Cassazione Civile, Ordinanza n. 06814/2025 del 14/03/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un giudizio di rivendicazione e regolamento dei confini relativo a un'area cortilizia e a porzioni accessorie di un immobile derivato da una precedente divisione ereditaria. Una parte sosteneva di aver acquistato, insieme al fabbricato, anche la corte comune o comunque una quota di comproprietà della stessa, sulla base dei decreti di trasferimento, delle schede catastali richiamate nei titoli e della destinazione funzionale dell'area al servizio dell'appartamento. L'altra parte sosteneva invece che quella porzione di area fosse di proprietà esclusiva, chiedendone rilascio, rimozione di opere realizzate sul fondo e tutela conseguente. In appello è stata accolta la tesi della proprietà esclusiva dell'area in capo alla resistente, con condanna al rilascio della porzione contestata e rigetto della domanda di risoluzione del contratto di compravendita proposta dagli acquirenti nei confronti dei loro danti causa e del notaio rogante, nonché della connessa domanda risarcitoria. Con il ricorso per cassazione gli acquirenti hanno dedotto: 1) violazione degli artt. 948, 1362, 1346, 1538 c.c. e 116 c.p.c., sostenendo che la Corte d'appello avesse erroneamente interpretato i titoli e omesso di valorizzare la scheda catastale n. 47, dalla quale sarebbe risultata la corte come parte del bene trasferito; 2) nullità della sentenza per difetto di motivazione e violazione dell'art. 115 c.p.c., per aver la Corte recepito le conclusioni del CTU senza adeguato riferimento ai titoli; 3) violazione degli artt. 1480 e 1455 c.c., omesso esame di fatti decisivi e violazione dell'art. 115 c.p.c., in relazione al rigetto della domanda di risoluzione del contratto per vendita di cosa parzialmente altrui; 4) violazione degli artt. 1175, 1176 e 1375 c.c. e della disciplina notarile, per asserita responsabilità del notaio per non avere rilevato che la corte non apparteneva ai venditori. La Corte di cassazione ha ritenuto i primi due motivi in parte inammissibili e in parte infondati perché diretti, in sostanza, a una rivalutazione del fatto e dell'interpretazione dei titoli, attività riservata al giudice di merito e sorretta da motivazione non apparente. Ha dichiarato inammissibili il terzo e il quarto motivo perché anch'essi miravano a una nuova valutazione del fatto, confermando che, in caso di vendita di cosa parzialmente altrui, la risoluzione è ammessa solo se l'acquirente ignorava l'altruità della cosa e può ritenersi che non avrebbe acquistato senza quella parte, mentre altrimenti resta astrattamente azionabile soltanto la riduzione del prezzo; inoltre ha confermato l'esclusione della responsabilità del notaio, data la complessità dell'accertamento interpretativo dei titoli e l'assenza di una negligenza esigibile oltre la soglia della particolare difficoltà tecnica.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha confermato la decisione della Corte d'appello che aveva riconosciuto la proprietà esclusiva dell'area cortilizia in capo alla resistente, ordinato il rilascio della porzione occupata e respinto la domanda di risoluzione del contratto di compravendita e quella risarcitoria proposta contro i danti causa e il notaio. Le doglianze dei ricorrenti sono state respinte perché volte a ottenere una diversa lettura dei titoli di provenienza e delle risultanze peritali, senza evidenziare reali vizi di legittimità. Conseguentemente, la Corte ha posto le spese del giudizio di legittimità a carico dei ricorrenti e ha dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 948 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti per sostenere la rivendica, ma la Corte ha ritenuto che la questione fosse stata correttamente risolta in fatto sulla base dei titoli e della CTU.

• art. 1362 c.c.

  Invocato per l'interpretazione dei titoli di provenienza; la Corte ha ribadito che l'interpretazione del giudice di merito, se motivata e plausibile, non è sindacabile in cassazione come nuova valutazione di fatto.

• art. 1346 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso, ma non ritenuto decisivo; la Corte ha mantenuto fermo l'accertamento della identità del bene trasferito sulla base dei titoli e delle risultanze tecniche.

• art. 1538 c.c.

  Richiamato nel primo motivo; la Corte non ha ravvisato violazione della norma, poiché la censura mirava a una diversa ricostruzione del contenuto dei decreti di trasferimento.

• art. 116 c.p.c.

  La Corte ha ribadito che la violazione della norma è deducibile solo se il giudice ponga a base della decisione prove non introdotte dalle parti o disposte d'ufficio fuori dai poteri officiosi, non quando attribuisca maggiore forza a una prova rispetto ad altre.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La censura di nullità per difetto di motivazione è stata respinta perché la motivazione della sentenza d'appello era ampia e non apparente.

• art. 115 c.p.c.

  La Corte ha escluso la violazione della norma, precisando che il vizio non ricorre quando si contesti soltanto la valutazione delle prove o l'apprezzamento del materiale istruttorio.

• art. 1480 c.c.

  La Corte ha confermato che, nella vendita di cosa parzialmente altrui, la risoluzione è ammessa solo se l'acquirente ignorava l'altruità della cosa e non avrebbe acquistato senza quella parte; in difetto, resta la possibilità della riduzione del prezzo.

• art. 1455 c.c.

  Richiamato in relazione alla gravità dell'inadempimento, ma la Corte ha ritenuto che l'accertamento sulla non gravità fosse un apprezzamento di merito insindacabile.

• art. 1175 c.c.

  Invocato per la pretesa responsabilità del notaio, ma non ritenuto violato alla luce della complessità dell'operazione interpretativa.

• art. 1176 c.c.

  La Corte ha ricordato il parametro della diligenza professionale qualificata del notaio, ma ha escluso che, nel caso concreto, la sua condotta integrasse negligenza.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti per la responsabilità del notaio, ma non ritenuto violato in presenza di un problema tecnico-interpretativo complesso.

• art. 2236 c.c.

  La Corte ha richiamato la regola secondo cui, in caso di problemi tecnici di speciale difficoltà, la responsabilità del professionista è limitata alle ipotesi di dolo o colpa grave.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/02

  La Corte ha dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di soccombenza.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/02

  Richiamato in coordinamento con il comma 1-quater per l'ulteriore contributo unificato dovuto dal soccombente.

Massime di principio

• In cassazione non è consentito trasformare censure formalmente formulate come violazione di legge in richieste di nuova valutazione dei fatti o delle prove; quando il giudice di merito abbia motivato in modo coerente e non apparente, il sindacato di legittimità resta precluso.
• La violazione dell'art. 115 c.p.c. è configurabile solo se la decisione si fonda su prove non introdotte dalle parti o disposte d'ufficio fuori dai casi consentiti; non basta dissentire dall'apprezzamento comparativo delle prove compiuto dal giudice di merito.
• Nella vendita di cosa parzialmente altrui, la risoluzione del contratto è ammessa solo se l'acquirente ignorava l'altruità del bene e può ritenersi che non avrebbe concluso il contratto senza la parte non appartenente al venditore; altrimenti il rimedio tipico è la riduzione del prezzo.
• La responsabilità del notaio per l'attività di stipula e verifica dei titoli va valutata alla luce della diligenza professionale qualificata e, quando la questione presenti speciale difficoltà tecnica o interpretativa, opera il limite di cui all'art. 2236 c.c., con responsabilità solo per dolo o colpa grave.
• L'apprezzamento sulla gravità dell'inadempimento e sull'interesse concreto dell'acquirente al mantenimento del contratto appartiene al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione se sorretto da motivazione plausibile.

Come è indicizzato