Risoluzione n. 6 del 19/01/2015

Trattamento fiscale della cessione del contratto preliminare immobiliare

La risoluzione affronta il regime fiscale applicabile al corrispettivo percepito da una persona fisica non imprenditore né professionista che intenda cedere a terzi un contratto preliminare di acquisto di un’unità abitativa ancora in costruzione. Il documento esclude che si tratti di una plusvalenza da cessione di immobile e inquadra invece il provento tra i redditi diversi.

Quesito prospettato

L’istante, persona fisica che non esercita attività di lavoro autonomo o d’impresa, aveva stipulato il 15 novembre 2011 un contratto preliminare con ALFA S.P.A. per l’acquisto di un immobile in un complesso ancora in costruzione. Al momento della firma era stato versato un acconto. A causa del mutato mercato immobiliare e di nuove esigenze di investimento, il contribuente intendeva valutare la cessione del preliminare e chiedeva quale fosse il trattamento fiscale del corrispettivo percepito in eccedenza rispetto all’acconto versato.

Posizione del contribuente

Secondo l’istante, la fattispecie non sarebbe riconducibile ad alcuna norma impositrice vigente, né in via letterale né sistematica. Poiché nel sistema tributario non sarebbe ammessa l’interpretazione analogica, l’eventuale plusvalore derivante dalla cessione del preliminare non dovrebbe concorrere alla formazione del reddito imponibile.

Valutazione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia richiama la natura giuridica del contratto preliminare, che obbliga le parti a stipulare un successivo contratto e non produce effetti reali traslativi della proprietà; esso genera soltanto effetti obbligatori. In base all’articolo 1351 del codice civile, inoltre, il preliminare è nullo se non è redatto nella forma prescritta per il contratto definitivo.

Inquadramento reddituale

Il corrispettivo percepito dall’istante viene ricondotto alla categoria dei redditi diversi di cui all’articolo 67 TUIR. Tuttavia, non trova applicazione l’articolo 67, comma 1, lettera b), poiché tale disposizione riguarda il corrispettivo derivante dall’effettiva cessione di beni immobili, mentre nel caso esaminato non viene ceduto l’immobile, ma il contratto preliminare relativo alla futura compravendita.

Applicazione dell’articolo 67, comma 1, lettera l), TUIR

L’Agenzia ritiene invece applicabile l’articolo 67, comma 1, lettera l), TUIR, che include tra i redditi diversi i corrispettivi percepiti per l’assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere. Nel caso concreto, la cessione del preliminare comporta che il cedente si obblighi a non essere presente al momento della stipula del definitivo e quindi a non sottoscriverlo, con conseguente assunzione di un obbligo rilevante ai fini della norma.

Determinazione del reddito

Ai sensi dell’articolo 71, comma 2, TUIR, il reddito è determinato come differenza tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le spese specificamente inerenti alla produzione del reddito stesso. La risoluzione richiama quindi il principio per cui il compenso eccedente l’acconto non è escluso da imposizione, ma va tassato come reddito diverso secondo tale criterio di determinazione.

Indicazioni finali

Le Direzioni regionali sono chiamate a vigilare affinché i principi e le istruzioni contenuti nella risoluzione siano osservati dalle Direzioni provinciali e dagli Uffici dipendenti.