dal suolo o invece separabile e di natura non reale.
• In presenza di strumenti di compensazione urbanistica, valutare anche la trascrivibilità/trasferibilità del diritto e la disciplina locale: la mera previsione di programmi attributivi non è sufficiente per assoggettare l'area a tassazione come edificabile.