L.R. Liguria 24/2001

Recupero ai fini abitativi dei sottotetti e di altri volumi esistenti in Liguria

La legge regionale della Liguria disciplina il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti, con finalità di contenimento del consumo di nuovo suolo e di promozione del risparmio energetico. La disciplina si applica nel territorio ligure e si coordina con gli strumenti urbanistici comunali e con la normativa edilizia e paesaggistica richiamata dal testo.

Finalità e definizione di sottotetto

La legge promuove il recupero abitativo dei sottotetti per limitare nuovo consumo di territorio e favorire interventi tecnologici di contenimento dei consumi energetici.

Ai fini della legge, per sottotetto si intende il volume sovrastante l’ultimo piano di edifici legittimamente esistenti alla data di entrata in vigore della legge, anche se successivamente legittimati urbanistico-ediliziamente entro la data di presentazione della domanda del titolo edilizio, purché:

• sia compreso nella sagoma della copertura, prevalentemente a falda inclinata;
• sia costituito da locali con altezza interna nel punto più elevato pari ad almeno 1,40 metri;
• sia privo dei requisiti di agibilità;
• sia collocato in edifici destinati in prevalenza a uso residenziale o turistico-ricettivo.

Le disposizioni operano in deroga agli strumenti urbanistici comunali e ai regolamenti edilizi fino a quando il nuovo PUC non preveda la disciplina degli interventi di recupero, nel rispetto della definizione di sottotetto e dei parametri dell’articolo 2; per PUC e strumenti urbanistici generali già vigenti, la disciplina resta comunque transitoria fino all’approvazione comunale prevista dall’articolo 7.

Requisiti tecnici degli interventi di recupero

Gli interventi di recupero dei sottotetti devono rispettare alcuni parametri minimi e non possono comportare demolizione e ricostruzione dell’edificio, né cumularsi con gli ampliamenti consentiti dagli strumenti urbanistici comunali.

I principali requisiti sono:

• altezza media interna netta pari a 2,30 metri per spazi abitativi;
• altezza media interna netta pari a 2,10 metri per spazi accessori o di servizio;
• altezza della parete minima non inferiore a 1,50 metri per gli spazi abitativi e a 1,30 metri per gli spazi accessori o di servizio;
• chiusura, mediante opere murarie o arredi fissi, degli spazi con altezza inferiore ai minimi, salvo in corrispondenza delle fonti di luce diretta, dove la chiusura non è prescritta;
• per locali con soffitto a volta, calcolo dell’altezza media come media aritmetica tra altezza dell’imposta e del colmo, con tolleranza fino al 5%;
• rapporto aeroilluminante almeno pari a 1/16.

Sono inoltre consentite modifiche delle altezze di colmo e di gronda per raggiungere l’altezza media interna prescritta, ma nel rispetto dell’altezza massima prevista dallo strumento urbanistico comunale o, in sua assenza, dell’altezza massima degli edifici abitativi esistenti nel contorno.

Aperture, terrazzi e tutela tipologico-architettonica

Per garantire la superficie minima di aeroilluminazione, all’interno della copertura sono ammessi:

• finestre;
• terrazzi a pozzetto;
• abbaini;
• lucernari;
• aperture a filo falda.

Tali interventi devono comunque rispettare le caratteristiche tipologiche e architettoniche dell’edificio, tenendo conto della zona di ubicazione e del regime di tutela previsto dal PTCP.

Titolo edilizio e parcheggi pertinenziali

Gli interventi sono assentiti:

• con permesso di costruire quando comportano modificazioni della sagoma dell’edificio;
• con SCIA quando non comportano tali modificazioni.

Se il recupero comporta la realizzazione di nuove unità immobiliari residenziali e/o turistico-ricettive autonome, il rilascio del titolo edilizio è subordinato anche a uno dei seguenti obblighi:

• reperimento di un parcheggio pertinenziale di almeno 12,50 mq per ogni nuova unità;
• pagamento al Comune di una somma equivalente al valore di mercato di un parcheggio pertinenziale di pari superficie, quando sia dimostrata l’impossibilità di reperire spazi idonei nell’area dell’intervento o in aree limitrofe.

Contributo di costruzione e riduzioni

Gli interventi di recupero dei sottotetti sono soggetti al contributo di costruzione previsto per ristrutturazione edilizia o nuova costruzione, a seconda che l’intervento rientri o meno nei limiti volumetrici e superficari richiamati dalla normativa edilizia regionale.

Il contributo è ridotto del 50%:

• se l’intervento non determina la creazione di una nuova unità abitativa;
• in ogni caso, se gli immobili sono destinati a edilizia residenziale pubblica di proprietà delle ARTE o all’ampliamento di strutture turistico-ricettive.

Barriere architettoniche ed efficienza energetica

Negli interventi di recupero abitativo dei sottotetti la disciplina sulle barriere architettoniche si applica solo con riferimento ai requisiti di adattabilità previsti dalla legge 13/1989.

I progetti devono inoltre prevedere adeguate opere di isolamento termico, anche per il contenimento dei consumi energetici dell’intero fabbricato, in conformità alle prescrizioni tecniche vigenti e alla normativa nazionale e regionale sugli impianti tecnologici e sul contenimento dei consumi energetici.

Estensione ad altri volumi e superfici dell’edificio

La legge si applica anche al recupero di altri volumi o superfici collocati in parti dell’edificio diverse dai sottotetti, per usi compatibili con la residenza, nonché per usi turistico-ricettivi, pubblici esercizi, esercizi commerciali di vicinato, laboratori e artigianato di servizio, purché siano rispettate specifiche condizioni.

In particolare:

• non deve essere modificata la sagoma dell’edificio né le sue caratteristiche architettoniche essenziali;
• devono essere rispettati i requisiti igienico-edilizi previsti dagli strumenti urbanistici comunali;
• i nuovi volumi o superfici non devono derivare da scavo o sbancamento del terreno;
• per pubblici esercizi ed esercizi commerciali di vicinato, la collocazione è ammessa solo al piano terreno e al piano rialzato, in fregio a strade e percorsi pubblici anche pedonali.

Divieto di frazionamento successivo

I volumi e le superfici recuperati ai fini abitativi che non abbiano comportato la creazione di nuove unità immobiliari non possono essere successivamente frazionati, generando nuove unità, per almeno 10 anni, salvo diversa previsione degli strumenti urbanistici locali.

Disciplina urbanistica comunale per gli edifici esistenti al 29 novembre 2014

Per gli edifici esistenti al 29 novembre 2014, il recupero abitativo dei sottotetti e dei locali di cui all’articolo 5 è subordinato alla deliberazione del Consiglio comunale che approva la pertinente disciplina urbanistica.

Tale disciplina deve rispettare:

• la definizione di sottotetto;
• i parametri di altezza e parcheggi;
• le condizioni previste per gli altri volumi e superfici;
• ulteriori limiti e modalità fissati dalla legge.

Tra le ulteriori condizioni, la deliberazione comunale deve prevedere che:

• gli interventi rispettino le caratteristiche tipologiche, formali e strutturali degli edifici e delle coperture;
• se vengono create nuove unità immobiliari in numero superiore al doppio di quelle esistenti, siano realizzate le necessarie opere di urbanizzazione primaria e secondaria, regolate da apposita convenzione con impegni, modalità, termini e garanzie;
• gli interventi che modificano le altezze di colmo e di gronda non riguardino immobili vincolati come beni culturali, immobili nei centri storici salvo specifiche individuazioni comunali, aree a inedificabilità assoluta o a pericolosità idraulica/idrogeologica con divieto di ampliamento, aree demaniali marittime concesse per finalità diverse da quelle turistico-ricettive, e determinati ambiti del PTCP in regime di conservazione;
• tali interventi restino entro il limite del 20% del volume geometrico dell’edificio esistente e con innalzamento massimo della linea di gronda e di colmo non superiore a 1 metro, salvo maggiore altezza prevista dal PUC.

I Comuni possono inoltre stabilire:

• le tipologie costruttive ammesse per aperture a filo falda, abbaini e terrazzi, per garantire il rapporto aeroilluminante minimo di 1/16;
• ulteriori requisiti di prestazione energetica rispetto ai minimi di legge.

La deliberazione comunale segue un procedimento di deposito e pubblicità: è pubblicata per 30 giorni, con possibilità per chiunque di presentare osservazioni; se vi sono osservazioni, il Consiglio comunale decide entro i successivi 60 giorni, altrimenti la disciplina si intende approvata. L’atto approvato è pubblicato, depositato in Comune e trasmesso alla Regione, alla Provincia o alla Città metropolitana.

Se la disciplina comporta incremento del carico urbanistico rispetto agli strumenti vigenti o in salvaguardia, la deliberazione deve essere corredata della documentazione tecnica prevista per la VAS; se è richiesta la verifica di assoggettabilità a VAS, tale procedura deve precedere la pubblicazione della delibera.

Stato di attualità

La legge contiene una disciplina ancora strutturalmente vigente, ma con una forte componente di attuazione comunale e con riferimenti a edifici esistenti a una data determinata. Rimane quindi applicabile solo nei casi e nei limiti previsti dal testo consolidato e dalla disciplina urbanistica comunale adottata in attuazione della legge.