Provvedimento del 07/04/2011

Cedolare secca sugli affitti: disciplina attuativa e modelli operativi

Il documento attua l’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, disciplinando le modalità di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, i termini e le modalità di versamento dell’imposta e gli effetti sostitutivi rispetto alle imposte ordinarie. Contestualmente approva due modelli: il modello semplificato SIRIA per la registrazione telematica dei contratti abitativi e il modello 69 per la registrazione degli atti e gli adempimenti successivi.

Ambito soggettivo e oggettivo dell’opzione

L’opzione può essere esercitata dal locatore persona fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento, con riferimento a unità immobiliari abitative locate per finalità abitative e alle pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.

L’opzione può riguardare:

• ciascun immobile ad uso abitativo locato per finalità abitative;
• le relative pertinenze, se locate congiuntamente all’abitazione.

Modalità di esercizio dell’opzione

L’opzione può essere esercitata in diversi momenti, a seconda della fase del rapporto locatizio:

• in sede di registrazione del contratto, mediante il modello SIRIA o il modello 69, secondo i casi;
• in caso di proroga, anche tacita, entro il termine per il versamento dell’imposta di registro, mediante il modello 69;
• per i contratti per i quali non sussiste obbligo di registrazione in termine fisso, in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta in cui è prodotto il reddito, oppure in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria.

Il mancato esercizio dell’opzione nella prima annualità non impedisce di optare per le annualità successive, sempre entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro e con il modello 69.

Rinuncia all’aggiornamento del canone

Perché l’opzione sia efficace, il locatore deve comunicare preventivamente al conduttore, con lettera raccomandata, la rinuncia per tutta la durata dell’opzione alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone.

La rinuncia opera anche se nel contratto è prevista l’aggiornabilità del canone a qualsiasi titolo, compresa la variazione ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Durata, vincolatività e revoca

L’opzione vincola il locatore per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, oppure per il residuo periodo del contratto se esercitata in annualità successive alla prima.

Il locatore può revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella di esercizio, entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento. La revoca comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta e non preclude una nuova opzione nelle annualità successive.

Regime tributario sostitutivo

Chi esercita l’opzione è tenuto al versamento della cedolare secca calcolata sul canone di locazione stabilito dalle parti.

L’imposta sostituisce:

• l’IRPEF e le relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dagli immobili oggetto dell’opzione, per i periodi d’imposta ricadenti nella durata dell’opzione;
• l’imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto in cui si applica l’opzione;
• l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione.

La cedolare secca sostituisce inoltre imposta di registro e imposta di bollo sulle risoluzioni e proroghe del contratto, se:

• alla data della risoluzione anticipata è in corso l’annualità per la quale è stata esercitata l’opzione;
• l’opzione viene esercitata per il periodo di durata della proroga.

Il reddito derivante dal contratto non può essere inferiore al reddito determinato ai sensi dell’articolo 37, comma 1, del TUIR.

Contratti misti e comproprietà

Se il contratto riguarda insieme immobili abitativi per i quali è esercitata l’opzione e altri immobili per i quali l’opzione non è esercitata, l’imposta di registro si calcola solo sui canoni riferiti a questi ultimi. Se il canone è unitario, l’imposta si calcola sulla quota imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita.

In caso di contitolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale:

• l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore;
• l’opzione produce effetti solo per i locatori che l’hanno esercitata;
• chi non opta resta tenuto al versamento dell’imposta di registro sulla propria quota di canone, secondo le quote di possesso;
• l’imposta di bollo resta comunque dovuta.

Disciplina transitoria per il 2011

Per il periodo d’imposta 2011 la cedolare secca può applicarsi ai contratti in corso nel 2011, anche se con scadenza anteriore al 7 aprile 2011, data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011, oppure ai contratti oggetto di risoluzione volontaria prima di tale data.

Per i contratti in corso nel 2011, scaduti o risolti volontariamente al 7 aprile 2011, nonché per i contratti già registrati o prorogati con relativo pagamento già eseguito, l’opzione può essere esercitata in dichiarazione dei redditi da presentare nel 2012 per i redditi 2011. In tali casi:

• non si dà luogo al rimborso delle imposte di registro e di bollo già versate;
• è dovuto l’acconto della cedolare secca, se previsto;
• l’effetto dell’opzione si estende anche all’annualità contrattuale decorrente dal 2011.

Per i contratti registrati dal 7 aprile 2011 l’opzione va espressa in sede di registrazione; per i contratti prorogati, se il termine di pagamento non è ancora scaduto, l’opzione si esprime con il modello 69.

Se il termine di registrazione o di pagamento per la proroga scade tra il 7 aprile 2011 e il 6 giugno 2011, la registrazione e l’opzione possono essere effettuate entro il 6 giugno 2011.

In caso di risoluzione del contratto in corso al 7 aprile 2011, o per risoluzione per la quale non sia ancora scaduto il termine di pagamento dell’imposta di registro, l’opzione può essere esercitata entro il termine di versamento dell’imposta relativa alla risoluzione e produce effetti per il 2011, consentendo anche la non applicazione dell’imposta di registro e di bollo sulla risoluzione stessa.

Versamenti: acconto 2011, acconto dal 2012 e saldo

Per il 2011 l’acconto della cedolare secca è pari all’85 per cento dell’imposta dovuta.

Le regole di versamento 2011 prevedono che:

• se l’importo dovuto è inferiore a euro 257,52, l’acconto si versa in unica soluzione entro il 30 novembre 2011;
• se l’importo è pari o superiore a euro 257,52, si versa in due rate:
  • prima rata del 40 per cento entro il 16 giugno 2011, oppure entro il 18 luglio 2011 con maggiorazione dello 0,40 per cento;
  • seconda rata del 60 per cento entro il 30 novembre 2011;
• per i contratti in corso al 31 maggio 2011 e per quelli scaduti o risolti volontariamente prima di tale data, se ricorrono le condizioni, l’acconto va versato in due rate;
• per i contratti con decorrenza successiva al 31 maggio il versamento in acconto è in unica rata entro il 30 novembre 2011;
• per i contratti con decorrenza dal 1° novembre 2011 l’acconto non è dovuto;
• non è dovuto acconto se l’importo su cui calcolarlo non supera euro 51,65;
• la prima rata può essere rateizzata con interessi secondo le regole dell’IRPEF.

Dal periodo d’imposta 2012 l’acconto è pari al 95 per cento dell’imposta dovuta per l’anno precedente e si versa:

• in unica soluzione entro il 30 novembre, se inferiore a euro 257,52;
• in due rate, se pari o superiore a euro 257,52:
  • 40 per cento entro il 16 giugno, oppure entro il 16 luglio con lo 0,40 per cento di maggiorazione;
  • 60 per cento entro il 30 novembre.

L’acconto non è carente se pari almeno al 95 per cento della cedolare secca calcolata per l’anno in cui si è prodotto il reddito. Anche dal 2012 non è dovuto acconto se la base di calcolo non supera euro 51,65.

Per il saldo si applicano le regole previste per il saldo IRPEF.

Modalità di versamento

Il versamento della cedolare secca, sia in acconto sia a saldo, avviene con le modalità dell’articolo 19 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.

La medesima modalità si applica agli acconti versati nel 2011 anche da chi si avvale dell’assistenza fiscale e presenta la dichiarazione al sostituto d’imposta, a un CAF o a un professionista abilitato.

Modello SIRIA: approvazione, contenuto e uso

È approvato il modello SIRIA, unitamente alle istruzioni, per la registrazione telematica del contratto di locazione di beni immobili ad uso abitativo e relative pertinenze e per l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca.

Il modello è composto da due pagine:

• la prima contiene i dati dei locatori, comprensivi dell’opzione, e i dati dei conduttori;
• la seconda contiene i dati catastali dell’unità abitativa e delle pertinenze, nonché i dati utili alla registrazione del contratto: importo, natura e periodicità del canone, data di stipula e durata.

Gli elementi riportati nel modello devono coincidere con quelli contenuti nel contratto.

Ambito di applicazione di SIRIA

Il modello può essere usato solo se il contratto presenta tutte le seguenti caratteristiche:

• numero di locatori non superiore a tre;
• tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca;
• numero di conduttori non superiore a tre;
• una sola unità abitativa e non più di tre pertinenze;
• tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita;
• il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione, senza ulteriori pattuizioni.

Presentazione di SIRIA

Il modello è presentato esclusivamente in via telematica, direttamente dai contribuenti abilitati oppure tramite i soggetti incaricati indicati dall’articolo 3, comma 3, del DPR 22 luglio 1998, n. 322.

Il modello è reso disponibile gratuitamente dall’Agenzia delle entrate in formato elettronico sul sito istituzionale. Può essere anche prelevato da altri siti, purché conforme al modello approvato e corredato degli estremi del provvedimento.

Ricevuta e documentazione da conservare

Il servizio telematico rilascia una ricevuta con l’esito dell’elaborazione e, in assenza di errori, conferma l’avvenuta presentazione. La ricevuta riporta anche data di registrazione, protocollo telematico, estremi dell’atto e identificativo telematico del contratto.

Il contratto non deve essere allegato al modello, ma va conservato dalle parti insieme alla ricevuta e prodotto in caso di richiesta dell’Amministrazione finanziaria.

Termini di presentazione

La denuncia va presentata entro 30 giorni:

• dalla data di stipula del contratto;
• dalla data di decorrenza, se anteriore alla stipula.

Per la registrazione tardiva il modello SIRIA non è utilizzabile; occorre rivolgersi a un ufficio dell’Agenzia o utilizzare le procedure telematiche previste.

Modello 69: registrazione e adempimenti successivi

È approvato il modello 69, unitamente alle istruzioni, per la richiesta di registrazione degli atti, esclusi quelli degli organi giurisdizionali, e per la comunicazione degli adempimenti successivi dei contratti di locazione, compresi cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite.

Il modello 69 sostituisce anche il modello Comunicazione Dati Catastali (CDC) per gli adempimenti connessi previsti dal provvedimento del 25 giugno 2010.

Struttura del modello 69

Il modello è composto da:

• parte riservata all’ufficio;
• quadro A: dati generali;
• quadro B: soggetti destinatari degli effetti giuridici dell’atto;
• quadro C: dati descrittivi dell’atto;
• quadro D: dati degli immobili;
• eventuali fogli con delega, quadro E e quadro F.

La sezione delega, il quadro E e il quadro F vanno compilati solo se è presente almeno un negozio con codice 7202 relativo ad almeno una unità immobiliare abitativa i cui canoni possono essere assoggettati alla cedolare secca. Nei casi in cui la richiesta sia presentata dal conduttore, la compilazione del foglio è facoltativa.

Quadro A

Nel quadro A vanno indicati:

• l’ufficio presso cui si presenta la richiesta;
• il numero di repertorio, se l’atto è repertoriato;
• la data di stipula o di adempimento, a seconda del caso;
• la data di fine proroga;
• la tipologia dell’atto;
• il tipo di adempimento, tramite le caselle Reg, Pro, Ces, Ris;
• la presenza di almeno un negozio con codice 7202 per uso abitativo.

La registrazione di scritture private non autenticate può essere richiesta in qualunque ufficio dell’Agenzia; gli adempimenti successivi vanno poi comunicati esclusivamente allo stesso ufficio.

Quadro B

Nel quadro B vanno indicati i soli soggetti destinatari degli effetti giuridici immediati dell’atto.

Per ciascun soggetto devono essere riportati:

• numero d’ordine progressivo;
• codice fiscale, salvo i casi di esclusione dall’obbligo;
• cognome o denominazione/ragione sociale;
• nome, per le persone fisiche;
• comune o stato estero di nascita, provincia, data di nascita e sesso, per le persone fisiche;
• domicilio fiscale.

Quadro C

Il quadro C è compilato dai notai o altri ufficiali roganti per gli atti pubblici e le scritture private autenticate, oppure dall’ufficio per le scritture private non autenticate.

Per ogni negozio occorre indicare:

• numero d’ordine;
• codice negozio;
• eventuali caselle relative a IVA, agevolazioni fiscali ed effetti sospesi o non definitivi;
• valore dell’atto, o corrispettivo annuale/complessivo in caso di locazione o affitto di durata inferiore all’anno;
• numeri d’ordine dei soggetti danti causa e aventi causa del quadro B.

Quadro D

Il quadro D riguarda i dati catastali degli immobili relativi a locazioni, affitti e comodati di terreni e fabbricati.

Vanno indicati, per ciascun immobile:

• numero d’ordine;
• codice comune;
• indicazione T/U per terreno o urbano;
• indicazione I/P per intero o porzione;
• sezione urbana o comune catastale;
• foglio;
• particella;
• subalterno, se presente;
• casella per immobili in via di accatastamento.

Per ciascun modulo va apposto il sigillo notarile o il timbro dell’ufficio e la firma del richiedente la registrazione.

Delega

I locatori che non firmano la denuncia possono delegare un altro locatore alla presentazione del modello, con eventuale esercizio dell’opzione per la cedolare secca. È richiesta la fotocopia di un documento di riconoscimento in corso di validità per ogni delegante.

Devono essere indicati i codici fiscali e le firme dei deleganti e i dati del delegato.

Quadro E

Il quadro E associa le pertinenze agli immobili principali nel caso di presenza di almeno un negozio 7202.

Per ciascuna associazione vanno riportati:

• numero d’ordine del negozio 7202;
• numero d’ordine dell’immobile principale;
• numero d’ordine della pertinenza.

Quadro F

Il quadro F riporta ulteriori dati degli immobili collegati ai negozi 7202.

Per ciascun immobile vanno indicati:

• numero d’ordine del negozio 7202;
• numero d’ordine dell’immobile;
• categoria catastale;
• se l’immobile è ad uso abitativo;
• rendita catastale;
• se il contratto è a canone concordato;
• numero d’ordine del locatore;
• quota di possesso;
• opzione per la cedolare secca.

Per i contratti a canone concordato, stipulati ai sensi della legge n. 431 del 1998 e nelle aree previste, è richiamata l’aliquota agevolata del 19 per cento.

Motivazioni del provvedimento

Nella parte motivazionale si chiarisce che il decreto legislativo n. 23 del 2011 ha introdotto un regime facoltativo di tassazione per gli immobili abitativi locati, riservato alle persone fisiche titolari di diritti reali. La cedolare secca sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto.

Si evidenzia inoltre che il provvedimento dà attuazione alle previsioni del comma 4 dell’articolo 3, disciplinando modalità di opzione, versamenti e ulteriori disposizioni utili all’attuazione del nuovo regime, e approva i modelli necessari per consentirne l’operatività immediata.

Riferimenti normativi richiamati

Il documento richiama, tra gli altri:

• decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, articolo 3;
• decreto legislativo 30 luglio 1999, n. 300;
• decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito dalla legge 30 luglio 2010, n. 122;
• DPR 22 dicembre 1986, n. 917;
• DPR 26 aprile 1986, n. 131;
• DPR 26 ottobre 1972, n. 642;
• decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241;
• legge 27 luglio 2000, n. 212;
• DPR 7 dicembre 2001, n. 435;
• provvedimenti del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 31 gennaio 2002, 25 giugno 2010, 14 gennaio 2011 e 4 marzo 2011.

Pubblicazione ed efficacia

Il provvedimento è datato Roma, 7 aprile 2011 e sottoscritto dal Direttore dell’Agenzia delle entrate, Attilio Befera. È inoltre precisato che la pubblicazione sul sito internet dell’Agenzia delle entrate tiene luogo della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale ai sensi dell’articolo 1, comma 361, della legge 24 dicembre 2007, n. 244.