Cassazione Civile, Ordinanza n. 05141/2026 del 06/03/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda un edificio in condominio in cui era contestata la natura giuridica del lastrico solare di copertura. I proprietari dell'appartamento al terzo piano sostenevano che il lastrico fosse di loro proprietà esclusiva, o comunque a loro pertinenziale, in forza della documentazione catastale e dei titoli di provenienza, e in subordine ne deducevano l'usucapione; inoltre chiedevano la rimozione di un'antenna installata da un altro condomino sul tetto. Il proprietario dell'appartamento al primo piano chiedeva invece l'accertamento della proprietà comune del lastrico, la sua liberazione e il risarcimento del danno. In appello la decisione di primo grado, che aveva riconosciuto il lastrico come comune ma in uso esclusivo ai convenuti, è stata parzialmente riformata nel senso della sola proprietà comune. I ricorrenti hanno censurato la sentenza di appello con nove motivi, lamentando: violazione dell'art. 1117 c.c. per avere attribuito natura condominiale al bene nonostante il titolo e le risultanze catastali; erronea esclusione della proprietà esclusiva per le caratteristiche oggettive del bene; erronea esclusione del vincolo pertinenziale; erronea mancata declaratoria di usucapione; vizi processuali e di motivazione nella valutazione delle prove e delle istanze istruttorie; errata decisione sulla domanda di rimozione dell'antenna; erronea regolazione delle spese; ultrapetizione nell'appello accolto dal giudice di merito. La Corte di cassazione ha rigettato i primi tre motivi, ha accolto il nono motivo relativo all'uso esclusivo del lastrico e all'insufficiente esame della concreta configurazione del bene, dichiarando assorbiti gli altri. Ha quindi cassato la sentenza con rinvio alla Corte d'appello di Genova perché rivalutasse se, pur restando la proprietà comune del lastrico, potesse configurarsi un uso esclusivo in capo ai ricorrenti e se ciò fosse rilevante ai fini dell'usucapione, tenendo conto anche della collocazione dell'antenna.

La decisione

La Corte ha rigettato i motivi che miravano a ottenere il riconoscimento della proprietà esclusiva o del vincolo pertinenziale del lastrico, affermando che il diritto di proprietà esclusiva o il titolo contrario alla presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. devono risultare dall'atto costitutivo del condominio o da un titolo scritto idoneo, e che le sole risultanze catastali hanno valore meramente indiziario. Ha però accolto il motivo con cui si censurava la mancata valutazione dell'uso esclusivo del lastrico, ritenendo logicamente incongrua la motivazione della corte territoriale che aveva escluso tale uso senza confrontarsi con la concreta conformazione del bene e con il fatto che l'unico accesso fosse attraverso l'appartamento dei ricorrenti. Ne è conseguita la cassazione con rinvio alla Corte d'appello di Genova, che dovrà procedere a un nuovo esame sulla possibilità di configurare un uso esclusivo del bene comune e sulla sua eventuale rilevanza ai fini dell'usucapione, oltre a valutare la collocazione dell'antenna ai fini della prova del compossesso o dell'accesso al lastrico.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di comunione per le parti comuni del condominio può essere superata solo da un titolo contrario idoneo, da ricercarsi nell'atto costitutivo del condominio o nel primo trasferimento dell'unità immobiliare dell'originario proprietario.

• art. 817 c.c.

  Richiamato per escludere, nel caso concreto, la prova del vincolo pertinenziale tra lastrico e appartamento.

• art. 818 c.c.

  Richiamato nel motivo e nel ragionamento sulla pertinenza, ma la Corte ha ritenuto non provata l'esistenza del vincolo.

• art. 1158 c.c.

  Richiamato con riguardo alla dedotta usucapione del lastrico, la cui prova è stata ritenuta non adeguatamente esaminata nel giudizio di merito.

• art. 1159 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in tema di usucapione, senza accoglimento nei motivi rigettati o assorbiti.

• art. 1146 c.c.

  Richiamato nel motivo sull'usucapione in relazione alla successione nel possesso.

• art. 844 c.c.

  Richiamato nella domanda riconvenzionale relativa alla rimozione dell'antenna, quale parametro per valutare immissioni o usi pregiudizievoli.

• art. 1102 c.c.

  Richiamato nella domanda riconvenzionale sull'uso della cosa comune e sulla legittimità dell'installazione dell'antenna.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per il riparto dell'onere della prova; la Corte afferma che grava su chi rivendica la proprietà esclusiva o il vincolo pertinenziale.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nei motivi sull'ultrapetizione e sull'erronea devoluzione dell'appello, ma non decisivo nell'accoglimento finale.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nei motivi su prove e valutazione probatoria; la Corte evidenzia che le risultanze catastali hanno mero valore indiziario.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato nei motivi sulla valutazione delle prove, ma la Corte si fonda sull'apprezzamento del giudice di merito e sulla necessità di un corretto esame del fatto concreto.

• art. 183 c.p.c.

  Richiamato nei motivi relativi alle istanze istruttorie e alla fase di trattazione.

• art. 187 c.p.c.

  Richiamato nei motivi relativi alle istanze istruttorie e alla fase di trattazione.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sulle spese di lite, poi assorbito dall'accoglimento del nono motivo e dal rinvio.

• art. 92 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sulle spese di lite, poi assorbito dall'accoglimento del nono motivo e dal rinvio.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Indicata quale norma processuale di deduzione dei motivi di ricorso per violazione di legge.

• art. 360, primo comma, nn. 4 e 5, c.p.c.

  Richiamata nei motivi che denunciavano nullità del procedimento e omesso esame di fatti decisivi.

• art. 5 del r.d.l. n. 56 del 1934, conv. in l. n. 8 del 1935

  Invocato dai ricorrenti per sostenere che, per gli edifici anteriori al 1942, la disciplina della proprietà comune dovesse tener conto di destinazione, natura e uso dei beni in difetto di titolo.

• art. 20693/2018 Cass.

  Richiamata come precedente secondo cui, per stabilire un titolo contrario alla comunione ex art. 1117 c.c., occorre riferirsi all'atto costitutivo del condominio.

• art. 22339/2019 Cass.

  Richiamata come precedente sul fatto che il lastrico solare, anche se accessibile solo da un appartamento esclusivo, resta parte comune in assenza di titolo contrario e che le indicazioni catastali hanno valore indiziario.

Massime di principio

• Per superare la presunzione di comunione delle parti comuni ex art. 1117 c.c. occorre un titolo contrario idoneo, da rinvenirsi nell'atto costitutivo del condominio o nel primo trasferimento dell'originario proprietario; in mancanza, il bene va considerato comune.
• Le risultanze catastali non costituiscono, da sole, prova sufficiente della proprietà esclusiva o del vincolo pertinenziale di un immobile, avendo di regola valore soltanto indiziario.
• Il diritto di proprietà esclusiva o il rapporto pertinenziale su un bene potenzialmente comune deve essere provato da chi lo rivendica, secondo il criterio generale dell'onere della prova.
• Un lastrico solare può restare bene comune anche se accessibile soltanto da un appartamento esclusivo; l'accesso unico è un dato rilevante, ma non basta automaticamente a escludere la comunione.
• Ai fini dell'usucapione di una parte comune, il giudice deve valutare concretamente la configurazione dei luoghi e le modalità di utilizzo del bene; non è sufficiente un'affermazione astratta sulla mancata prova dell'uso altrui.
• Quando la motivazione di merito omette di confrontarsi con elementi decisivi della concreta conformazione del bene e con la possibilità di uso esclusivo di fatto, la decisione può essere cassata per nuova valutazione del fatto rilevante.

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