Sentenza del 27/03/2015 n. 134 - Comm. Trib. Reg. per la Sardegna

Esito

La controversia

La ricorrente contestava due avvisi di accertamento relativi a IRPEF e tassazione separata su una plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno edificabile. Sosteneva che la rivalutazione del terreno effettuata ai sensi dell'art. 7 della legge n. 448/2001, con pagamento dell'imposta sostitutiva del 4%, fosse valida ed efficace anche se il bene era stato venduto a un prezzo complessivo inferiore a quello risultante dalla perizia. Contestava inoltre il calcolo dell'Amministrazione, che aveva considerato l'intero valore del bene anziché la sola quota di sua proprietà, e chiedeva il rimborso delle somme asseritamente versate in eccesso.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha accolto parzialmente l'appello e riformato la sentenza di primo grado. Ha stabilito che la vendita del terreno a un prezzo inferiore al valore risultante dalla perizia non comporta automaticamente la perdita del beneficio della rivalutazione: il valore periziato può continuare a essere utilizzato come costo fiscalmente riconosciuto per il calcolo della plusvalenza. Sono stati quindi annullati entrambi gli avvisi di accertamento, rispettivamente di euro 65.308,55 ed euro 28.280,97. È stata invece respinta la richiesta di rimborso delle somme incassate durante il giudizio, perché generica e inammissibile in appello. Le spese di giudizio sono state compensate integralmente tra le parti per reciproca soccombenza.

Norme richiamate

• Art. 7, legge n. 448/2001

  Agli effetti della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze [...] può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore [...] determinato sulla base di una perizia giurata di stima.

  La norma consente di sostituire il costo storico del terreno con il valore risultante da una perizia giurata, assoggettato all'imposta sostitutiva del 4%. Il valore rivalutato costituisce un valore normale minimo di riferimento, ma la legge non subordina espressamente l'efficacia della rivalutazione alla vendita del bene a un prezzo pari o superiore a quello periziato.

• Art. 7, comma 6, legge n. 448/2001

  La rideterminazione del valore di acquisto [...] costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell'imposta di registro e dell'imposta ipotecaria e catastale.

  La disposizione è stata interpretata nel senso che, anche in caso di vendita a un prezzo inferiore al valore periziato, il valore rivalutato può rimanere il costo fiscalmente riconosciuto. La vendita sotto il valore periziato non determina automaticamente la decadenza dall'affrancamento della plusvalenza.

• Art. 67, comma 1, lettera b), D.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  Sono redditi diversi [...] le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

  La cessione onerosa di un terreno edificabile può generare una plusvalenza imponibile come reddito diverso.

• Art. 68, comma 2, D.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  Le plusvalenze [...] sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti [...] e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

  La plusvalenza si determina sottraendo dal corrispettivo di vendita il costo fiscalmente riconosciuto. Nel caso esaminato, tale costo poteva essere rappresentato dal valore rivalutato risultante dalla perizia.

• Art. 38, D.P.R. n. 602/1973

  La richiesta di rimborso dell'imposta sostitutiva versata in precedenza deve essere proposta con apposita istanza entro i termini di legge; non può essere automaticamente compensata dall'Ufficio con somme dovute in base a un diverso accertamento.

• Art. 8, D.Lgs. n. 546/1992

  La norma è stata richiamata dalla contribuente in via subordinata per ottenere una rideterminazione degli importi, ma la decisione ha annullato integralmente gli avvisi senza applicarla.

Massime di principio

• La rivalutazione fiscale di un terreno edificabile, perfezionata con perizia giurata e pagamento dell'imposta sostitutiva, non decade necessariamente solo perché il terreno viene successivamente venduto a un prezzo inferiore al valore periziato, salvo specifiche previsioni normative applicabili al caso concreto.
• Il valore risultante dalla perizia può continuare a costituire il costo fiscalmente riconosciuto per il calcolo della plusvalenza e può neutralizzare, in tutto o in parte, la plusvalenza imponibile.
• Quando il bene è in comproprietà, la rivalutazione e il calcolo della plusvalenza devono essere riferiti alla quota effettivamente posseduta dal contribuente, non automaticamente all'intero immobile.
• Le circolari dell'Amministrazione finanziaria sono atti interpretativi interni e non possono introdurre condizioni o decadenze non previste dalla legge.
• Le domande di rimborso devono essere formulate in modo specifico e, di regola, attraverso l'apposita procedura prevista dalla legge; una richiesta generica di restituzione di somme pagate durante il giudizio può essere dichiarata inammissibile, soprattutto se proposta per la prima volta in appello.
• La validità della rivalutazione dipende comunque dal rispetto di tutti i requisiti formali e temporali previsti dalla normativa vigente al momento dell'operazione; la presente interpretazione non esclude l'eventuale applicazione di norme successive o di specifiche cause di decadenza.