Sentenza del 24/05/2016 n. 1364 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

La controversia riguarda la cessione di un complesso immobiliare per il quale, al momento della vendita, era già stata richiesta una concessione o licenza edilizia per la demolizione e la successiva ricostruzione con ampliamento. L'Amministrazione ha qualificato l'operazione, ai sensi dell'art. 20 del d.P.R. n. 131/1986, non come cessione di un immobile esistente, ma come cessione di un'area edificabile. Da tale riqualificazione sono derivate una maggiore imposta di registro e l'assoggettamento a IRPEF della plusvalenza realizzata dal cedente. Il contribuente avrebbe dovuto dimostrare l'esistenza di valide ragioni economiche idonee a giustificare la scelta della forma negoziale adottata.

La decisione

La riqualificazione dell'atto è stata ritenuta possibile. Ai fini dell'imposta di registro prevale la sostanza giuridica ed economica dell'operazione rispetto alla qualificazione formale utilizzata dalle parti. La cessione dell'immobile, considerata la concreta destinazione alla demolizione e ricostruzione in ampliamento, può quindi essere trattata come cessione di area fabbricabile, con conseguente aumento dell'imposta di registro e tassazione della plusvalenza ai fini IRPEF. In assenza della prova, gravante sul contribuente, di valide ragioni economiche diverse dal conseguimento di un vantaggio fiscale, la posizione del contribuente non è stata accolta.

Norme richiamate

• Art. 20, d.P.R. n. 131/1986

  La norma è finalizzata a far prevalere il "dato giuridico reale rappresentato nel contratto in luogo dei fatti formalmente enunciati".

  Consente di riqualificare l'atto secondo i suoi effetti giuridici reali, anche quando la forma apparente indica una diversa tipologia negoziale. Nel caso esaminato, la cessione di un immobile destinato alla demolizione e ricostruzione può essere considerata cessione di area edificabile. La disposizione è interpretata anche come espressione del divieto di abuso del diritto.

• Art. 17, comma 1, lett. g-bis, d.P.R. n. 917/1986

  È richiamato in relazione al regime fiscale delle plusvalenze immobiliari derivanti dalle operazioni considerate.

• Art. 67, comma 1, lett. b, d.P.R. n. 917/1986

  Individua tra i redditi diversi le plusvalenze immobiliari imponibili, rilevanti nel caso di cessione riqualificata fiscalmente.

• Art. 68, d.P.R. n. 917/1986

  Disciplina la determinazione della plusvalenza imponibile derivante dalla cessione immobiliare.

• Cassazione, sentenze n. 6835/2013, n. 9541/2013, n. 6935/2013, n. 10743/2013, n. 14150/2013, n. 4150/2014, n. 5877/2014 e n. 15629/2014

  Sono richiamate a sostegno del principio secondo cui l'Amministrazione può riqualificare l'operazione in base alla sua sostanza giuridica e agli effetti concretamente perseguiti.

Massime di principio

• Nelle cessioni immobiliari, la qualificazione formale del bene come immobile o fabbricato non è necessariamente decisiva: occorre considerare la situazione urbanistica, i titoli edilizi richiesti e la concreta destinazione dell'operazione.
• La richiesta di demolizione e ricostruzione con ampliamento può essere un elemento rilevante per ritenere che il valore economico e giuridico principale riguardi l'edificabilità dell'area, anziché il fabbricato preesistente.
• L'Amministrazione finanziaria può riqualificare il negozio ai fini dell'imposta di registro quando la forma contrattuale non riflette gli effetti giuridici reali dell'operazione.
• La riqualificazione può produrre effetti anche ai fini IRPEF, inclusa l'imponibilità della plusvalenza derivante dalla cessione dell'area edificabile.
• Il contribuente che adotta una struttura negoziale diversa da quella fiscalmente più onerosa deve essere in grado di documentare valide ragioni economiche extrafiscali; la mera convenienza fiscale, da sola, non è sufficiente.
• La valutazione deve essere effettuata caso per caso, sulla base del contenuto del contratto, della documentazione urbanistica, delle autorizzazioni edilizie, delle modalità di determinazione del prezzo e delle effettive finalità economiche dell'operazione.