Risoluzione n. 37 del 9/04/2014

Piani urbanistici particolareggiati: decadenza dall’agevolazione e obblighi di denuncia

La risoluzione affronta il regime sanzionatorio applicabile alle ipotesi di decadenza dall’agevolazione fiscale prevista per i trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati. Il chiarimento richiesto riguarda in particolare se, al verificarsi della decadenza, il contribuente debba presentare una denuncia ex art. 19 del DPR 26 aprile 1986, n. 131, e se, in caso di omissione, siano dovute le relative sanzioni.

Quesito posto dall’Amministrazione

La Direzione Provinciale chiede indicazioni operative per uniformare il comportamento degli uffici in due situazioni:

• mancata utilizzazione edificatoria del terreno entro il termine previsto dopo l’acquisto agevolato;
• alienazione dell’immobile prima dello spirare del quinquennio.

La questione nasce da una direttiva regionale che, secondo la Direzione Provinciale, distinguerebbe tra le due ipotesi: nessuna sanzione per la sola mancata edificazione, con recupero della sola differenza d’imposta e degli interessi; obbligo di denuncia e relativa sanzione solo in caso di cessione anticipata.

Posizione prospettata dalla Direzione Provinciale

La Direzione Provinciale sostiene che:

• in caso di rivendita nel quinquennio dell’area inedificata, non sussisterebbe alcun obbligo di denuncia, perché la registrazione dell’atto di alienazione rende già nota all’Amministrazione l’ipotesi di decadenza;
• in caso di mancata edificazione nel quinquennio, sorgerebbe invece l’obbligo di denuncia ex art. 19 DPR n. 131/1986, con applicazione della sanzione amministrativa per omissione, nella misura dal 120% al 240% dell’imposta dovuta;
• in entrambi i casi sarebbe inoltre applicabile la sanzione per tardivo pagamento prevista dall’art. 13 del D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 471, nella misura del 30%, sul presupposto che la decadenza faccia rivivere ex tunc l’obbligo di versare l’imposta piena.

Regime agevolato richiamato e presupposti della decadenza

L’Agenzia richiama l’art. 1, comma 25, della Legge 24 dicembre 2007, n. 244, come modificato:

• dall’art. 2, comma 23, del D.L. 29 dicembre 2010, n. 225, convertito dalla Legge 22 febbraio 2011, n. 10;
• dall’art. 6, comma 6, del D.L. 31 agosto 2013, n. 102, convertito dalla Legge 28 ottobre 2013, n. 124.

La norma ha introdotto nell’art. 1 della Tariffa, parte I, del DPR n. 131/1986 un’agevolazione per il trasferimento di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati destinati all’attuazione di programmi di edilizia residenziale, con imposta di registro pari all’1% a condizione che l’intervento sia completato entro cinque anni, termine poi prorogato di ulteriori sei anni, per un totale di undici anni.

Da ciò deriva che le ipotesi di decadenza sono due:

• alienazione dell’immobile prima dell’ultimazione;
• mancata edificazione entro undici anni dall’acquisto.

Valutazione dell’Agenzia sulla mancata edificazione entro il termine

Per l’ipotesi di decadenza per decorso del termine senza completamento dell’edificazione, la risoluzione afferma che l’Ufficio territoriale effettua controlli tramite la procedura Campione Unico, nella quale devono essere iscritti gli atti agevolati.

Ne consegue che il contribuente non può essere gravato da alcun obbligo di denuncia ex art. 19 DPR n. 131/1986, poiché l’Amministrazione è già in grado di verificare il mancato rispetto della condizione agevolativa.

Valutazione dell’Agenzia sulla cessione anticipata

Anche nell’ipotesi in cui il contribuente trasferisca l’immobile prima del completamento dell’edificazione negli undici anni previsti, la presentazione dell’atto di trasferimento per la registrazione consente all’Amministrazione di venire a conoscenza del fatto che determina la decadenza.

Pertanto, anche in questo caso non sussiste obbligo di denuncia ex art. 19 DPR n. 131/1986.

Conseguenze fiscali e sanzionatorie

Poiché in entrambe le ipotesi viene escluso l’obbligo di denuncia, non trova applicazione la sanzione amministrativa prevista dall’art. 69 del DPR n. 131/1986.

L’Ufficio deve invece:

• liquidare l’imposta complementare, pari alla differenza tra l’aliquota ordinaria e quella agevolata già versata;
• applicare gli interessi di mora ai sensi della Legge n. 29 del 1961;
• far decorrere gli interessi dalla data di registrazione dell’atto di acquisto del terreno edificabile inserito nel piano urbanistico particolareggiato.

La risoluzione esclude anche la sanzione per tardivo pagamento invocata dalla Direzione Provinciale, poiché la fattispecie non è ricondotta a un’omissione di versamento sanzionabile nei termini prospettati.

Termini di accertamento

Per l’accertamento dell’imposta complementare, l’Amministrazione finanziaria deve rispettare il termine di decadenza di cui all’art. 76, comma 2, lettera a), del DPR n. 131/1986.

L’avviso di liquidazione deve quindi essere notificato entro tre anni:

• dal decorso degli undici anni dall’acquisto, se il contribuente non ha ultimato l’edificazione;
• dalla registrazione dell’atto di trasferimento, se vi è stata alienazione anticipata.

Ambito temporale di applicazione dell’agevolazione

La misura agevolativa esaminata si applica agli atti stipulati fino al 31 dicembre 2013. Dal 1° gennaio 2014, infatti, l’art. 10, comma 4, del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 ha soppresso l’agevolazione insieme a tutte le esenzioni e agevolazioni tributarie, anche previste da leggi speciali.

Principio finale e indirizzo agli uffici

La risoluzione conclude che gli uffici periferici devono attenersi a questi principi:

• nessun obbligo di denuncia ex art. 19 DPR n. 131/1986 nelle ipotesi di mancata edificazione entro il termine e di cessione anticipata;
• recupero della sola imposta complementare e degli interessi;
• applicazione dei termini ordinari di accertamento per la notifica dell’avviso di liquidazione.

Le Direzioni regionali sono chiamate a vigilare sull’uniforme osservanza di tali istruzioni da parte delle Direzioni provinciali e degli uffici dipendenti.