Sentenza del 16/06/2015 n. 3469 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguarda la rideterminazione del valore di un immobile effettuata dall’Amministrazione sulla base dei criteri e dei valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). Il contribuente contesta che tali valori possano essere utilizzati come prova automatica e imperativa dell’effettivo valore di mercato o dell’occultamento del corrispettivo dichiarato.

La decisione

La sentenza afferma che i criteri OMI non hanno natura imperativa e non costituiscono, da soli, prova dell’occultamento del prezzo. Essi rappresentano soltanto un’ipotesi sintomatica e un atto ricognitivo del valore di mercato, paragonabile ai listini delle agenzie immobiliari e agli studi di settore. Di conseguenza, il contribuente può fornire prova contraria per dimostrare che il valore effettivo dell’immobile è diverso da quello desunto dai parametri OMI.

Norme richiamate

• Criteri e valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)

  I criteri fissati dall’OMI non hanno natura imperativa, ma valgono come ipotesi sintomatica, e non come prova, di occultamento da parte del corrispettivo.

  I valori OMI costituiscono elementi presuntivi o indicativi del valore di mercato, ma non sono sufficienti, da soli, a dimostrare l’occultamento del corrispettivo o a fondare automaticamente la rettifica fiscale.

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione, Cass. n. 21764/2009

  I parametri OMI hanno valore meramente indiziario e devono essere valutati insieme ad altri elementi, lasciando al contribuente la possibilità di fornire prova contraria.

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione, Cass. n. 20256/2008

  I dati OMI sono assimilabili a listini immobiliari e studi di settore: costituiscono atti ricognitivi del mercato, ma non prove vincolanti del valore effettivo dell’immobile.

Massime di principio

• In una controversia sul valore di un immobile, l’Amministrazione non può fondare la rettifica esclusivamente sui valori OMI senza ulteriori elementi concreti e specifici.
• I valori OMI hanno funzione indicativa e presuntiva, non automatica o imperativa; devono essere considerati nel contesto delle caratteristiche effettive dell’immobile e della compravendita.
• Il contribuente può contrastare la presunzione producendo documentazione sul reale stato, ubicazione, consistenza, qualità, condizioni di mercato e prezzo dell’immobile.
• La presenza di uno scostamento rispetto ai valori OMI non dimostra, da sola, l’occultamento del corrispettivo né legittima automaticamente una maggiore pretesa fiscale.
• Per sostenere una rettifica, l’Amministrazione dovrebbe indicare ulteriori circostanze oggettive e verificabili che rendano inattendibile il valore dichiarato.