Ordinanza del 09/09/2025 n. 24881 - Corte di Cassazione

Accertamenti fiscali e operazione immobiliare in permuta

La controversia riguarda due avvisi di accertamento per imposte dirette, IVA e sanzioni relativi agli anni d’imposta 2010 e 2011, emessi nei confronti di Immobiliare VICO MOLO Srl. La Cassazione esamina quattro motivi di ricorso dell’Agenzia delle entrate e dispone il rinvio al giudice tributario di secondo grado per un nuovo esame dei maggiori ricavi contestati.

Contenuto degli accertamenti e decisioni di merito

Gli avvisi contestavano, tra l’altro, costi ritenuti inesistenti, non inerenti o non di competenza ai sensi dell’art. 109 TUIR, compresi quelli riferiti ai servizi prestati da Soluzioni Srl; ricavi non contabilizzati per incongruità dei prezzi di vendita degli immobili; applicazione di aliquote IVA errate e ulteriori rilievi minori.

Una parte dei ricavi contestati era riferita alla cosiddetta operazione A.A., relativa alla cessione di aree destinate a recupero edilizio e costruzione in cambio del 25% della cubatura realizzata, oltre a un acconto in denaro. La Commissione tributaria regionale della Liguria ha qualificato l’operazione come permuta e ha ritenuto infondata la ripresa dei maggiori ricavi basata sui valori OMI. Ha inoltre ritenuto non dimostrata la ripresa relativa ai costi e confermato il rilievo sull’aliquota IVA applicata ai servizi resi agli acquirenti degli immobili.

Maggiori ricavi e criteri presuntivi di valutazione

L’Agenzia aveva dedotto l’omessa pronuncia del giudice d’appello sul criterio di stima degli immobili; la censura è stata rigettata, perché la questione era stata esaminata e risolta in senso sfavorevole all’Amministrazione.

È stato invece accolto il secondo motivo, relativo a maggiori ricavi per Euro 244.674 derivanti da cessioni immobiliari a terzi, con esclusione delle cessioni ad A.A. La Corte richiama la modifica dell’art. 39 del D.P.R. n. 600/1973, introdotta dall’art. 24, comma 5, della L. n. 88/2009 con effetto retroattivo, che ha eliminato la presunzione legale relativa di corrispondenza del corrispettivo di vendita degli immobili al loro valore normale, presunzione introdotta dall’art. 35, comma 3, del D.L. n. 223/2006, convertito dalla L. n. 248/2006.

La rettifica non può fondarsi esclusivamente sullo scostamento tra il prezzo dichiarato e il valore normale risultante dalle quotazioni OMI. Queste ultime hanno valore orientativo e generale e devono essere corroborate da elementi concreti riferiti all’immobile oggetto di rettifica. L’accertamento può basarsi anche su un singolo elemento, purché grave e preciso, e su presunzioni semplici che presentino i requisiti di gravità, precisione e concordanza.

Nel caso concreto, i passaggi del processo verbale di constatazione richiamati dall’Agenzia indicavano, oltre al confronto con i valori OMI, il raffronto con prezzi al metro quadro di immobili della stessa zona, con immobili simili venduti dalla società a prezzi dichiaratamente diversi e con vendite sottocosto risultanti dai prospetti delle rimanenze presentati dalla contribuente. Tali elementi potevano essere rilevanti e la sentenza impugnata non risultava averli considerati. La causa deve quindi essere riesaminata su questo profilo.

Permuta e limiti alla nuova imposizione in Cassazione

La Corte ribadisce che, ai fini IVA, la permuta non costituisce un’unica operazione, ma una pluralità di operazioni autonome e indipendenti, ciascuna soggetta alla relativa disciplina. Richiama, tra le altre, Cass. n. 1605 del 19 gennaio 2023 e Cass. n. 28723/2017. L’art. 11 del D.P.R. n. 633/1972 estende la nozione di permuta anche agli scambi tra beni e servizi o tra servizi; nel caso di cessione di beni contro prestazioni di servizi, il ricevimento dei servizi può costituire il momento di effettuazione dell’operazione e di insorgenza dell’obbligo di fatturazione.

Tuttavia, nel giudizio tributario le ragioni dell’atto impositivo non possono essere modificate o integrate nella successiva fase contenziosa, a tutela del diritto di difesa e in conformità all’art. 7, comma 1, della L. 27 luglio 2000, n. 212. La qualificazione giudiziale dell’operazione come permuta non consente quindi all’Agenzia di introdurre per la prima volta in Cassazione l’assoggettamento separato a IVA delle singole prestazioni e di determinare al valore normale la relativa base imponibile IVA e IRES, quando tale pretesa non era contenuta nell’avviso di accertamento né era stata fatta valere nei precedenti gradi.

La nuova impostazione non rappresenterebbe una mera diversa qualificazione giuridica degli stessi elementi, ma comporterebbe un mutamento, almeno parziale, del petitum e della causa petendi, oltre che dell’oggetto dell’obbligazione tributaria. La natura di impugnazione-merito del processo tributario fa sì che sia l’atto impugnato a delimitare la materia del giudizio; non è ammissibile che in Cassazione venga esercitato un potere impositivo nuovo, estraneo al perimetro dell’atto. Il terzo motivo è pertanto respinto.

Costi per i servizi di Soluzioni Srl e documentazione integrativa

L’Agenzia contestava la deducibilità e la detrazione connesse ai servizi prestati da Soluzioni Srl, sostenendo che la documentazione prodotta in giudizio non potesse integrare la descrizione ritenuta generica nelle fatture e che il giudice avesse errato nel valutarla.

La censura è infondata nella parte in cui nega in assoluto la possibilità di integrare le carenze formali della fattura con documentazione complementare. In materia IVA, la fattura deve indicare l’entità e la natura dei servizi e la data della prestazione, secondo l’art. 226, punti 6 e 7, della direttiva 2006/112. Tali informazioni consentono all’Amministrazione di controllare l’imposta dovuta e l’eventuale diritto alla detrazione. Tuttavia, l’Amministrazione deve considerare anche le informazioni complementari fornite dal soggetto passivo; l’art. 219 della direttiva assimila alla fattura i documenti o messaggi che la modificano e vi fanno riferimento in modo specifico e inequivocabile.

Resta a carico di chi chiede la detrazione l’onere di dimostrarne i presupposti, anche mediante elementi integrativi o sostitutivi delle fatture. La contestazione è invece inammissibile nella parte in cui pretende di sovvertire la valutazione di fatto compiuta dal giudice di merito senza riprodurre le fatture e la documentazione integrativa esaminata nei precedenti gradi.

Esito del giudizio

La Corte accoglie il secondo motivo e rigetta il primo, il terzo e il quarto. Cassa la sentenza impugnata e rinvia la controversia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria, in diversa composizione, per un nuovo esame degli elementi relativi ai maggiori ricavi e per la liquidazione delle spese di lite. La decisione è stata assunta il 9 luglio 2025 e depositata il 9 settembre 2025.