L.R. Calabria 7/2012

Modifiche alla disciplina regionale del c.d. piano casa in Calabria

La legge regionale Calabria n. 7 del 10 febbraio 2012 interviene in modo ampio sulla l.r. 11 agosto 2010, n. 21, che attua l’intesa Stato-Regioni del 1° aprile 2009 e il d.l. n. 70/2011. La finalità complessiva è il rilancio dell’economia attraverso il sostegno all’attività edilizia, la riqualificazione del patrimonio esistente e il miglioramento della qualità architettonica, strutturale, energetica e ambientale.

Finalità, ambito e deroghe generali

La disciplina regionale consente, nel territorio della Calabria, interventi straordinari su edifici esistenti di:

• razionalizzazione del patrimonio edilizio;
• riqualificazione di aree urbane degradate;
• sostituzione edilizia;
• ampliamento;
• demolizione e ricostruzione.

Gli interventi possono essere realizzati in deroga a regolamenti comunali e strumenti urbanistici e territoriali comunali, provinciali e regionali, ma restano fermi i limiti derivanti dalla normativa nazionale richiamata, in particolare su distanze, altezze, sicurezza, accessibilità, barriere architettoniche, sismica, impiantistica, tutela paesaggistica e beni culturali.

Definizioni rilevanti

La legge ridefinisce alcuni concetti essenziali per l’applicazione della disciplina:

• edificio residenziale: edificio con destinazione residenziale prevalente, con soglia minima del 70% di uso residenziale, inclusi gli edifici in aree rurali ad uso abitativo;
• edificio non residenziale: edificio con uso residenziale inferiore al 70%;
• volumetria esistente: volumetria lorda già edificata, comprensiva di sottotetti, volumi tecnici, accessori e pertinenze;
• superficie lorda e superficie interna netta: criteri puntuali di computo;
• aree urbanizzate: aree dotate di opere di urbanizzazione primaria e servizi a rete essenziali;
• edilizia residenziale sociale: alloggi sociali e forme di locazione permanente o sostegno all’accesso alla proprietà per soggetti svantaggiati.

Interventi di ampliamento

Gli ampliamenti riguardano immobili residenziali e non residenziali.

Per gli edifici residenziali, l’ampliamento è consentito entro il limite del 20% della superficie lorda, fino a un massimo di 70 mq di superficie interna netta per unità abitativa; per gli edifici non residenziali il limite è del 20%, fino a 200 mq, elevato al 25% con massimo di 500 mq per usi produttivi, industriali e artigianali.

Sono previsti requisiti specifici:

• contiguità fisica o localizzazione in aree urbanizzate o agricole, secondo i casi;
• rispetto delle distanze e altezze secondo la normativa statale richiamata;
• esclusione o limiti rafforzati per aree a rischio idraulico o da frana, salvo nulla osta;
• assenza, di regola, di parziali incompiutezze strutturali, architettoniche o stilistiche, salvo completamento preventivo contestuale alla domanda;
• presentazione del titolo edilizio corretto, con progetto completo, relazione geologica ove prescritta, incarichi professionali e successiva attestazione di pagamento dei compensi.

Per gli edifici plurifamiliari e i condomìni l’ampliamento è subordinato a un progetto di involucro coerente con l’organismo edilizio esistente e con le norme del codice civile; sono ammesse anche chiusura di verande, logge, balconi, cavedi, copertura di terrazzi, sopraelevazione, ampliamenti al piano terra e cessione della suscettibilità di ampliamento.

Requisiti tecnici ed energetici degli ampliamenti

L’ampliamento è vincolato a prescrizioni puntuali in materia di efficienza energetica, qualità ambientale e impiantistica:

• rispetto delle tecniche costruttive conformi alla normativa sul rendimento energetico degli edifici;
• obbligo di imprese in regola con i requisiti di legge e con DURC valido;
• rispetto delle norme sulle barriere architettoniche, con almeno il requisito di adattabilità quando non siano prescritti accessibilità o visitabilità;
• rispetto della normativa sismica e di quella sugli impianti;
• coerenza stilistica e architettonica con l’edificio preesistente;
• per gli edifici plurifamiliari, rappresentazione completa dei prospetti e relazione tecnica giustificativa.

Sono inoltre previsti obblighi specifici di prestazione energetica, trasmittanza, schermature solari, miglioramento energetico minimo del 15%, controllo dei generatori di calore, termoregolazione, contabilizzazione dell’energia e utilizzo di macchine con classe energetica minima A per alcuni impianti di climatizzazione.

Demolizione e ricostruzione

La legge consente interventi di demolizione e ricostruzione di edifici residenziali e non residenziali con aumento di volumetria fino al 35% rispetto a quella esistente alla data di entrata in vigore del d.l. n. 70/2011, anche con riposizionamento dell’edificio entro le pertinenze catastali.

La disciplina prevede:

• possibilità di intervento anche su edifici a destinazione mista;
• limite del 50% di variazione della destinazione d’uso prevalente;
• rispetto delle distanze e altezze secondo la normativa statale richiamata;
• esclusione di aree con specifici vincoli o pericolosità;
• regole particolari per gli edifici in corso di ricostruzione non ultimati;
• obbligo di adeguamento delle opere di urbanizzazione e dei parcheggi nelle aree urbanizzate;
• obbligo di piantumazione con indici minimi di densità arborea e arbustiva.

La ricostruzione deve rispettare stringenti requisiti energetici, strutturali, architettonici e documentali; il nuovo edificio deve raggiungere almeno la classe energetica B e non può presentare incompiutezze.

Recupero di sottotetti, seminterrati e interrati

La legge introduce una disciplina ampia di recupero dei sottotetti e dei piani seminterrati o interrati, anche come unità autonome, nelle zone omogenee A, B, C ed F o assimilabili.

Per i sottotetti il recupero abitativo è ammesso solo se ricorrono requisiti minimi di altezza media ponderale e rapporto aeroilluminante; sono consentite opere interne, aperture, abbaini, terrazzi, modifiche di colmo e gronda entro limiti prefissati, e l’abbassamento del solaio sottostante con altezza netta minima.

Per seminterrati e interrati il recupero abitativo o commerciale è consentito a condizioni specifiche su altezze, ventilazione, igiene, quote di piano e sicurezza sul lavoro. Le opere sono soggette a SCIA e devono rispettare i requisiti energetici, igienico-sanitari e di prevenzione della condensa, con classe energetica finale non inferiore alla B.

Immobili ammissibili, esclusioni e sanatorie

Gli interventi di ampliamento e demolizione/ricostruzione sono ammessi solo su immobili esistenti alla data di entrata in vigore del d.l. n. 70/2011, regolarmente accatastati o in corso di accatastamento.

Sono esclusi gli immobili:

• realizzati in assenza o difformità dal titolo abilitativo, salvo sanatoria edilizia già rilasciata;
• di valore storico, culturale e architettonico;
• ricadenti in aree di inedificabilità assoluta o soggette a specifici vincoli ambientali, paesaggistici, idrogeologici o di rischio elevato, salvo i casi espressamente consentiti e previo nulla osta.

Gli immobili sanati possono accedere ai benefici solo se il titolo in sanatoria è già stato rilasciato prima della SCIA o del permesso di costruire e, per gli edifici sanati, l’intervento deve essere coerente con le caratteristiche tipologiche, stilistiche e architettoniche del manufatto.

Procedure, titoli abilitativi e controlli

Gli interventi sono, in linea generale, realizzabili mediante SCIA o, in alternativa, permesso di costruire; per gli ampliamenti su edifici plurifamiliari e condomìni è richiesto il permesso di costruire.

La legge richiede:

• documentazione progettuale completa e firmata da tecnici abilitati;
• relazione asseverata di conformità;
• acquisizione dei pareri e nulla osta mediante conferenza di servizi, quando necessari;
• attestazioni energetiche e tecniche alla fine dei lavori;
• monitoraggio regionale con scheda informativa trasmessa alla Regione Calabria.

Potere dei Comuni, piani attuativi e piani di recupero

I Comuni possono, con deliberazione consiliare entro 60 giorni, escludere parti di territorio o imporre limitazioni e prescrizioni ulteriori per ragioni storico-culturali, architettoniche, paesaggistiche o urbanistiche. Entro 180 giorni possono approvare piani particolareggiati di recupero del centro storico con previsione di interventi di ampliamento, demolizione e ricostruzione, sostituzione edilizia e razionalizzazione del patrimonio edilizio.

I piani attuativi conformi allo strumento urbanistico generale vigente sono approvati dalla Giunta comunale.

Edilizia sociale e reperimento di aree

La legge introduce misure per il reperimento di aree per l’edilizia sociale. I Comuni possono approvare programmi costruttivi reperendo aree nell’ambito di piani o programmi attuativi di iniziativa pubblica o privata, anche decaduti, con esclusione dei piani per insediamenti produttivi, in aree con destinazioni non residenziali ma connesse alle residenze oppure in aree a standard urbanistici eccedenti il minimo di legge, mantenendo comunque la dotazione minima residua.

Delocalizzazione e riqualificazione di edifici incompatibili

La disciplina regionale consente ai Comuni di individuare edifici residenziali e non residenziali da riqualificare o delocalizzare se contrastanti con il contesto paesaggistico, urbanistico o con la tutela del rischio idrogeologico.

Il programma di recupero può prevedere:

• demolizione e ricostruzione nella stessa area o in area diversa;
• premi volumetrici fino al 30%, elevabili al 50% se almeno il 70% della nuova volumetria è destinato a edilizia residenziale sociale;
• convenzione con il Comune;
• vincolo di inedificabilità assoluta sulle aree di sedime;
• ricostruzione in aree urbanizzate dotate di servizi essenziali;
• coerenza d’uso tra edificio demolito e ricostruito, salvo le ipotesi di edilizia residenziale sociale previste.

Regime transitorio, termini e decorrenza

L’istanza per accedere alle agevolazioni poteva essere presentata dal sessantesimo giorno dall’approvazione della legge ed entro il 31 dicembre 2014.

I soggetti con progetti in istruttoria alla data di entrata in vigore potevano chiedere il riesame secondo la nuova disciplina; anche i progetti già approvati, se non avviati, potevano essere ripresentati.

Le deliberazioni comunali già adottate ai sensi del precedente comma 8 dell’art. 6 della l.r. n. 21/2010 non trovano applicazione con l’entrata in vigore della legge di modifica.

Rilievo attuale e obsolescenza

La legge risulta oggi priva di concreta utilità applicativa perché il termine per la presentazione delle istanze è scaduto il 31 dicembre 2014 e la legge regionale n. 21/2010, di cui modifica la disciplina, è stata successivamente abrogata. Le misure hanno quindi natura essenzialmente storica/transitoria.