Cassazione Civile, Sentenza n. 26192/2020 del 17/11/2020

Esito

La controversia

Il ricorrente (notaio Iannella) impugnava la sentenza d'appello che lo aveva ritenuto responsabile, in via contrattuale, nei confronti degli acquirenti Mazzarelli per aver rogato la vendita di terreni gravati da ipoteca senza aver eseguito/provato di avere eseguito le visure ipotecarie e senza aver informato i clienti; argomentava difetto di legittimazione dei mandanti (procure), natura extracontrattuale della responsabilità, prescrizione, irrisorietà del prezzo e manleva assicurativa (operatività delle polizze Lloyds). Contestava anche l'ammissibilità di prove e questioni procedurali (memorie, notifica dell'appello incidentale).

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato che i Mazzarelli erano parti del rogito (anche se costituiti tramite procuratori) e che la responsabilità del notaio è di natura contrattuale. Ha ritenuto infondati o inammissibili i motivi sul difetto di mandato, sulla presunta extracontrattualità, sulla simulazione del contratto e sull'irrisorietà del prezzo. Ha confermato altresì che il danno va commisurato al pregiudizio effettivamente subito dagli acquirenti (in questo caso spese sostenute per riacquistare l'immobile all'asta: prezzo di aggiudicazione e spese), essendo il notaio tenuto a risarcire le spese di "purgazione" dell'immobile se non prova di aver informato i clienti dell'esito delle visure. Ha dichiarato non operativa la polizza richiamata (o che l'operatività non è provata), e ha respinto le censure procedurali avanzate dal ricorrente (anche relativamente all'uso delle memorie d'udienza). Ha condannato il ricorrente al pagamento delle spese processuali e all'ulteriore contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• Codice civile, art. 1218

  Principio generale dell'obbligazione di adempiere; utilizzato per sostenere l'obbligo contrattuale del notaio di eseguire diligentemente le prestazioni e che l'inadempimento dà luogo a responsabilità contrattuale

• Codice civile, art. 1388

  Riferimento alla disciplina della procura e rappresentanza: la corte ha ritenuto che le procure conferite legittimavano la stipula e implicavano i poteri necessari, salvo espressa limitazione

• Codice civile, art. 1393

  Norme sulla rappresentanza e gli effetti verso i terzi: la Cassazione ha confermato che i rappresentati possono essere considerati parti del contratto rogato ove la rappresentanza sia stata esercitata davanti al notaio

• Codice civile, art. 2947

  Riferimento alla prescrizione; la corte ha escluso che la responsabilità fosse già prescritta e ha assorbito le doglianze sulla prescrizione nella valutazione della natura contrattuale del rapporto

• Codice civile, art. 2043

  Norma generale sulla responsabilità extracontrattuale; la Corte ha ritenuto che il caso non fosse governato da tale norma ma da responsabilità contrattuale del notaio verso gli acquirenti

• Codice civile, art. 1227

  Disciplina della responsabilità per fatto illecito e concorso di colpa delle vittime; la Corte ha chiarito che il danno va commisurato all'effettivo pregiudizio e che l'eventuale comportamento degli acquirenti (p.es. riacquisto all'asta) deve essere adeguatamente allegato per ridurre il risarcimento

• Codice civile, artt. 1223, 1225

  Principi sulla liquidazione del danno (risarcimento integrale e criterio di reintegrazione); applicati per qualificare il tipo e la misura del danno risarcibile (valore dell'immobile o costo di purgazione)

• Codice civile, artt. 2700

  Riferimento al regime delle obbligazioni e degli atti traslativi, invocato nei motivi sul danno e sul nesso causale tra atto e pregiudizio

• Codice civile, artt. 1917 e 1932

  Norme in materia assicurativa; la Corte ha ritenuto che l'onere di provare l'operatività della polizza e il rispetto delle condizioni (p.es. esecuzione delle visure) incombe all'assicurato che invoca la copertura (qui il notaio)

• Codice di procedura civile, art. 81

  Regole sulla documentazione e richieste probatorie; citato tra le norme proceduralmente rilevanti per la gestione delle prove

• Codice di procedura civile, art. 112

  Principi generali del processo in relazione alla parte che deduce fatti e onere della prova; rilevante nelle doglianze sulla prova delle visure e delle polizze

• Codice di procedura civile, art. 132

  Relativo alle conclusioni e all'istruzione; richiamato in ordine alla formulazione delle domande e delle eccezioni nel processo

• Codice di procedura civile, art. 343

  Norma che disciplina le nullità del procedimento; la Corte ha applicato la giurisprudenza che, in cause scindibili, la nullità per mancata notifica dell'appello incidentale può essere fatta valere solo dal pretermesso

• Codice di procedura civile, art. 366, n.6

  Regola che richiede la riproduzione delle questioni impugnate; la Cassazione ha dichiarato inammissibili censure che non riproducevano adeguatamente le doglianze di merito

• D.P.R. n. 115/2002, art. 13, comma 1-quater (introdotto dalla legge n. 228/2012)

  Norma sul contributo unificato: la Corte ha disposto, dato il rigetto del ricorso proposto dopo il 30/01/2013, l'obbligo per il ricorrente del versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, come previsto

Massime di principio

• Il notaio che redige un rogito è titolare di una responsabilità di natura contrattuale verso gli acquirenti anche se questi si costituiscono tramite procuratori: salvo espressa limitazione provata della procura, i mandatari che stipulano rendono le parti meritevoli di tutela contrattuale.
• Il notaio ha l'obbligo professionale di effettuare le visure ipotecarie e, se le esegue, di informare i clienti del loro esito; la mancata prova di aver adempiuto a tale obbligo espone il notaio al risarcimento del danno da espropriazione o alle spese necessarie per la 'purgazione' dell'immobile.
• Il danno risarcibile si misura sull'effettivo pregiudizio subito dall'acquirente: può essere il valore dell'immobile perduto o le spese sostenute per estinguere i gravami (ad es. prezzo di aggiudicazione e spese) per mantenere o riottenere la proprietà.
• La sproporzione del prezzo pattuito rispetto al valore di mercato non prova automaticamente la simulazione o la conoscenza di gravami; occorre prova e adeguata contestazione in grado di dimostrare vizio del contratto.
• Chi invoca la copertura assicurativa (assicurato o chi domanda manleva) deve provare i presupposti e il rispetto delle condizioni contrattuali dell'assicurazione; la mera esistenza di una polizza non basta a ottenere la manleva se non è dimostrato l'adempimento delle obbligazioni professionali cui la polizza si riferisce.
• Le memorie ex art. 378 c.p.c. e simili non possono introdurre nuove difese o argomentazioni non già enunciate validamente nel ricorso: servono solo a chiarire motivi già dedotti; nuove doglianze così introdotte sono inammissibili.
• In questioni processuali di notifica dell'appello incidentale in cause scindibili, la nullità per mancata notifica è rilevabile in sede di impugnazione solo dal soggetto nel cui esclusivo interesse la notifica doveva essere eseguita (il pretermesso).