L.R. Umbria 15/2012

Modifiche alla disciplina umbra dell’edilizia residenziale sociale

La legge regionale Umbria 5 ottobre 2012, n. 15 riforma in modo ampio la l.r. 23/2003, spostando l’asse dalla edilizia residenziale pubblica alla edilizia residenziale sociale (ERS). La disciplina riguarda esclusivamente il territorio della Regione Umbria e coordina programmazione, contributi, assegnazione, gestione, canoni e alienazione degli alloggi.

Finalità, definizioni e soggetti del sistema ERS

La norma aggiorna il titolo della legge del 2003 e precisa che gli interventi edilizi devono perseguire qualità abitativa, vivibilità, contenimento dei costi, soluzioni ecocompatibili e risparmio energetico, nel rispetto della sostenibilità ambientale e della prevenzione sismica. In caso di recupero, devono essere garantiti i necessari livelli di sicurezza statica e antisismica.

Viene introdotta la nozione di:

• alloggio sociale, cioè l’unità immobiliare residenziale destinata a ridurre il disagio abitativo di nuclei familiari e individui che non possono accedere al mercato libero;
• servizio abitativo, inteso come insieme delle offerte alloggiative ERS e dei servizi accessori rivolti ai soggetti in possesso dei requisiti previsti.

Il sistema comprende locazione permanente a canone sociale, locazione permanente o almeno ottennale a canone concordato, autocostruzione di prime case, vendita a prezzi convenzionati e servizi accessori per gli assegnatari.

Sono coinvolti, oltre alla Regione, l’ATER regionale, i comuni, cooperative di abitazione, imprese di costruzione, privati singoli o associati e altri enti pubblici.

Programmazione regionale, piano triennale e programma operativo annuale

La legge rafforza il ruolo della programmazione regionale. Il piano triennale definisce gli indirizzi strategici, i fabbisogni e le priorità, comprese le iniziative di autocostruzione; il programma operativo annuale (POA) attua gli interventi e può prevedere anche interventi straordinari promossi a livello nazionale o comunitario, oppure interventi urgenti e prioritari in caso di carenza di risorse pubbliche, sentita la commissione consiliare competente.

La Giunta regionale può inoltre stabilire un sistema di premialità a favore dei comuni che contribuiscono maggiormente al raggiungimento degli obiettivi della legge con risorse proprie o con agevolazioni fiscali o urbanistiche.

Fondo regionale per le politiche abitative e strumenti finanziari

Il fondo regionale per le politiche abitative viene utilizzato non solo per gli interventi ERS, ma anche per:

• sostenere l’accesso alla locazione privata mediante contributi al reddito per i nuclei meno abbienti;
• promuovere iniziative a favore di nuclei in sfratto esecutivo per morosità.

La Regione può promuovere o partecipare alla costituzione di fondi immobiliari locali e favorire strumenti finanziari innovativi finalizzati ad aumentare l’offerta di alloggi ERS.

È previsto che lo 0,2% delle risorse del fondo regionale sia accantonato per l’Osservatorio della condizione abitativa.

Organi di supporto: Comitato permanente e Osservatorio della condizione abitativa

È istituito il Comitato permanente per l’edilizia residenziale, con funzioni consultive e propositive per la programmazione regionale e per l’attività dell’Osservatorio. Ne fanno parte l’assessore regionale competente o un delegato e nove membri designati da Regione, ANCI, ATER regionale, imprese di costruzione, cooperative di abitazione e organizzazioni sindacali di settore, degli inquilini e dei proprietari. I componenti restano in carica per la durata della legislatura e non percepiscono compensi.

È inoltre istituito presso la struttura regionale competente l’Osservatorio della condizione abitativa, che raccoglie e valuta i dati sul fabbisogno abitativo. Vi contribuiscono ATER regionale, comuni, operatori privati, organizzazioni sindacali e associazioni di categoria. Le informazioni raccolte costituiscono la base per il POA.

Contributi per la prima abitazione e per la locazione

La legge disciplina diversi strumenti di sostegno economico.

Per la prima abitazione, sono previsti contributi agli operatori privati per acquisto, recupero, acquisto e recupero, nuova costruzione e anche per proprietà differita dopo almeno otto anni di locazione. Sono ammessi anche i progetti di autocostruzione realizzati da cooperative di autocostruzione. I contributi sono parametrati al costo dell’intervento e all’ISEE del nucleo beneficiario; la Giunta fissa fasce ISEE e percentuali massime, che non possono superare:

• 40% per recupero, acquisto e recupero;
• 35% per acquisto e nuova costruzione;
• 20% per autocostruzione.

Per i privati singoli il contributo massimo non può superare il 30% del prezzo o del costo dell’acquisto e recupero; non è ammesso per immobili catastalmente A1, A8 e A9 ed è prioritario per gli immobili dei centri storici.

Per la locazione, sono destinati contributi all’ATER regionale per incrementare gli alloggi di ERS pubblica, nonché contributi agli operatori per alloggi da destinare alla locazione permanente o a termine a canone concordato. È confermata la possibilità di sostenere il canone di locazione privata per i nuclei meno abbienti e di concedere contributi integrativi in caso di sfratto esecutivo per morosità dovuta a perdita del lavoro, mobilità/cassa integrazione, malattia grave, infortunio grave o decesso di un componente della famiglia.

È anche previsto un sostegno ad operatori privati proprietari di interi fabbricati non locati che stipulino singoli contratti di locazione secondo la disciplina della l. 431/1998.

Requisiti dei beneficiari e nucleo familiare

La legge definisce i requisiti generali dei beneficiari dei contributi ERS:

• cittadinanza italiana, UE o extra UE in regola con le norme sull’immigrazione;
• residenza o attività lavorativa in Regione da almeno cinque anni, anche non consecutivi, oppure residenza all’estero per italiani che intendano rientrare entro un anno dalla domanda;
• capacità economica del nucleo familiare, valutata con ISEE, entro i limiti minimi e massimi fissati per il tipo di intervento.

Per il nucleo familiare si fa riferimento alla famiglia risultante dai registri anagrafici comunali; i coniugi non legalmente separati sono considerati parte dello stesso nucleo anche se residenti in abitazioni diverse. Il richiedente può dichiarare la formazione di un nuovo nucleo, che deve costituirsi entro un anno, purché il nucleo di provenienza abbia un ISEE entro i limiti massimi previsti.

La Giunta regionale disciplina con proprio atto le modalità applicative dei requisiti e l’erogazione dei contributi.

Accesso alla prima abitazione, alla locazione e categorie prioritarie

Per i contributi finalizzati alla prima abitazione occorre, oltre ai requisiti generali, non essere titolari di altro diritto su un alloggio adeguato e non aver fruito di altri contributi pubblici per l’acquisto dell’abitazione. Le risorse possono essere destinate prioritariamente a soggetti in situazione di bisogno abitativo per nuovi insediamenti produttivi o per delocalizzazione di abitazioni in aree a rischio idrogeologico o in aree di degrado oggetto di programmi urbani complessi.

Per la locazione permanente o a termine, i conduttori devono possedere i requisiti generali e non essere titolari di altro diritto su un alloggio adeguato.

Per gli interventi destinati ad anziani autosufficienti, i beneficiari devono possedere i requisiti generali e non avere altra abitazione adeguata, salvo l’alloggio da recuperare.

Sistema dei soggetti attuatori e convenzioni

Gli interventi sono realizzati da operatori pubblici o privati individuati secondo criteri e requisiti stabiliti dalla Giunta regionale.

Gli operatori pubblici sono ATER regionale, comuni e altri enti pubblici per il recupero del proprio patrimonio. L’ATER può operare per conto di comuni e altri enti mediante convenzione.

Gli operatori privati comprendono imprese di costruzione, cooperative di abitazione, cooperative di autocostruzione, fondi immobiliari e cittadini singoli o associati.

Le convenzioni disciplinano canoni, prezzi di cessione, violazioni e sanzioni. In particolare:

• per la locazione il canone non può superare i limiti della normativa vigente;
• per la cessione anticipata o a fine locazione a termine devono essere previsti criteri di calcolo e trascrizione dei vincoli;
• la Giunta regionale approva schemi tipo e determina, con norme regolamentari, la compensazione spettante agli operatori.

Gestione degli alloggi di ERS pubblica

La parte centrale della legge riguarda gli alloggi di ERS pubblica, cioè quelli di proprietà di ATER regionale, comuni o altri enti pubblici, recuperati/acquistati/realizzati con contributi pubblici e destinati senza limiti di tempo alla locazione a canone sociale.

Alcuni alloggi possono essere esclusi dal patrimonio ERS se hanno particolare pregio storico-artistico o sono comunque non utilizzabili per la finalità abitativa; in tal caso possono essere destinati a locazione residenziale a canone concordato, oppure anche venduti o locati per usi non residenziali a canone di mercato, previa autorizzazione regionale. L’ente proprietario deve reintegrare il patrimonio con un pari numero di alloggi, di superficie complessiva non inferiore al 90% di quella degli alloggi esclusi.

Gli alloggi non più funzionali alla locazione possono essere inseriti nei programmi di vendita.

L’ATER regionale gestisce gli alloggi pubblici, stipulando convenzioni con gli enti proprietari per amministrazione, manutenzione, contabilizzazione e riscossione dei canoni.

Requisiti per l’assegnazione degli alloggi pubblici

Per l’assegnazione degli alloggi di ERS pubblica sono richiesti:

• cittadinanza italiana, UE o extra UE in regola;
• residenza o attività lavorativa in Regione da almeno cinque anni consecutivi e nel comune da almeno tre anni consecutivi;
• assenza di precedenti assegnazioni in proprietà immediata o futura con contributo pubblico e di precedenti finanziamenti agevolati;
• assenza di diritti di proprietà o altri diritti reali su un alloggio adeguato ovunque ubicato in Italia;
• ISEE non superiore al limite stabilito dalla Giunta regionale per la permanenza.

I requisiti devono sussistere alla pubblicazione del bando, al momento dell’assegnazione e per tutta la durata del rapporto. I requisiti patrimoniali e di assenza di altra abitazione devono essere posseduti da tutti i componenti del nucleo familiare.

La Giunta può aggiornare biennalmente, entro il 31 dicembre, i limiti ISEE sulla base dell’indice ISTAT.

Bandi, graduatorie e criteri di assegnazione

L’assegnazione è disposta dal comune, o dall’unione speciale di comuni se costituita, mediante bando pubblico di norma biennale da indire entro il 30 settembre.

Le graduatorie definitive sono approvate entro 90 giorni dalla scadenza del bando e restano efficaci per due anni.

La formazione della graduatoria si basa su condizioni di disagio e relativi punteggi stabiliti dalla Giunta regionale, tra cui:

• ISEE molto basso rispetto alla soglia di accesso;
• presenza di numerosi componenti del nucleo, minori, anziani o persone con grave invalidità;
• nuclei composti solo da anziani, giovani, o genitore solo con minori;
• nucleo di recente o prossima costituzione;
• abitazione impropria, scadente o priva di servizi essenziali;
• sovraffollamento;
• necessità di rilascio dell’alloggio per sfratto, sgombero o provvedimenti equivalenti;
• precedenti partecipazioni a graduatorie.

Il comune può aggiungere ulteriori condizioni di disagio fino a 4 punti complessivi.

È prevista una Commissione per le assegnazioni con competenza sovracomunale, istituita dall’unione speciale di comuni, composta da cinque membri, tra cui due esperti giuridico-amministrativi e un rappresentante delle organizzazioni sindacali degli assegnatari. La commissione dura cinque anni e relaziona trimestralmente alla Giunta.

Consegna degli alloggi e criteri dimensionali

Il comune disciplina scelta dell’alloggio, consegna, rinuncia e termini di occupazione, perseguendo la razionalizzazione del patrimonio e l’adeguatezza alle esigenze del nucleo.

Non possono essere assegnati alloggi che superino di due vani convenzionali il parametro stabilito dal comune; il vano convenzionale è calcolato dividendo la superficie per 16. In deroga, fino a tre vani in più, quando la composizione delle graduatorie non consenta l’uso ottimale del patrimonio.

Per fabbricati con almeno otto alloggi, il comune deve prevedere modalità di assegnazione che favoriscano l’integrazione tra nuclei italiani, UE ed extra UE e garantiscano la presenza di persone appartenenti alle categorie speciali, con almeno il 10% degli alloggi per ciascuna categoria prevista.

Subentro, ospitalità temporanea e mobilità

Il subentro nel contratto di locazione è consentito ai componenti del nucleo e, nei casi previsti, al coniuge, convivente more uxorio e figli sopravvenuti dopo l’assegnazione, se conviventi. Per i componenti non rientranti in tale cerchia, il subentro è possibile solo se l’ampliamento stabile del nucleo era stato autorizzato dall’ATER almeno cinque anni prima del decesso o dell’abbandono.

In caso di separazione o scioglimento del matrimonio, la voltura segue la decisione del giudice. L’ospitalità temporanea è ammessa per massimo due anni, prorogabili con autorizzazione ATER per esigenze di solidarietà e assistenza, ma non comporta ampliamento del nucleo né titolo al subentro.

La mobilità volontaria può essere richiesta per sottoutilizzo, sovraffollamento, inidoneità dell’alloggio o necessità di avvicinamento al lavoro o a cure/assistenza. Il comune disciplina il procedimento d’intesa con ATER e deve prevedere bandi almeno biennali.

La mobilità può essere disposta d’ufficio in caso di sottoutilizzo o di ristrutturazione dell’alloggio; in tali casi possono essere previsti trasferimenti temporanei con diritto al rientro e spese a carico dell’ATER. Per gli assegnatari in area di protezione sociale, i costi del trasferimento sono a carico del comune.

Canoni di locazione, aree di utenza e servizi

Il canone di locazione degli alloggi pubblici è articolato in tre aree omogenee di utenza:

• area di protezione sociale, con canone legato esclusivamente all’ISEE e comunque non inferiore a un minimo idoneo a coprire i costi di gestione;
• area amministrata, con canone determinato dall’ATER in base al valore dell’immobile e alla capacità economica del nucleo;
• area di decadenza, con canone maggiorato rispetto all’area amministrata.

Gli assegnatari devono inoltre rimborsare integralmente le spese dei servizi loro prestati.

Decadenza, annullamento e inadempienze

La disciplina della decadenza è aggiornata prevedendo la perdita del rapporto per gravi danni all’alloggio o alle parti comuni, perdita dei requisiti, ISEE superiore al limite per due anni consecutivi o mancata produzione della documentazione economica e dei requisiti per un anno.

In caso di annullamento dell’assegnazione, dalla notifica fino alla riconsegna dell’alloggio l’occupante deve corrispondere un’indennità pari al canone di locazione determinato secondo la disciplina dell’area corrispondente.

È inoltre previsto che la morosità verso l’autogestione condominiale sia considerata inadempimento agli obblighi derivanti dal contratto di locazione.

Vendita degli alloggi pubblici e utilizzo dei proventi

La Giunta regionale può approvare programmi di vendita degli alloggi pubblici quando ricorrano le condizioni di non funzionalità alla locazione. Le vendite devono avvenire su base di mercato, con bandi e criteri uniformi.

Agli assegnatari spetta un diritto di prelazione con prezzo ridotto del 30%; se tutti gli assegnatari di un fabbricato acquistano, si applica un ulteriore sconto del 10%. La prelazione va esercitata entro 60 giorni. Gli alloggi non acquistati possono essere venduti all’asta.

I proventi delle alienazioni sono destinati alla riqualificazione e all’incremento del patrimonio ERS, compresa nuova costruzione, recupero, manutenzione straordinaria e opere di urbanizzazione socialmente rilevanti.

Interventi per la crisi sismica del 26 settembre 1997

La legge ricolloca nel perimetro dell’ERS gli alloggi acquistati, costruiti o recuperati dopo la crisi sismica iniziata il 26 settembre 1997 e gli alloggi finanziati ai sensi della normativa statale del 1978, una volta cessate le esigenze di sistemazione temporanea dei nuclei sgomberati.

Per questi alloggi, se destinati alla locazione sociale o alla locazione almeno ottennale, le percentuali sono:

• almeno l’80% per la locazione permanente a canone sociale;
• massimo il 20% per la locazione permanente o a termine di almeno otto anni.

I comuni possono emanare bandi speciali per territori montani o svantaggiati.

I prefabbricati in legno o calcestruzzo realizzati nell’ambito di tali programmi, se non smantellati, entrano nel patrimonio indisponibile comunale e devono essere destinati a strutture permanenti per il ricovero della popolazione in caso di calamità o per ragioni umanitarie.

Clausola valutativa, attuazione e regime transitorio

È introdotta una clausola valutativa: il Consiglio regionale controlla l’attuazione della legge e la Giunta trasmette annualmente, entro il 30 maggio, una relazione sugli effetti del programma operativo annuale e sull’efficacia complessiva della legge, con dati comparativi su fondo abitativo, spese, beneficiari, operatori, gestione del patrimonio e attività di Comitato e Osservatorio.

Le principali disposizioni attuative devono essere adottate dalla Giunta entro 120 giorni dall’entrata in vigore, con sostituzione di vari regolamenti con atti amministrativi.

Sul piano transitorio:

• gli interventi già inseriti in piani e programmi in corso sono portati a termine secondo la disciplina vigente al momento dell’approvazione;
• i membri del Comitato in carica decadono con la nomina del nuovo Comitato;
• le graduatorie vigenti o in formazione restano efficaci per non più di due anni dall’entrata in vigore della legge e comunque fino alle nuove graduatorie;
• fino alla costituzione delle unioni speciali di comuni e alla nomina della Commissione per le assegnazioni, il comune istituisce la commissione attenendosi ai criteri della nuova disciplina;
• fino all’istituzione del nuovo Osservatorio continua ad operare quello previsto dalla l.r. 19/2010;
• il regolamento regionale n. 13/2007 continua a produrre effetti fino all’adozione del nuovo atto sui contributi per anziani autosufficienti, e per i procedimenti pendenti resta applicabile la vecchia disciplina.

Entrata in vigore e obsolescenza pratica

La legge è dichiarata urgente ed entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione. Non è un atto deprecato in senso stretto, perché modifica una disciplina ancora strutturale dell’ERS; tuttavia alcune sue previsioni transitorie e di prima attuazione erano temporalmente limitate e oggi non hanno più applicazione autonoma.