R.R. Marche 4/2015

Gestione dei beni immobili della Regione Marche

Il regolamento disciplina la gestione del patrimonio immobiliare della Regione Marche, in attuazione della normativa contabile regionale. Le disposizioni si applicano ai beni gestiti direttamente dalla Regione e, in quanto compatibili, anche ai beni affidati in gestione ad altri soggetti pubblici.

Ambito e classificazione dei beni

I beni immobili regionali si distinguono in demaniali, patrimoniali indisponibili e disponibili secondo il codice civile. Sono ricompresi tra gli indisponibili anche i beni così qualificati da leggi statali o regionali; il patrimonio disponibile comprende i beni non suscettibili di uso pubblico e quindi alienabili o comunque utilizzabili economicamente. La Giunta regionale individua i beni che passano tra patrimonio indisponibile e disponibile in base al mutamento della destinazione. Il regolamento si applica anche al patrimonio forestale affidato alle Unioni montane, salvo le regole speciali del piano forestale regionale. Sono assimilate ai beni indisponibili le acque minerali e termali. Restano ferme le discipline speciali e la possibilità di trasferire beni, come fondo di dotazione patrimoniale, a enti, società, associazioni od organismi partecipati dalla Regione.

Inventario e registri patrimoniali

I beni immobili e i diritti reali ad essi collegati sono iscritti nell’inventario generale, anche con sistemi informatici. L’inventario è articolato in registri separati per beni demaniali, disponibili e indisponibili. La tenuta dei registri è affidata alla struttura regionale competente in materia di patrimonio, con aggiornamento almeno annuale in occasione del rendiconto generale.

Acquisto e alienazione del patrimonio disponibile

L’acquisto di immobili è deliberato dalla Giunta regionale, che definisce tipologia, caratteristiche tecniche, finalità e copertura finanziaria; la stessa deliberazione autorizza l’indagine di mercato o individua direttamente l’immobile da acquistare tramite trattativa privata. Per le alienazioni, la Giunta approva periodicamente un piano di dismissione del patrimonio disponibile, che può prevedere la preventiva variazione della destinazione urbanistica.

Vendita dei beni inseriti nel piano di alienazione

La vendita avviene di regola mediante asta pubblica, sulla base di una perizia che determina il prezzo base. Le offerte devono essere garantite da cauzione o fideiussione pari al 10% del prezzo base. Se l’asta va deserta, il prezzo può essere ribassato del 15% e, in caso di ulteriore insuccesso, di un altro 15%; se anche questi tentativi falliscono, è ammessa trattativa privata con prezzo non inferiore all’ultima base d’asta ridotta del 5%, eventualmente tramite agenzie immobiliari. La vendita diretta a un unico soggetto è consentita per immobili con valore stimato non superiore a 100.000 euro oppure quando l’acquirente sia una pubblica amministrazione, nel qual caso la cessione avviene al valore di perizia. È prevista anche una procedura a offerta libera nei casi in cui sia comunque ammessa la trattativa privata. I titolari di diritti di prelazione esercitano il diritto secondo le modalità stabilite nel bando o nell’atto di avvio della trattativa.

Permuta

La permuta è ammessa, anche su iniziativa privata, quando comporti un rilevante vantaggio in termini di utilità generale, razionalizzazione funzionale o valore economico. L’operazione è autorizzata dalla Giunta previa perizia di stima; se i valori non coincidono, il conguaglio in denaro non può superare il 20% del valore maggiore. Le permute o cessioni transattive con pubbliche amministrazioni sono sempre possibili. Se il bene da permutare è indisponibile, occorre anche il passaggio alla categoria disponibile, la compatibilità della nuova classificazione del bene da acquisire e l’esclusione di conguagli a favore della Regione.

Concessioni e locazioni di beni regionali

I beni non immediatamente utilizzabili dalla Regione possono essere concessi o locati: a titolo gratuito, a canone agevolato o a canone di mercato, secondo la natura del bene e del soggetto destinatario. Non sono comunque concedibili o locabili i beni inseriti in programmi di dismissione o in progetti di valorizzazione incompatibili con l’uso da parte di terzi. La Giunta può inoltre vincolare l’utilizzo di specifici immobili a particolari attività di interesse regionale. È vietata la subconcessione e la sublocazione, anche parziale; la violazione comporta decadenza o risoluzione.

Concessione gratuita

La concessione gratuita riguarda i beni indisponibili e può essere disposta a favore di enti e aziende dipendenti dalla Regione, organismi interistituzionali partecipati, enti locali e loro forme associative, amministrazioni dello Stato e, per luoghi di culto e pertinenze, enti ecclesiastici. Quando vi siano più interessati, vale l’ordine di priorità indicato dal regolamento. I beneficiari possono assumere l’obbligo di eseguire opere di ripristino, restauro o ristrutturazione necessarie alla funzionalità del bene. Se un soggetto già titolare di prelazione ottiene un bene disponibile, il provvedimento può prevedere il passaggio del bene tra gli indisponibili e la concessione gratuita.

Concessione e locazione a canone agevolato

Il canone agevolato è previsto per enti e aziende regionali, società totalmente partecipate dalla Regione, enti locali e loro forme associative, enti del Terzo settore non imprenditoriali ed enti ecclesiastici riconosciuti. Il canone è pari al 25% del valore di mercato determinato con perizia e si aggiorna ogni due anni secondo l’indice ISTAT dei prezzi al consumo. Anche in questo caso il concessionario o locatario può eseguire, previa autorizzazione regionale, lavori di ripristino o ristrutturazione con scomputo delle spese entro il limite dei canoni dovuti.

Concessione e locazione a canone di mercato

Se non ricorrono i presupposti per il regime gratuito o agevolato, l’affidamento avviene tramite asta pubblica sulla base del canone di mercato determinato da perizia. In caso di asta deserta o impossibilità di aggiudicazione, è ammessa la trattativa privata. La trattativa privata è inoltre consentita per canoni annui non superiori a 3.600 euro, per beni pertinenziali o confinanti rispetto a immobili già concessi o locati, nei rinnovi previsti dal regolamento e nei casi in cui siano state eseguite e approvate spese da scomputare dai canoni. I canoni sono adeguati ogni due anni secondo l’indice ISTAT.

Durata, proroga e rinnovo dei rapporti

La durata ordinaria di concessioni e locazioni è di sei anni, salvo leggi speciali. Può essere elevata fino a 19 anni, o ridotta sotto i sei anni, in ragione di consistenti lavori a carico del concessionario/locatario o delle caratteristiche e dell’uso del bene. Alla scadenza, il rapporto può essere prorogato una sola volta per una durata pari a quella originaria, con rideterminazione del canone; la proroga è esclusa se la Regione comunica almeno sei mesi prima la volontà di recesso per diverso utilizzo dell’immobile. La richiesta di proroga va presentata almeno sei mesi prima della scadenza e presuppone regolarità nei pagamenti e nell’adempimento delle obbligazioni.

Oneri, manutenzione e lavori

La manutenzione ordinaria e gli oneri gravanti sull’immobile sono a carico del concessionario o locatario; nei casi di concessione gratuita o agevolata, gravano anche i tributi immobiliari. La manutenzione straordinaria necessaria alla conservazione dell’immobile può essere posta a carico del concessionario o locatario entro il limite del canone teorico di mercato; la Regione deve autorizzare preventivamente le opere e fissare un termine per l’esecuzione, decorso il quale può intervenire direttamente addebitando i costi e, se del caso, risolvendo il rapporto. L’affidamento ed esecuzione delle opere deve rispettare la disciplina degli appalti pubblici. Restano a carico del concessionario o locatario anche imposta di bollo e imposta di registro.

Revoca, recesso, decadenza e risoluzione

La concessione può essere revocata per ragioni di interesse pubblico con preavviso di almeno sei mesi; alle stesse condizioni la Regione può recedere dalla locazione, nel rispetto della normativa statale. Se il rapporto cessa anticipatamente dopo autorizzazione a eseguire lavori o migliorie, è dovuto il rimborso della quota parte delle spese documentate proporzionata al periodo residuo fino alla scadenza naturale. In caso di inadempimento degli obblighi del rapporto, la Regione dichiara la decadenza o risolve il contratto.

Regime transitorio

Le concessioni e locazioni in essere alla data di entrata in vigore del regolamento restano disciplinate dalle condizioni originarie fino alla scadenza naturale. Quelle in scadenza entro sei mesi dall’entrata in vigore possono essere prorogate, su richiesta dell’interessato, fino a un massimo di sei anni, con rideterminazione del canone secondo le regole previste per la locazione/concessione a canone di mercato.