Cassazione Civile, Ordinanza n. 32944/2024 del 17/12/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un immobile stipulata nel 2004. L'acquirente aveva chiesto in giudizio, in via principale, l'adempimento del venditore mediante esecuzione delle opere necessarie a rendere l'immobile idoneo all'uso abitativo e, in subordine, la risoluzione del contratto per inadempimento, lamentando che l'immobile fosse stato venduto come abitazione pur essendo privo del certificato di abitabilità/agibilità e, secondo gli accertamenti emersi, anche delle altezze minime richieste per gli usi abitativi. Il Tribunale aveva rigettato le domande; la Corte d'appello, invece, ha accolto la domanda di risoluzione, qualificando la vicenda come vendita di aliud pro alio, ha disposto la restituzione dell'immobile ai venditori previa restituzione del prezzo pagato, e ha rigettato la domanda di risarcimento danni. I venditori hanno proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: 1) violazione degli artt. 1453, 1455 e 1477 c.c. e della disciplina urbanistico-edilizia, sostenendo che la mancanza del certificato di abitabilità non comportasse automaticamente risoluzione e che occorresse verificare la concreta gravità dell'omissione, anche alla luce della costruzione anteriore al 1967; 2) violazione dell'art. 112 c.p.c. e omesso esame di fatti decisivi, deducendo che la Corte d'appello non avrebbe considerato la dichiarazione di anteriorità delle opere al 1 settembre 1967 e il fatto che l'acquirente aveva abitato l'immobile per oltre dodici anni; 3) violazione dell'art. 112 c.p.c. per asserita omissione di pronuncia sull'eccezione di prescrizione; 4) violazione degli artt. 2934, 2946 e 1453 c.c. e vizio motivazionale, sostenendo che il diritto dell'acquirente era ormai prescritto poiché erano trascorsi più di dieci anni tra rogito e citazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha preliminarmente escluso sia l'incompatibilità del consigliere relatore che aveva redatto la proposta ex art. 380-bis c.p.c., sia l'improcedibilità del ricorso per mancata prova della notifica della sentenza impugnata, avendo rinvenuto la relata nel fascicolo. Nel merito ha ritenuto infondato il primo motivo, affermando che la Corte territoriale aveva correttamente qualificato la fattispecie come vendita di aliud pro alio, poiché l'immobile era stato venduto come abitazione ma era privo dei requisiti strutturali indispensabili per ottenere l'agibilità e non era sanabile, sicché la mancata consegna del certificato non era un mero inadempimento formale. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo nella parte in cui denunciava la violazione dell'art. 112 c.p.c. con la forma del vizio di omesso esame, e comunque infondata la censura sul fatto decisivo, perché la Corte d'appello aveva considerato il dato dell'assenza di irregolarità edilizie ma ciò non escludeva il difetto dei requisiti abitativi. Ha respinto il terzo motivo, rilevando che la sentenza impugnata aveva esaminato l'eccezione di prescrizione e aveva ritenuto prescritta solo l'azione di eliminazione dei vizi ex art. 1490 c.c., non anche la domanda di risoluzione per inadempimento. Ha respinto anche il quarto motivo, osservando che la censura sulla prescrizione ordinaria non coglieva la ratio della decisione e che, comunque, i ricorrenti non avevano dedotto che anche il procedimento di mediazione fosse stato avviato oltre il termine decennale. Conseguentemente ha condannato i ricorrenti alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1453 c.c.

  Richiamato per la risoluzione per inadempimento: la domanda di risoluzione può essere accolta quando l'inadempimento sia qualificato come grave e la cosa venduta risulti inidonea alla destinazione pattuita.

• art. 1455 c.c.

  La Corte ritiene integrata la gravità dell'inadempimento perché il bene, venduto come abitazione, era privo dei requisiti indispensabili per essere utilizzato come tale.

• art. 1477 c.c.

  Invocato dai ricorrenti; la Corte esclude che la sola mancata consegna del certificato di abitabilità/agibilità sia di per sé sufficiente, dovendo valutarsi in concreto la rilevanza dell'omissione.

• art. 1490 c.c.

  Richiamato per distinguere l'azione di garanzia per vizi dall'azione di risoluzione per aliud pro alio; la Corte considera prescritta la sola domanda ex art. 1490 c.c.

• art. 1495 c.c.

  Applicato al termine di prescrizione dell'azione di garanzia per vizi, ritenuta prescritta.

• art. 112 c.p.c.

  La Corte precisa che la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato va dedotta ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c., e che nella specie non vi è stata omissione di pronuncia.

• art. 360 c.p.c.

  comma 1 n. 3; comma 1 n. 4; comma 1 n. 5

  Richiamato per la corretta qualificazione dei motivi di ricorso per cassazione e per escludere la deducibilità del mero difetto di sufficienza della motivazione.

• art. 2934 c.c.

  Richiamato nel motivo sulla prescrizione, ma la Corte lo reputa non decisivo rispetto alla statuizione che la domanda di risoluzione non era prescritta.

• art. 2946 c.c.

  Invocato per sostenere la prescrizione ordinaria decennale; la Corte osserva che la censura non considera l'effetto interruttivo del procedimento di mediazione.

• art. 13 d.P.R. 115/2002

  comma 1-quater; comma 1-bis

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 5 d.lgs. 28/2010

  La comunicazione dell'avvio del procedimento di mediazione produce gli effetti della domanda giudiziale ai fini della prescrizione.

• art. 380-bis c.p.c.

  Richiamato in relazione alla proposta di definizione accelerata e alla sua non incompatibilità con la successiva trattazione da parte del consigliere relatore.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione camerale del ricorso.

Massime di principio

• Nella vendita di un immobile come abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità/agibilità non determina automaticamente la risoluzione del contratto: occorre verificare in concreto se il difetto incida in modo grave sul godimento e sulla commerciabilità del bene.
• La vendita può essere qualificata come aliud pro alio quando l'immobile, per difetti strutturali non sanabili, risulti oggettivamente inidoneo alla destinazione abitativa pattuita; in tal caso l'inadempimento del venditore può giustificare la risoluzione ex artt. 1453 e 1455 c.c.
• La distinzione tra azione di garanzia per vizi e risoluzione per aliud pro alio dipende dalla natura del difetto: se la difformità è sanabile si ricade nell'area dei vizi; se è non sanabile e rende la cosa radicalmente diversa da quella pattuita, si configura aliud pro alio.
• La deduzione del vizio di omessa pronuncia va incanalata nel vizio di cui all'art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.; non è corretto farla valere come omesso esame di fatto decisivo ai sensi del n. 5.
• L'eccezione di prescrizione va valutata in relazione alla specifica azione esercitata: la prescrizione dell'azione di garanzia ex art. 1490 c.c. non comporta automaticamente la prescrizione della domanda di risoluzione per inadempimento.
• Ai fini della prescrizione, la comunicazione di avvio del procedimento di mediazione produce gli effetti della domanda giudiziale, con possibile effetto interruttivo del termine prescrizionale.

Come è indicizzato