L.R. Lazio 13/2009

Recupero dei sottotetti esistenti nel Lazio

La legge regionale disciplina il recupero dei sottotetti esistenti per finalità abitative, turistico-ricettive, sanitarie, socio-sanitarie e assistenziali. L’obiettivo è limitare il consumo di nuovo suolo mediante il riuso dei volumi esistenti, nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e morfologiche degli edifici e con attenzione al contenimento dei consumi energetici.

Ambito applicativo e definizioni

Ai fini della disciplina regionale, sono considerati sottotetti i volumi sovrastanti l’ultimo piano dell’edificio o di sue parti, compresi nella sagoma di copertura, che al rilascio del titolo abilitativo non siano stati computati come volumi residenziali o destinati agli usi indicati dalla legge. Rientrano nella definizione anche i volumi sottostanti coperture a falda, purché suscettibili di suddivisione mediante solaio intermedio nel rispetto delle altezze minime e delle caratteristiche geometriche richieste.

Condizioni per il recupero

Il recupero è ammesso per sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della legge oppure ultimati, nei termini richiamati dalla norma consolidata, purché sussistano specifiche condizioni tecniche e urbanistiche.

In particolare:

• l’edificio in cui si trova il sottotetto deve essere legittimamente realizzato oppure condonato;
• i sottotetti devono essere destinati a prima casa di abitazione dopo il recupero per almeno 10 anni, salvo che siano attigui o annessi a unità immobiliari dello stesso edificio;
• l’altezza media interna netta deve essere pari ad almeno 1,90 metri, con regole specifiche per i locali a soffitto non orizzontale e a volta;
• le pareti minime non possono scendere sotto 1,50 metri per gli spazi abitativi e 1,30 metri per gli spazi accessori o di servizio;
• gli spazi con altezza inferiore ai minimi devono essere chiusi con opere murarie o arredi fissi e possono essere usati come guardaroba o ripostiglio;
• sono ammesse modifiche a colmo, gronda e pendenza delle falde solo per raggiungere i parametri di legge e senza aumentare oltre il 20% la volumetria del sottotetto;
• per ciascun locale, salvo quelli espressamente esclusi, il rapporto aeroilluminante deve essere almeno 1/16.

Sono inoltre consentiti la sopraelevazione o l’abbassamento dell’ultimo solaio e la modifica della quota d’imposta, purché non pregiudichino statica, prospetto ed agibilità dei locali sottostanti e siano rispettate le norme sismiche.

Parcheggi pertinenziali e destinazioni d’uso

Se il recupero comporta la creazione di nuove unità immobiliari, è obbligatorio reperire parcheggi pertinenziali secondo le previsioni della pianificazione comunale e comunque in misura minima pari a 1 metro quadrato ogni 10 metri cubi di volumetria resa abitativa, fino a un massimo di 25 metri quadrati per ciascuna nuova unità.

Se manca la disponibilità di spazi idonei, l’intervento può essere realizzato previo versamento al Comune di una somma pari al costo base di costruzione per metro quadrato di parcheggio non reperito, somma destinata alla realizzazione di parcheggi pubblici.

Per gli immobili di edilizia residenziale pubblica destinata all’assistenza abitativa, di proprietà del Comune o delle ATER, non si applica il versamento sostitutivo.

Nei Comuni destinatari del fondo regionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione, il recupero che genera nuove unità immobiliari è subordinato anche alla destinazione della nuova unità alla locazione a canone concordato per almeno 8 anni, salvo il caso di utilizzo come prima casa da un parente in linea retta del proprietario; in tale ipotesi opera il divieto di alienazione per 5 anni.

Titolo edilizio, qualificazione dell’intervento e oneri

L’intervento di recupero del sottotetto è qualificato come ristrutturazione edilizia. È quindi assoggettato al contributo previsto dal testo unico dell’edilizia, calcolato sulla volumetria resa abitativa secondo le tabelle comunali per le nuove costruzioni.

I Comuni possono deliberare una maggiorazione fino al 20% di tale contributo, destinata obbligatoriamente a interventi di riqualificazione urbana, arredo urbano e valorizzazione del patrimonio comunale di edilizia residenziale.

Per l’edilizia residenziale pubblica destinata all’assistenza abitativa di proprietà comunale o delle ATER, il contributo non è dovuto.

Modalità di intervento e requisiti edilizi

Gli interventi devono salvaguardare le caratteristiche architettoniche dell’edificio e tener conto della zona territoriale in cui esso ricade, oltre a rispettare le prescrizioni igienico-sanitarie e di agibilità.

Per garantire fruibilità e aeroilluminazione naturale, sono consentiti anche l’apertura di finestre, lucernari e porte, sempre nel rispetto della struttura e della forma dell’edificio e dei requisiti minimi dei locali sottostanti.

Sostenibilità energetica e ambientale

Il progetto di recupero deve includere interventi di isolamento termico. Inoltre, in coerenza con la normativa regionale in materia di architettura sostenibile e bioedilizia, devono essere previsti anche interventi di:

• risparmio idrico;
• uso di fonti energetiche rinnovabili;
• recupero delle tradizioni costruttive biosostenibili.

Esclusioni, deroghe e poteri comunali

La disciplina si applica anche agli insediamenti urbani storici individuati dal PTPR, salvo gli edifici vincolati ai sensi della Parte seconda del codice dei beni culturali e del paesaggio; resta comunque esclusa la deroga relativa alle modifiche di cui all’articolo 3, comma 1, lettera f).

Entro 180 giorni dall’entrata in vigore della legge, i Comuni possono motivatamente escludere, in tutto o in parte, ulteriori zone territoriali omogenee o specifiche tipologie di edifici, anche per ragioni storico-culturali, morfologiche o paesaggistiche.

Il recupero è inoltre consentito in deroga agli strumenti urbanistici comunali, adottati o vigenti, e ai regolamenti edilizi vigenti. Se l’intervento deroga ai limiti del decreto ministeriale 2 aprile 1968 sugli standard urbanistici, i richiedenti devono conferire superfici idonee a compensare gli standard mancanti oppure monetizzarli secondo i costi correnti di esproprio dell’area interessata.

Stato di vigenza

Il testo consolidato risulta ancora formalmente vigente e utile per gli interventi ricompresi nel suo ambito, ma deve essere letto nella versione aggiornata dalle successive modifiche legislative regionali, in particolare quelle richiamate nel testo consolidato del 2025.