Sentenza del 13/07/2016 n. 14277 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Ufficio ha impugnato la sentenza della CTR per violazione della L. n. 388 del 2000, art. 33, comma 3. Secondo l'Ufficio, l'agevolazione dell'imposta di registro per l'acquisto di aree comprese in piani urbanistici particolareggiati non poteva essere mantenuta quando, entro il quinquennio dall'acquisto, fosse stato soltanto avviato il cantiere. Era invece necessario che l'area fosse effettivamente utilizzata a fini edificatori, con la realizzazione integrale delle potenzialità edificatorie e delle prescrizioni del piano urbanistico. La CTR aveva ritenuto sufficiente il mero inizio dei lavori.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'Ufficio, cassato la sentenza della CTR e deciso la causa nel merito, rigettando il ricorso originario della società contribuente contro l'avviso di liquidazione. Ha stabilito che il beneficio fiscale non spetta se nel quinquennio viene soltanto iniziata la costruzione: l'utilizzazione edificatoria deve essere effettiva e, secondo l'orientamento richiamato, deve comportare la realizzazione integrale dell'intervento previsto dal piano. Le spese dei giudizi di merito sono state compensate, mentre la società contribuente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 4.000, oltre spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• Legge n. 388 del 2000, art. 33, comma 3

  Beneficio dell'imposta di registro nella misura dell'1% per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, subordinato all'utilizzazione edificatoria dell'area.

  La norma è di stretta interpretazione e richiede un'effettiva utilizzazione edificatoria conforme alle previsioni dello strumento urbanistico; il semplice avvio dei lavori non è sufficiente.

• Legge n. 448 del 2001, art. 76

  Richiamata quale disposizione collegata al regime agevolativo relativo ai trasferimenti di immobili inseriti in piani urbanistici particolareggiati.

• Art. 2645-bis, comma 6, c.c.

  L'edificio si considera esistente quando sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura.

  La disposizione è richiamata come parametro indicativo del momento in cui un edificio può considerarsi urbanisticamente significativo, sebbene la controversia riguardi un'agevolazione tributaria.

• Art. 384 c.p.c.

  Ha consentito alla Cassazione, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, di decidere direttamente nel merito rigettando il ricorso originario della contribuente.

• Artt. 3, 23 e 53 della Costituzione

  Sono richiamati per giustificare la stretta interpretazione delle norme agevolative, poiché la riduzione del carico fiscale incide sui principi di uguaglianza, legalità dell'imposizione e capacità contributiva.

Massime di principio

• Le agevolazioni fiscali relative all'acquisto di aree inserite in piani urbanistici particolareggiati devono essere interpretate restrittivamente e spettano solo se sono rispettate tutte le condizioni previste dalla legge.
• Il termine quinquennale non richiede necessariamente il completamento materiale assoluto di ogni opera, ma il mero inizio dei lavori, di regola, non è sufficiente: deve risultare una concreta e significativa utilizzazione edificatoria conforme al piano.
• La realizzazione solo parziale dell'intervento, soprattutto se accompagnata dalla rivendita dell'area o dal mancato sfruttamento della sua capacità edificatoria, può comportare la decadenza dall'agevolazione e il recupero dell'imposta ordinaria e delle sanzioni.
• Chi invoca il beneficio deve poter dimostrare il rispetto delle prescrizioni urbanistiche, degli eventuali obblighi derivanti dalla convenzione urbanistica e dell'effettiva destinazione edificatoria dell'area entro il termine previsto.
• In situazioni analoghe occorre verificare il testo vigente della norma applicabile, la natura del piano urbanistico, gli obblighi assunti dall'acquirente e il grado effettivo di realizzazione dell'intervento, poiché l'avvio formale del cantiere può non essere sufficiente.