Cassazione Civile, Ordinanza n. 10679/2023 del 20/04/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da tre compravendite di appartamenti successivamente contestati dagli acquirenti per vizi e difformità, tra cui irregolarità urbanistiche e difetti degli impianti elettrico, idraulico e termico. Gli acquirenti agirono nei confronti della società venditrice e del socio in proprio chiedendo il risarcimento/ristoro del costo necessario per eliminare i vizi e ripristinare gli immobili a regola d'arte. Il tribunale accolse parzialmente le domande e la corte d'appello confermò in parte la decisione, rigettando la domanda di uno degli acquirenti e compensando o regolando le spese in relazione a varie posizioni processuali. Il ricorrente per cassazione articolò quattro motivi: 1) violazione delle norme sulla garanzia per vizi e responsabilità del costruttore, sostenendo che l'azione fosse prescritta o decaduta, perché i termini annuali previsti per la vendita e per l'appalto sarebbero spirati; 2) nullità per ultrapetizione/extrapetizione, lamentando che fossero stati liquidati danni non richiesti o comunque non dovuti, inclusi oneri di trasloco, locazione e rifacimento impianti, e che la corte avesse recepito acriticamente la consulenza tecnica; 3) illegittima compensazione delle spese nei suoi confronti nonostante l'estromissione dal giudizio e la dedotta carenza di legittimazione passiva; 4) illegittima regolazione delle spese nei confronti di alcuni attori, in particolare dove il gravame era stato accolto o dove la legittimazione attiva appariva esclusa per l'acquisto intestato alle sole mogli.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il primo motivo, evidenziando che la corte territoriale aveva accertato in fatto che i vizi erano occulti, scoperti nel 2000 al momento della richiesta di abitabilità e tempestivamente denunciati; ha inoltre confermato che, in un caso di venditore-costruttore, nei confronti dell'acquirente opera la responsabilità ex art. 1669 c.c. e non quella contrattuale da appalto ex artt. 1667 e 1668 c.c., con conseguente applicazione dei relativi termini più ampi. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile perché generico e, comunque, diretto a contestare accertamenti di fatto e la valutazione delle prove e della CTU, attività riservate al giudice di merito. Il terzo e il quarto motivo sono stati ritenuti infondati: la regolazione delle spese nei confronti del socio illimitatamente responsabile è stata giudicata coerente con la possibilità di evocare in giudizio anche il socio, oltre alla società, e la compensazione delle spese è stata ritenuta giustificata alla luce dell'esito complessivo, almeno parzialmente favorevole agli attori. Il ricorso è stato quindi rigettato; nulla è stato disposto per le spese del giudizio di legittimità per mancata difesa degli intimati, ed è stato dato atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1489 c.c.

  richiamato dal ricorrente tra le norme sulla garanzia nella vendita, ma la Corte ha ritenuto dirimente l'applicazione dell'art. 1669 c.c. per i vizi dell'opera del costruttore-venditore

• art. 1490 c.c.

  richiamato per la garanzia per vizi della cosa venduta, ma non applicato come norma decisiva nel caso concreto

• art. 1495 c.c.

  prevede la decadenza dalla garanzia se il vizio non è denunciato entro otto giorni dalla scoperta e la prescrizione dell'azione in un anno dalla consegna; la Corte ha escluso la sua applicazione prevalente perché ha ritenuto applicabile l'art. 1669 c.c.

• art. 1667 c.c.

  norma sull'azione del committente contro l'appaltatore per difformità e vizi; la Corte ha ribadito che non spetta all'acquirente contro il venditore-costruttore

• art. 1668 c.c.

  norma collegata ai rimedi dell'appalto; richiamata per escluderne l'utilizzo da parte dell'acquirente contro il venditore-costruttore

• art. 1669 c.c.

  ritenuto applicabile alla responsabilità del costruttore-venditore verso l'acquirente per gravi difetti dell'immobile; la denunzia deve avvenire entro un anno dalla scoperta e l'azione si prescrive nel termine previsto dalla norma

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per dedotta ultrapetizione/extrapetizione, ma la Corte ha escluso la violazione perché la liquidazione si è mantenuta entro i limiti della domanda e dei vizi accertati

• art. 360, primo comma, nn. 3, 4 e 5, c.p.c.

  norma sul ricorso per cassazione invocata per i diversi motivi; la Corte ha ritenuto alcune censure infondate e una inammissibile per difetto di specificità

• art. 108 c.p.c.

  richiamato nel motivo sulle spese, senza esito favorevole al ricorrente

• art. 109 c.p.c.

  richiamato nel motivo sulle spese, senza esito favorevole al ricorrente

• art. 111 c.p.c.

  richiamato in relazione alla disciplina delle spese e al giusto processo, senza accoglimento della censura

• art. 91 c.p.c.

  richiamato per la regolazione delle spese secondo soccombenza; la Corte ha ritenuto non erronea la disciplina adottata nei gradi di merito

• art. 92 c.p.c.

  richiamato per la compensazione delle spese; la Corte ha ritenuto giustificata la compensazione operata

• art. 179 c.c.

  richiamato per spiegare la posizione dei coniugi intervenuti negli atti di acquisto dei beni personali delle rispettive mogli

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato per dare atto dei presupposti del raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• Quando il venditore è anche costruttore dell'immobile, la tutela dell'acquirente per i gravi difetti dell'opera si ricava dall'art. 1669 c.c., che opera con natura extracontrattuale anche verso l'acquirente, senza che questi assuma la qualità di committente dell'appalto.
• La garanzia ex art. 1669 c.c. si applica anche ai vizi occulti scoperti dopo il rogito; il dies a quo per la denunzia decorre dalla scoperta del vizio, che è accertamento di fatto rimesso al giudice di merito e non sindacabile in cassazione se congruamente motivato.
• Non sussiste ultrapetizione quando il giudice liquida il danno in base ai costi necessari per il ripristino a regola d'arte degli immobili, se tale criterio è coerente con i vizi dedotti e accertati in causa.
• La valutazione delle prove, della consulenza tecnica d'ufficio e la scelta delle risultanze ritenute decisive appartengono al giudice di merito; in cassazione non è ammissibile una mera rivalutazione del compendio istruttorio, né basta una doglianza generica che non indichi puntualmente il passaggio contestato.
• Nel processo riguardante obbligazioni sociali di una società di persone, il socio illimitatamente responsabile può essere evocato in giudizio insieme alla società e la regolazione delle spese nei suoi confronti non è illegittima solo perché egli sia stato estromesso o la domanda sia stata formulata anche in proprio.
• La compensazione delle spese può essere confermata o estesa quando la domanda sia stata accolta solo parzialmente o quando la posizione processuale della parte giustifichi una regolazione non integralmente fondata sulla soccombenza piena.

Come è indicizzato