L.R. Piemonte 16/2018

Misure per il riuso, la riqualificazione dell’edificato e la rigenerazione urbana in Piemonte

La legge regionale piemontese disciplina interventi per contenere il consumo di suolo, favorire il riuso del patrimonio edilizio esistente e promuovere la rigenerazione urbana. La disciplina si applica nel territorio della Regione Piemonte e opera nel rispetto dei vincoli paesaggistici, ambientali e delle norme statali in materia edilizia.

Principi, finalità e definizioni

La Regione assume la promozione della qualità urbana, paesaggistica e del costruito come principio delle politiche territoriali. La legge mira a ridurre il consumo di suolo, migliorare sicurezza, prestazioni energetiche e qualità ambientale e architettonica degli edifici, promuovendo anche il recupero dei sottotetti e dei rustici.

Ai fini della legge sono definiti, tra gli altri:

• l’impermeabilizzazione del suolo e la relativa superficie impermeabilizzata;
• il sottotetto, con distinzione tra locali abitabili e spazi accessori e di servizio;
• i rustici, cioè manufatti edilizi esistenti delimitati da tamponamenti almeno su tre lati e destinati a servizio di attività agricole o funzioni compatibili con la residenza, con esclusione delle strutture prefabbricate;
• l’edificio legittimo, individuato secondo lo stato legittimo ex art. 9-bis del d.P.R. 380/2001.

Per gli edifici residenziali, turistico-ricettivi e per i rustici, il recupero di volumi esistenti e alcuni mutamenti di destinazione d’uso non sono considerati incremento del carico antropico; è inoltre ammesso l’aumento delle unità immobiliari, entro i limiti previsti.

Riuso e riqualificazione edilizia

I comuni e le loro forme associative possono individuare singoli edifici o gruppi di edifici su cui promuovere interventi di riuso e riqualificazione del patrimonio edilizio esistente mediante ristrutturazione edilizia, anche con ampliamento, purché non si arrivi a ristrutturazione urbanistica. Gli interventi sono ammessi solo su edifici legittimi e in aree servite da urbanizzazioni primarie o sistemi alternativi conformi.

L’individuazione avviene con deliberazione comunale, che definisce anche gli interventi ammissibili. I comuni possono previamente raccogliere manifestazioni d’interesse dei privati. Le proposte dei soggetti interessati sono valutate dal comune in relazione alle previsioni del PRG, alle infrastrutture, ai servizi e alla coerenza con il PPR; il comune decide entro 120 giorni, accogliendo o rigettando motivatamente.

Quando gli interventi coinvolgono complessi di più edifici in ambiti individuati, essi possono configurare interventi di rigenerazione urbana finalizzati a un nuovo disegno di parte della città.

Ampliamenti e premialità per la ristrutturazione edilizia

Per gli edifici esistenti al 26 ottobre 2018 e legittimi al momento della domanda o del titolo, la legge consente incrementi volumetrici in ristrutturazione edilizia:

• fino al 25% per edifici residenziali, turistico-ricettivi o direzionali;
• per edifici residenziali uni o bifamiliari, comunque 30 mq o 90 mc per unità immobiliare;
• fino al 20% per edifici produttivi, industriali, logistici o artigianali, fino a 2.000 mq;
• fino al 20% per edifici commerciali, con esclusione delle grandi e medie strutture di vendita non compatibili con la normativa regionale di settore.

Gli ampliamenti non sono ammessi per gli edifici per i quali lo strumento urbanistico consente solo restauro o restauro e risanamento conservativo. Gli interventi devono rispettare eventuali prescrizioni di tutela storico-artistica, paesaggistica o documentaria.

Sono previste maggiorazioni delle premialità:

• +10% se la superficie impermeabilizzata esistente è ridotta almeno del 20% e trasformata in superficie permeabile;
• +20% se, oltre alla riduzione del suolo impermeabilizzato, aumentano le superfici destinate a spazi pubblici o di interesse pubblico;
• +5% se i materiali di demolizione vengono avviati a recupero;
• +5% se l’intervento richiede bonifica del suolo.

Gli ampliamenti previsti dalla legge sono alternativi rispetto a quelli eventualmente già previsti dal PRG, salvo casi con deimpermeabilizzazione, efficientamento energetico o recupero delle acque piovane. La disciplina può superare alcuni parametri urbanistici ed edilizi, entro i limiti espressamente previsti, e consente anche modifiche del numero di unità immobiliari e deroghe alle densità fondiarie e, nei limiti indicati, alle altezze massime.

Per gli interventi di demolizione e ricostruzione si applicano le deroghe in materia di distanze previste dal d.P.R. 380/2001; il ricorso a piani di recupero o di riqualificazione particolareggiati è richiesto solo in casi specifici relativi alle zone omogenee A o assimilate.

Mutamenti di destinazione d’uso e ruolo dei comuni

Negli edifici oggetto di ristrutturazione edilizia con le premialità della legge sono consentiti mutamenti di destinazione d’uso verso destinazioni compatibili o complementari, se già previste dal PRG; in mancanza, si applica la matrice di compatibilità definita dalla Giunta regionale, salvo diversa limitazione comunale o previsione degli strumenti urbanistici.

I comuni possono escludere parti del territorio dall’applicazione delle norme del capo dedicato al riuso, con deliberazione motivata, in relazione a contesto paesaggistico, tessuto urbano, problemi idrogeologici, geomorfologici, idraulici e sismici.

Recupero dei sottotetti

Il recupero dei sottotetti è consentito solo se il sottotetto esisteva al 31 dicembre 2023 ed è legittimo alla data dell’istanza. È ammesso nel rispetto delle destinazioni compatibili o complementari previste dal PRG e dei requisiti tecnico-igienico-sanitari.

Gli interventi:

• non possono modificare colmo, gronda e pendenza delle falde, salvo incrementi consentiti dagli strumenti urbanistici o necessari per efficientamento energetico e adeguamento sismico;
• sono ammessi anche se la sagoma di copertura è a falda inclinata e gli spazi hanno altezza interna minima di 1,40 m nel punto più alto;
• possono includere finestre, lucernari, abbaini e terrazzi, nel rispetto dei caratteri originari e del rapporto aeroilluminante minimo di 1/16;
• prevedono un’altezza media interna minima di 2,20 m per i locali abitabili e di 2,00 m per gli spazi accessori, con riduzioni ammesse in alta quota oltre i 1000 metri;
• possono considerare gli abbaini esistenti o previsti nel calcolo delle altezze.

Gli spazi di altezza inferiore ai minimi devono essere chiusi e possono essere usati come guardaroba o ripostiglio; per i soffitti a volta valgono criteri specifici di calcolo.

Il recupero richiede la presenza di urbanizzazioni primarie o sistemi alternativi conformi, non necessita di piano attuativo né di inserimento nel programma pluriennale di attuazione, ed è classificato come intervento su fabbricati esistenti. È consentito anche in presenza di indici urbanistici superiori a quelli del PRG.

Il titolo edilizio comporta il pagamento del contributo di costruzione; il contributo è ridotto al 50% se il recupero è dichiarato pertinenziale rispetto all’unità preesistente e viene trascritto idoneo atto notarile di vincolo. Le norme prevalgono su PRG e regolamenti edilizi, nei limiti definiti dal comune.

Sono previste ulteriori facilitazioni per sottotetti esistenti, anche privi di agibilità, quando gli interventi non eccedono il restauro o risanamento conservativo e migliorano almeno uno dei requisiti tecnici o igienico-sanitari esistenti; è consentita la realizzazione del primo servizio igienico se migliora le condizioni igienico-sanitarie.

Recupero dei rustici

Il recupero dei rustici è consentito a fini residenziali o per usi compatibili o complementari con la residenza, se:

• l’edificio è stato realizzato prima del 1° settembre 1967 oppure, se successivo, presenta tipologia e materiali tipici locali;
• il manufatto non è prefabbricato;
• è servito da urbanizzazioni primarie o da sistemi alternativi conformi.

Se il rustico non è servito da urbanizzazioni primarie, il recupero può essere ammesso solo con servizi in forma diretta e autonoma secondo la normativa di settore. Se servito da strada vicinale, è richiesto l’impegno alla manutenzione.

Per i rustici in pendenza su terrazzamenti con muri di sostegno, le distanze da confini e fabbricati sono derogate in presenza delle condizioni stabilite dalla legge. Per i rustici agricoli anteriori al 1° settembre 1967 occorre mantenere le tipologie preesistenti e usare materiali tradizionali o compatibili.

Per i rustici con caratteri tradizionali da salvaguardare, gli interventi devono preservare sagoma, colmo, gronda, pendenze e decoro dei prospetti, salvo adeguamenti sismici, efficientamento energetico e incrementi previsti dal PRG. È consentita la demolizione e ricostruzione dei rustici parzialmente crollati e non coerenti con la tipologia architettonica.

Anche questi interventi:

• sono qualificati come interventi su fabbricati esistenti;
• non richiedono piano attuativo né inserimento nel programma pluriennale di attuazione;
• possono derogare alle destinazioni d’uso e ai parametri urbanistici ed edilizi, salvi i diritti dei terzi e la disciplina condominiale.

Il contributo di costruzione è dovuto secondo le tariffe per nuove costruzioni; gli oneri di urbanizzazione si calcolano sulla volumetria resa abitativa e il costo di costruzione è determinato con aliquota forfettaria del 5% su un quinto del costo stimato. Anche qui il contributo è ridotto del 50% se l’intervento è dichiarato pertinenziale mediante vincolo notarile trascritto.

Norme per la decostruzione e la delocalizzazione

La legge introduce una disciplina di decostruzione per favorire la demolizione di edifici e il recupero della capacità edificatoria in altri siti urbanizzati o adiacenti.

Per gli edifici in zona agricola, legittimi alla richiesta, è possibile demolire e trasferire una capacità edificatoria pari al 40% della superficie coperta esistente, fino a 2.000 mc, in altra area urbanizzata o adiacente nel medesimo comune, previa variante urbanistica semplificata. Per gli edifici non agricoli, non utilizzati, è consentito il trasferimento del 100% della superficie esistente, fino a 2.000 mc, anche in altro comune, tramite variante semplificata o permesso di costruire in deroga.

Se almeno il 20% della superficie pertinenziale viene ceduto gratuitamente al comune per servizi pubblici, è ammesso un incremento del 5% della volumetria ricostruibile. Gli interventi comprendono la riqualificazione ambientale e la rinaturalizzazione dell’area di decollo e sono ammessi solo se, a fine intervento, le superfici permeabili aumentano rispetto alla situazione iniziale.

Per i fabbricati nelle fasce fluviali A e B del PAI e in aree a rischio geologico classificate IIIa, IIIb4 e IIIc è prevista la delocalizzazione ai sensi del d.l. 70/2011. Il permesso di costruire considera gli oneri di urbanizzazione solo per l’incremento del carico urbanistico e prevede una riduzione del costo di costruzione determinata dal comune. L’area di pertinenza del fabbricato demolito diventa inedificabile. La delocalizzazione può avvenire anche tra due comuni con variante semplificata.

Standard urbanistici, sostenibilità e premialità ambientali

Per gli interventi di riuso e decostruzione, l’eventuale aumento degli standard urbanistici è calcolato secondo la legge urbanistica regionale; se gli standard non sono reperibili, devono essere monetizzati. Le somme sono vincolate ad appositi centri di costo per acquisire aree a standard o realizzare e manutenere opere e servizi pubblici connessi agli interventi.

Gli interventi devono utilizzare tecnologie orientate alla sostenibilità ambientale ed energetica; il raggiungimento dei requisiti è dimostrato nel progetto e certificato al termine dei lavori, altrimenti non può essere asseverata l’agibilità.

Sono inoltre previste premialità fino al 10% per l’impiego di materiali derivati da riciclo in misura almeno pari al 20% del peso dell’edificio, escluse le strutture portanti. La Giunta regionale stabilisce i criteri applicativi delle premialità previste dalla legge.

Rigenerazione urbana

I comuni individuano ambiti di territorio da promuovere con programmi di rigenerazione urbana, sociale, architettonica, paesaggistica e di deimpermeabilizzazione dei suoli, con consultazione preventiva delle comunità interessate e dialogo con gli operatori privati.

Nei programmi possono essere ricompresi edifici legittimamente costruiti ma ritenuti incongrui per dimensioni o tipologia, anche inutilizzati, purché compresi nello strumento urbanistico generale con destinazione non agricola. Per questi immobili gli strumenti urbanistici possono prevedere demolizione, totale o parziale, e ricostruzione secondo un progetto organico di riassetto dell’ambito.

Le premialità sono ammesse fino al 30% del volume o della superficie preesistente e sono aumentate:

• del 10% se l’intervento è realizzato tramite concorso di progettazione;
• del 5% se il suolo impermeabilizzato è ridotto almeno del 20% e trasformato in permeabile;
• del 5% se sono richiesti interventi di bonifica del suolo.

La ricostruzione può avvenire sullo stesso lotto funzionale, nel rispetto del contesto tipologico. Gli interventi devono raggiungere un determinato livello di qualità ambientale ed energetica, definito dalla Giunta regionale sulla base del “Protocollo Itaca” vigente in Piemonte. Per gli edifici commerciali restano ferme le norme di settore.

Negli ambiti storici individuati dal PRG ex art. 24 l.r. 56/1977, la rigenerazione è limitata agli edifici costruiti dopo il 1950 e deve rispettare altezze dei fronti e caratteri tipologici del tessuto storico. L’eventuale quota eccedente può essere ricostruita in altre aree individuate dal comune, anche con sistemi perequativi.

I comuni possono anche individuare edifici produttivi o artigianali incongrui o deturpanti il paesaggio, prevedendo, anche con demolizione e premialità fino al 35% della superficie coperta esistente, il trasferimento in aree a destinazione produttiva, anche APEA. Possono essere stipulate convenzioni con operatori e, se necessario, con Regione, Città metropolitana e Province. Se l’intervento comporta variante urbanistica, si applica la procedura semplificata regionale.

Limitazioni, tutela e controlli

Gli interventi della legge non si applicano o sono limitati in varie ipotesi, tra cui:

• edifici abusivi o oggetto di procedimenti repressivi edilizi, fino alla regolarizzazione;
• aree e fabbricati in fasce fluviali A e B del PAI e in particolari classi di pericolosità geomorfologica e sismica, con alcune eccezioni per il recupero dei sottotetti;
• immobili e aree di notevole interesse pubblico tutelati dal d.lgs. 42/2004;
• aree naturali protette e Rete Natura 2000, nel rispetto delle norme e dei pareri richiesti;
• edifici soggetti a specifiche tutele del PRG nelle zone storiche.

I comuni devono istituire e aggiornare l’elenco degli interventi effettuati, anche per evitare il superamento dei limiti mediante interventi successivi. Non è possibile derogare alla normativa vigente in materia di commercio.

Disposizioni transitorie, abrogazioni e coordinamento normativo

Restano valide le istanze presentate prima dell’entrata in vigore della legge per gli interventi disciplinati dalle precedenti leggi regionali sul recupero dei sottotetti, dei rustici e dalla disciplina del 2009 sullo snellimento delle procedure edilizie e urbanistiche. Tali opere restano realizzabili nei termini dei relativi titoli abilitativi e secondo il regime vigente al momento della domanda, comprese eventuali varianti.

I procedimenti già avviati ai sensi della normativa precedente si concludono secondo quelle regole.

La legge abroga:

• la legge regionale 6 agosto 1998, n. 21;
• la legge regionale 29 aprile 2003, n. 9;
• il capo I e l’art. 14 della l.r. 20/2009.

Sono inoltre modificate alcune disposizioni della legge urbanistica regionale n. 56/1977, in particolare sulla procedura semplificata e sulle spese di urbanizzazione, che vengono ancorate al maggior carico urbanistico effettivamente prodotto.

Regime economico-finanziario

L’attuazione della legge non comporta nuovi oneri per il bilancio regionale. Gli interventi sono finanziati con le risorse umane, strumentali e finanziarie disponibili nell’ordinamento regionale.