Sentenza del 05/12/2018 n. 31412 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio, che aveva ritenuto congruo il maggior valore accertato dall'Amministrazione per la compravendita di un terreno con manufatto non ultimato e abusivo. Il ricorso si fondava su cinque motivi, tra cui la contestazione del valore probatorio attribuito alla stima dell'Agenzia del Territorio, l'insufficiente motivazione sulla congruità del valore rettificato e la mancata considerazione dell'ordinanza di demolizione, della natura abusiva e della non ultimazione del manufatto. La Corte ha esaminato congiuntamente i primi due motivi, ritenendoli fondati.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo di ricorso, dichiarando assorbiti gli altri. Ha cassato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio e rinviato la causa alla medesima Commissione, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese. La Corte ha stabilito che la stima dell'Agenzia del Territorio costituisce una relazione tecnica di parte: pur non essendo inattendibile per la sua provenienza pubblica, non è sufficiente da sola a dimostrare il maggior valore dell'immobile. Il giudice deve verificare concretamente la comparabilità dei beni utilizzati, la fondatezza della stima e l'incidenza della natura abusiva e non ultimata del manufatto sul valore commerciale.

Norme richiamate

• Art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5, c.p.c.

  Individua i motivi di ricorso per cassazione prospettati dalla contribuente, relativi a violazioni di legge, nullità processuali e omessa o insufficiente motivazione.

• Art. 166 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione alle regole processuali sulla costituzione in giudizio, ma non posto a fondamento dell'accoglimento principale.

• Art. 2697 c.c.

  Stabilisce l'onere della prova; nel caso concreto l'Amministrazione doveva fornire elementi idonei a dimostrare il maggior valore imponibile contestato.

• Artt. 2699 e 2700 c.c.

  Le norme sugli atti pubblici non attribuiscono automaticamente piena efficacia probatoria al contenuto estimativo della relazione dell'Agenzia del Territorio. La provenienza pubblica prova la provenienza dell'atto, non la correttezza della valutazione economica.

• Art. 115 c.p.c.

  Richiamato per la mancata valutazione di fatti rilevanti, tra cui l'ordinanza di demolizione e la natura abusiva del manufatto; il motivo è stato dichiarato assorbito.

• Art. 934 c.c.

  Il manufatto, in quanto accessione del terreno, costituisce parte integrante dell'oggetto trasferito e deve essere considerato nella determinazione della base imponibile, tenendo conto anche delle sue caratteristiche negative.

• Legge n. 47 del 1985, artt. 32, 33, 35 e 41

  Norme richiamate in tema di abusivismo edilizio, sanatoria e conseguenze urbanistiche; la mera presentazione di una domanda di condono non dimostra il diritto al suo accoglimento né la piena regolarità del manufatto.

• Cass. n. 9357/2015

  In tema di accertamenti tributari, qualora la rettifica del valore di un immobile si fondi sulla stima dell'UTE o di altro ufficio tecnico, che ha il valore di una semplice perizia di parte, il giudice ... non può considerarla di per sè sufficiente a supportare l'atto impositivo.

  La stima dell'ufficio tecnico dell'Amministrazione ha valore di perizia di parte e deve essere verificata criticamente dal giudice, che deve motivare perché essa supera le contestazioni del contribuente.

• Cass. n. 2189/2018 e n. 11325/2001

  Il carattere illecito dell'eventuale abuso edilizio, in tesi generale, non può tradursi in una ragione di trattamento di favore per il privato; pertanto l'amministrazione deve provvedere alla valutazione dell'immobile sulla base del comune apprezzamento commerciale.

  L'abusività non comporta automaticamente una riduzione fiscale favorevole al contribuente: il bene deve essere stimato secondo il suo valore commerciale effettivo, considerando però concretamente gli effetti dell'abuso, della demolizione e della mancata ultimazione.

Massime di principio

• Una stima dell'Amministrazione finanziaria non è una prova privilegiata del valore dell'immobile: vale come perizia di parte e deve essere sostenuta da dati, comparazioni attendibili e motivazione concreta.
• Il giudice deve esaminare le contestazioni del contribuente sulla comparabilità degli immobili utilizzati come riferimento, soprattutto quando il bene presenta caratteristiche anomale o negative.
• La natura abusiva del manufatto non determina automaticamente né un vantaggio fiscale per il contribuente né l'irrilevanza dell'abuso: occorre valutare il suo effettivo impatto sul valore commerciale.
• Un'ordinanza di demolizione, una sentenza penale definitiva o la mancata ultimazione della costruzione possono incidere significativamente sulla valutazione dell'immobile e devono essere considerati in modo esplicito.
• La presentazione di una domanda di sanatoria e l'accatastamento del manufatto non provano da soli la regolarità urbanistica, la sanabilità definitiva o il valore di mercato attribuito dall'Amministrazione.
• In caso di annullamento per motivazione insufficiente, la Cassazione può cassare la sentenza e rinviare al giudice di merito, che dovrà rivalutare i fatti e motivare nuovamente la decisione.