Cassazione Civile, Sentenza n. 14871/2025 del 03/06/2025

Esito

La controversia

Il ricorrente impugna la sentenza della Corte d'appello con tre motivi principali: 1) l'amministratore del condominio non avrebbe avuto legittimazione ad agire in riconvenzionale per il risarcimento dei danni senza preventiva autorizzazione assembleare, perché le azioni risarcitorie esulerebbero dalle attribuzioni conservativ e dell'art. 1130 n.4 c.c.; 2) la Corte d'appello avrebbe impropriamente qualificato la domanda ai sensi dell'art. 1669 c.c. o comunque deciso su questioni non oggetto del primo grado (violazione art. 345 c.p.c.), mentre i difetti non sarebbero così gravi da integrare la fattispecie dell'art. 1669; 3) omissione dell'esame di un fatto decisivo (art. 360 n.5 c.p.c.): la Corte avrebbe ritenuto tempestive le denunce dei vizi (mail del 12-12-2009 e 13-12-2009), mentre, secondo il ricorrente, i termini contrattuali per il collaudo e per la denuncia dei vizi (45/60 giorni) sarebbero stati violati determinando la perdita del diritto alla garanzia. Il Condominio ha proposto ricorso incidentale contestando la compensazione integrale delle spese di lite e lamentando omessa/insufficiente motivazione in merito.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso principale e il ricorso incidentale. In sintesi: 1) ha confermato che l'amministratore è legittimato ad agire in giudizio, senza preventiva delibera assembleare, per le azioni volte alla tutela e conservazione delle parti comuni (incluse azioni risarcitorie connesse alla conservazione delle cose comuni); 2) ha ritenuto infondato il motivo relativo alla qualificazione della domanda ex art. 1669 c.c., precisando che la Corte d'appello non ha riconosciuto il risarcimento ai sensi dell'art. 1669 ma ha deciso in base all'art. 1668 c.c. e che il giudice di merito può, se necessario, qualificare la domanda alla luce delle evidenze; 3) ha dichiarato inammissibile il motivo per omesso esame di fatto perché il ricorrente non ha indicato in modo idoneo i fatti decisivi omessi e perché la sentenza ha esaminato le mail ritenendole denunce tempestive ai sensi dell'art. 1667 c.c.; 4) ha respinto le censure del Condominio sulla compensazione delle spese, ritenendo corretta la decisione della Corte d'appello in presenza di reciproca soccombenza. Sono compensate le spese del giudizio di legittimità; è disposto l'ulteriore versamento del contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 1130 n.4 c.c.

  Attribuisce all'amministratore il potere-dovere di compiere atti conservativi sulle parti comuni; la Corte interpreta questo potere come comprensivo della legittimazione processuale ad agire per ottenere il risarcimento dei danni connessi alla conservazione delle parti comuni

• art. 1131 c.c.

  Richiamato in relazione ai poteri rappresentativi dell'amministratore in sede giudiziale per la tutela delle parti comuni

• art. 1667 c.c.

  Regola la denuncia dei vizi nell'appalto; la Corte ha ritenuto tempestive le comunicazioni inviate entro i 60 giorni dall'ultimazione dei lavori

• art. 1668 c.c.

  Norma relativa alla responsabilità per vizi dell'opera; la sentenza di merito ha fondato il risarcimento sui vizi dell'esecuzione ai sensi di tale disciplina

• art. 1669 c.c.

  Norma sui gravi difetti di costruzione; la Corte chiarisce che il giudice di merito può qualificare la domanda come fondata su art. 1669 quando le circostanze lo richiedano, ma nella fattispecie la decisione è stata presa sulla base di art. 1668

• art. 360 c.p.c. (co.1 nn.3 e 5)

  Richiama i motivi di cassazione: violazione di legge (n.3) e omesso esame di fatto decisivo (n.5); la Corte segnala i requisiti stringenti per l'uso dell'art. 360 n.5 (deve essere individuato il fatto, la sua documentazione, la discussione e la sua decisività)

• art. 345 c.p.c.

  Divieto di pronunciare su domande non svolte in primo grado; la Corte osserva che nel caso non è stata pronunciata la questione rilevante poiché la sentenza non ha riconosciuto l'azione ai sensi dell'art. 1669

• art. 91 e 92 c.p.c.

  Norme sulle spese di lite e liquidazione: richiamate dalla parte incidentale, la Corte però ritiene legittima la compensazione in presenza di reciproca soccombenza

• L. 247/2012 e decreto 10 marzo 2014 n.55

  Riferite ai parametri forensi evocati dal ricorrente incidentale per la liquidazione degli onorari; la Corte non ritiene violato il principio di soccombenza

• art. 13 d.P.R. 30 maggio 2002 n.115 (co.1-quater e 1-bis)

  Prevede l'eventuale ulteriore versamento del contributo unificato in relazione all'esito del ricorso; la Corte dà atto dei presupposti per il possibile versamento da parte delle parti ricorrenti

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla motivazione e ai poteri del giudice di merito nella valutazione delle prove e delle ragioni di compensazione delle spese

Massime di principio

• L'amministratore di condominio è legittimato ad agire in giudizio, senza preventiva delibera assembleare, per ottenere il risarcimento dei danni che attengono alle parti comuni o sono connessi alla loro conservazione
• La legittimazione dell'amministratore non si estende, senza mandato specifico, alle azioni risarcitorie che tutelano diritti esclusivi dei singoli condomini non riconducibili alla tutela unitaria dell'edificio
• In materia di appalto il giudice di merito può, in presenza degli elementi fattuali, qualificare la domanda ex art. 1667, 1668 o 1669 c.c.; il ricorso per cassazione non può limitarsi a disputare la valutazione delle risultanze di fatto
• La denuncia dei vizi deve rispettare i termini previsti (art. 1667 c.c.); comunicazioni inviate entro 60 giorni dall'ultimazione possono essere considerate tempestive se contengono contestazioni sui vizi
• Per contestare in Cassazione l'omesso esame di fatto decisivo è necessario indicare con precisione il fatto omesso, il luogo nel processo in cui è emerso e dimostrare la sua decisività per l'esito della causa
• La compensazione integrale delle spese è legittima quando vi sia reciproca soccombenza su domande contrapposte e la motivazione del giudice di merito spieghi la reciproca soccombenza
• Le questioni relative alla opportunità di compensare le spese, alla misura degli onorari e alla valutazione complessiva dell'opportunità di impugnare rientrano nel sindacato del giudice di merito e sono limitatamente sindacabili in cassazione