L.R. Toscana 5/2014

Alienazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica in Toscana

La legge regionale disciplina il sistema di alienazione degli alloggi e di altri beni del patrimonio di edilizia residenziale pubblica (ERP) nella Regione Toscana, con finalità di razionalizzazione, valorizzazione, efficientamento energetico e recupero del patrimonio abitativo esistente.

Ambito di applicazione

La disciplina si applica agli alloggi di proprietà di enti pubblici territoriali che siano stati acquisiti, realizzati o recuperati con fondi ERP, che risultino assegnati secondo la normativa vigente oppure che siano stati realizzati in programmi speciali o straordinari. Si estende anche alle unità immobiliari a uso non abitativo ricomprese in edifici destinati a ERP e alle relative aree di pertinenza. Restano esclusi gli immobili pubblici non acquisiti, realizzati o recuperati con fondi ERP, anche se temporaneamente destinati a finalità ERP.

Condizioni per l’alienazione

L’alienazione degli alloggi assegnati è ammessa in presenza di specifiche condizioni, tra cui:

• collocazione in condominio misto;
• grave degrado o particolare caratterizzazione tipologica/strutturale che renda insostenibili gli oneri di gestione e mantenimento, accertati con perizia tecnica;
• inclusione nel programma regionale di cessione previgente, per gli alloggi per i quali non fosse intervenuto accordo di compravendita entro il 13 agosto 2009;
• ubicazione dell’edificio in un territorio comunale diverso da quello del comune proprietario.

Per gli alloggi non assegnati, la vendita è consentita, tra l’altro, nei casi di condomini misti, grave degrado o particolare caratterizzazione architettonica non compatibile con gli standard abitativi, oppure ubicazione in aree che comportano forti difficoltà e costi di accesso ai servizi essenziali. È inoltre ammessa la vendita di aree e unità a uso non abitativo.

Le condizioni operative di alienabilità per alcune tipologie di beni sono definite dai comuni in forma associata nel LODE con regolamento.

Criteri di programmazione e priorità di vendita

I comuni, entro 180 giorni dall’entrata in vigore della legge, devono ricognire il patrimonio ERP e formulare in forma associata la proposta di cessione e di reinvestimento dei proventi. Le priorità seguono un ordine decrescente che privilegia, in sintesi, gli edifici nei condomini misti con quota pubblica inferiore al 50%, poi gli edifici situati in comuni diversi da quello proprietario, quindi i condomini misti con quota pubblica pari o superiore al 50% e infine gli ulteriori alloggi alienabili.

All’interno delle fasce di priorità, contano soprattutto l’anzianità di costruzione, la collocazione in comuni ad alta densità abitativa e, nell’ambito del singolo edificio, l’anzianità di conduzione da parte degli aventi titolo.

Piano regionale di cessione

La proposta dei comuni è approvata dalla Giunta regionale entro 90 giorni dal ricevimento e il piano regionale di cessione è poi approvato dal Consiglio regionale entro 30 giorni. Il piano ha validità quinquennale e contiene gli identificativi dei beni, le fasi temporali del procedimento e le tipologie di intervento.

L’attuazione avviene tramite lotti annuali. Prima delle offerte di vendita, i soggetti gestori devono informare gli assegnatari inseriti nel piano e raccogliere il loro preliminare interesse all’acquisto.

Requisiti degli acquirenti e tutele degli assegnatari

Possono acquistare gli alloggi gli assegnatari conduttori da oltre cinque anni o i loro familiari conviventi, purché siano in regola con gli obblighi contrattuali e non versino in condizioni che comportino annullamento o decadenza dall’assegnazione, salvo il requisito reddituale secondo la normativa vigente.

Sono previste tutele specifiche per gli assegnatari che non intendano acquistare ma appartengano a nuclei con disabili, ultrasessantenni o ultrasessantenni con minori a carico: in tali casi conservano l’assegnazione e l’alloggio non può essere venduto a terzi. Una tutela analoga opera, entro certi limiti reddituali, anche per altri assegnatari che non acquistano. In caso di sottoutilizzo possono attivarsi procedure di mobilità obbligatoria; nei casi di superamento biennale del limite reddituale può essere dichiarata la decadenza. Alcuni alloggi liberi possono poi essere ceduti prioritariamente agli stessi soggetti tutelati o ad altri assegnatari, e solo successivamente a terzi, mediante asta pubblica.

Prezzo di alienazione e modalità di pagamento

Il prezzo degli alloggi assegnati è determinato con perizia tecnica del soggetto gestore sulla base del valore normale di mercato, con riferimento ai dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare. Sul valore così determinato si applica una decurtazione del 25%, aumentata dello 0,5% per ogni anno di anzianità dell’immobile fino a un massimo del 40%. L’assegnatario può chiedere una perizia dell’Agenzia del territorio con valore vincolante.

Le spese di istruttoria e di stipula sono a carico dell’acquirente. Il pagamento può avvenire in un’unica soluzione oppure con versamento immediato di almeno il 30% e dilazione del residuo fino a 15 anni, con interesse al tasso legale e garanzia ipotecaria.

Alienazione di alloggi non assegnabili e beni non abitativi

Gli alloggi non assegnabili e le relative pertinenze sono venduti tramite asta pubblica sulla base del valore normale determinato da perizia tecnica. Le aree e le unità a uso non abitativo sono cedute al valore di mercato determinato con perizia; se i conduttori non esercitano il diritto di prelazione, anche in questo caso si procede ad asta pubblica. Il pagamento avviene contestualmente alla stipula.

Vincoli successivi all’acquisto

Gli alloggi acquistati non possono essere alienati né destinati ad altro uso per 10 anni dalla stipula. Dopo almeno 5 anni è possibile l’alienazione anticipata solo per sopravvenuti motivi documentati, come trasferimento di lavoro, gravi ragioni di salute, variazioni del nucleo familiare, separazione dei comproprietari, successione ereditaria o rilascio coattivo disposto dall’autorità.

Per 10 anni dalla stipula gli alloggi possono essere locati soltanto a canone e condizioni dei patti territoriali. Decorso il periodo di inalienabilità, la vendita a terzi è possibile previo versamento al soggetto gestore di un contributo pari al 10% del prezzo di acquisto, aggiornato ISTAT, che estingue il diritto di prelazione dell’ente proprietario.

Reinvestimento dei proventi e bilanciamento del patrimonio

I proventi delle alienazioni e dei versamenti previsti dalla legge sono destinati esclusivamente a programmi di edilizia per incrementare l’offerta abitativa e riqualificare il patrimonio ERP. La legge impone inoltre un criterio di equilibrio quantitativo: a livello regionale, ogni anno il numero di alloggi alienati non può superare il numero di alloggi realizzati o recuperati nell’anno precedente.

Monitoraggio, rendicontazione e controllo

Entro il 30 giugno di ogni anno successivo a quello di riferimento, ciascun soggetto gestore monitora l’attuazione del piano e rendiconta le entrate derivanti dalle cessioni effettuate entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento. La Giunta regionale approva entro il 31 dicembre dell’anno successivo il piano operativo di reinvestimento dei proventi, indicando localizzazione, tipologia degli interventi, alloggi realizzati o recuperati ed entità finanziaria.

Il Consiglio regionale esercita il controllo sull’attuazione della legge; dal 2015 la Giunta trasmette annualmente una relazione sullo stato di attuazione e, conclusa la validità del piano di cessione, una relazione finale sui risultati complessivi, sulle tipologie di alloggi alienati, sul confronto tra prezzi di cessione e prezzi di mercato e sulla destinazione dei proventi.

Norma transitoria e abrogazioni

Per gli alloggi già ricompresi nel previgente programma regionale di cessione, se alla data del 13 agosto 2009 era già intervenuto un accordo tra le parti, la vendita continua ad applicarsi secondo la disciplina della legge statale n. 560/1993, previa verifica dei requisiti di legge al momento dell’accordo. Se il trasferimento non è perfezionabile, il gestore restituisce le somme ricevute. Queste procedure dovevano concludersi entro il 31 dicembre 2015.

Sono espressamente abrogate la legge regionale 5 agosto 2009, n. 46, le sue modifiche del 2010 e la deliberazione consiliare n. 43 del 2008 relativa alla sospensione dei piani di vendita.