Cassazione Civile, Sentenza n. 4840/2021 del 23/02/2021

Esito

La controversia

Ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d'appello di Napoli che aveva confermato la pronuncia di primo grado: la controversia verteva sulla rivendicazione di una porzione di mq 5 di lastrico/abitazione (azione di reintegrazione e accertamento di illegittima occupazione) promossa da Romano Francesco Maria contro Romano Felicia, e sulla domanda di demolizione di un sottotetto di circa mq 40 realizzato sul lastrico comune (pregiudizievole del decoro architettonico). In cassazione la ricorrente ha dedotto 14 motivi tra cui: violazioni di norme processuali (omesso esame di fatti decisivi, errori di procedimento), errata valutazione delle prove e degli atti (planimetrie e titoli di provenienza), errata applicazione delle norme sulla garanzia per evizione, mancato riconoscimento dell'usucapione, errata applicazione delle norme sulla divisione dei beni comuni e sulla demolizione (proporzionalità), nonché varie censure relative all'esercizio del potere di disporre c.t.u. per la determinazione delle quote.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Nel merito la Corte ha ritenuto infondati o inammissibili i vari motivi: la planimetria citata non è stata assunta come elemento di pubblica fede decisivo; le risultanze documentali (atti notarili del 1973 e 1992) sono state ritenute sufficienti per accertare i trasferimenti e l'avvenuta appropriazione dei 5 mq da parte della ricorrente; la garanzia per evizione prevista nell'atto non esclude il diritto del venditore a far valere la proprietà, essendo la garanzia operativa solo in presenza di una privazione per effetto di un'azione di terzi; le doglianze relative all'usucapione sono state dichiarate inammissibili o non provate; la demolizione del sottotetto è stata ritenuta proporzionata e l'unica misura idonea a ripristinare lo stato dei luoghi e la fruibilità del lastrico comune; la Corte ha inoltre confermato l'indivisibilità del lastrico e la correttezza dell'applicazione dell'art. 1119 c.c., con conseguente discrezionalità del giudice nel non disporre c.t.u. per la determinazione delle quote. Non sono state pronunciate le spese nei confronti delle parti intimate (non difese in Cassazione). Infine è stato disposto l'eventuale versamento integrativo del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  Norma utilizzata per inquadrare i vari motivi di cassazione (n. 3, 4, 5): la Corte verifica i profili di violazione di legge, vizio di motivazione e omesso esame di punti decisivi, rigettando quelli ritenuti infondati o inammissibili.

• art. 2914 c.c.

  Richiamato in relazione al valore probatorio/di pubblica fede di una planimetria: la Corte ha escluso che la planimetria allegata all'atto fosse stata assunta quale elemento decisivo di pubblica fede nella motivazione impugnata.

• art. 948 c.c.

  Norma sul possesso e sugli atti pubblici: la Corte ha ritenuto che la documentazione traslativa (atti notarili) fosse sufficiente a dimostrare i passaggi di proprietà necessari per la rivendicazione della porzione contestata.

• art. 1483 c.c.

  Riferimento alla garanzia per evizione: la Corte ha precisato che la garanzia prevista dal venditore tutela l'acquirente rispetto all'evizione da parte di terzi e non costituisce rinuncia del venditore a far valere i propri diritti; l'operatività della garanzia presuppone l'azione di un terzo che privi il compratore del bene.

• art. 1159 c.c.

  Norma sull'usucapione: la Corte ha rilevato che chi invoca l'usucapione deve dedurla e provarla tempestivamente; la censura è stata dichiarata inammissibile per mancata specificazione e, comunque, la prova non è stata fornita.

• art. 1119 c.c.

  Norma che disciplina la divisione dei beni condominiali/parti comuni: la Corte ha ritenuto corretta l'applicazione di questa norma per escludere la divisione del lastrico, valorizzando la tutela rafforzata della funzione e del 'comodo' dei condomini.

• art. 1111 c.c.

  Norma generale sulla comunione: citata in relazione alla diversa ratio rispetto all'art. 1119; la Corte ha spiegato che l'art. 1119 costituisce limite/deroga alla regola generale della divisibilità sancita dall'art. 1111.

• art. 1112 c.c.

  Richiamato per evidenziare la diversa tutela della destinazione d'uso rispetto all'art. 1119; sottolinea che la divisione può essere subordinata alla verifica dell'idoneità del bene all'uso cui è destinato.

• art. 190 c.p.c.

  La Corte ha ricordato che la memoria ex art. 190 c.p.c. serve per replicare e non può introdurre nuove domande o eccezioni; questioni sollevate per la prima volta in tale memoria sono inammissibili.

• art. 378 c.p.c.

  Norma sulle memorie depositate prima dell'udienza: la Corte ha preso atto del deposito ma ne ha escluso la rilevanza se le questioni qui proposte erano tardive o inammissibili.

• art. 380-bis c.p.c.

  Richiamata la procedura camerale per la definizione del ricorso; il procedimento era stato avviato in camera di consiglio ma rimesso alla pubblica udienza quando emerse la necessità di trattazione pubblica.

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  Disposizione sul contributo unificato: la Corte ha rilevato l'eventuale obbligo della ricorrente al versamento integrativo del contributo unificato a norma del comma 1-quater.

• art. 5 TFUE e Protocollo n. 2 allegato al Trattato UE

  Richiamati in rapporto al principio di proporzionalità: la Corte ha ritenuto che l'eliminazione dell'opera abusiva non violi il principio di proporzionalità se rappresenta l'unica misura idonea a ripristinare lo stato di diritto e la fruibilità del bene comune.

Massime di principio

• La garanzia per evizione prevista nel contratto tutela l'acquirente rispetto a pretese avanzate da terzi; non impedisce al venditore di esperire azioni per far valere la propria proprietà se non è intervenuta una pronuncia o azione di terzi che abbia privato l'acquirente del bene.
• Chi invoca l'usucapione deve proporre la relativa eccezione/domanda tempestivamente e provare i requisiti; eccezioni non specificate o non allegatamente provate possono essere dichiarate inammissibili.
• Documenti traslativi e il complesso dei titoli successivi possono essere sufficienti a provare la proprietà di una porzione immobiliare; l'onere probatorio grava su chi deduce l'acquisto.
• Questioni nuove non possono essere introdotte per la prima volta nella memoria ex art. 190 c.p.c. e, in generale, sono inammissibili se sollevate tardivamente in appello o in cassazione.
• La demolizione di opere abusive su parti comuni è proporzionata quando sia l'unica misura idonea a ripristinare lo stato legale e la piena fruibilità del bene comune; soluzioni alternative che compromettano la funzione del bene (es. schermature) possono essere ritenute inidonee.
• La divisione del lastrico o di altre parti comuni è soggetta a limiti stringenti (art. 1119 c.c.); se il bene è indivisibile o la divisione pregiudica la destinazione d'uso, il giudice può rifiutare la divisione e non è obbligato a disporre c.t.u. se le parti non hanno precisato quote o non sono individuati tutti i comunisti.
• L'omessa pronuncia su un motivo è rilevante in cassazione solo se quella omissione avrebbe potuto condurre a un decisione in senso contrario; altrimenti il vizio è non decisivo e il ricorso va respinto.