Sentenza del 09/02/2015 n. 184 - Comm. Trib. Reg. per la Liguria

Esito

La controversia

La contribuente ha contestato la rideterminazione del valore venale in comune commercio dell’area edificabile, sostenendo che l’ente impositore, pur avendo illustrato e provato il metodo utilizzato per determinare la base imponibile, non aveva correttamente considerato le componenti da portare in diminuzione. In particolare, non erano stati adeguatamente decurtati l’utile dell’imprenditore e i costi di costruzione determinati mediante la corretta applicazione della percentuale dei costi di diretta imputazione secondo il metodo diretto.

Norme richiamate

• ICI – valore venale in comune commercio delle aree edificabili

  Ai fini ICI, il valore dell’area edificabile deve riflettere il valore venale effettivo in comune commercio. La stima deve essere concreta, coerente e comprensiva delle componenti che incidono sul valore economico dell’operazione edilizia.

• Criterio del costo di costruzione e metodo diretto

  Nel determinare il valore dell’area mediante un procedimento fondato sui costi di costruzione, devono essere applicate correttamente le percentuali relative ai costi direttamente imputabili e devono essere considerate le voci che riducono il valore dell’area, compreso l’utile dell’imprenditore.

Massime di principio

• L’amministrazione finanziaria o l’ente locale deve dimostrare non solo il metodo astratto di stima, ma anche la correttezza dei singoli passaggi del calcolo.
• Nella valutazione di un’area edificabile occorre considerare tutti i costi e le componenti economiche che incidono sul valore effettivo, inclusi i costi di costruzione e il margine o utile dell’imprenditore.
• Un accertamento può essere illegittimo anche quando il criterio estimativo scelto è astrattamente corretto, se la sua applicazione concreta conduce a una sovrastima per omissione di costi o percentuali rilevanti.
• Il contribuente può contestare la pretesa dimostrando che la base imponibile è stata calcolata senza adeguate decurtazioni o con una percentuale di costi di costruzione non corretta.
• La stima del valore venale deve essere motivata in modo analitico e verificabile, così da consentire di controllare la corrispondenza tra il metodo dichiarato e il risultato finale.