Ordinanza del 27/06/2025 n. 17352 - Corte di Cassazione

Riclassamento catastale di immobili in microzona: obblighi di motivazione

La Corte di cassazione esamina il ricorso di A.A. contro la sentenza della Commissione tributaria regionale del Lazio che aveva accolto l’appello dell’Agenzia delle entrate e confermato l’avviso di accertamento relativo alla revisione della rendita catastale di due unità immobiliari. La Corte accoglie il quinto motivo, cassa la sentenza e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso originario della contribuente e annulla l’atto.

La procedura di revisione applicata

La decisione distingue le tre procedure di revisione del classamento attivabili su iniziativa comunale, evidenziando che ciascuna ha presupposti e modalità proprie e che le relative causae petendi non sono intercambiabili:

• L’art. 3, comma 58, della legge n. 662/1996 consente al Comune di chiedere la revisione quando il classamento non sia aggiornato o sia palesemente incongruo rispetto a immobili similari con caratteristiche equivalenti.
• L’art. 1, comma 336, della legge n. 311/2004 riguarda immobili non dichiarati o interessati da variazioni edilizie non denunciate.
• L’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004, applicato nel caso concreto, riguarda la revisione parziale delle unità immobiliari private situate in microzone nelle quali il rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale si discosti significativamente dall’analogo rapporto riferito all’insieme delle microzone comunali.

L’Amministrazione non può giustificare in giudizio la procedura scelta richiamando cause diverse da quelle indicate nell’avviso. La motivazione deve quindi rendere chiari i presupposti concretamente posti a fondamento del riclassamento.

Presupposti della revisione ex comma 335

La procedura del comma 335 ha finalità perequativa: mira a riallineare i rapporti tra valori di mercato e valori catastali quando una microzona presenta uno scostamento anomalo rispetto alla media comunale. Non è sufficiente la mera evoluzione del mercato immobiliare, la richiesta del Comune o il fatto che il valore di mercato della singola unità superi quello catastale. Rileva la crescita dei valori di mercato della microzona, comparata con quella registrata nel complesso del territorio comunale.

La microzona, ai sensi dell’art. 2, comma 1, del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, è una porzione del territorio comunale omogenea per caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali e socioeconomici, servizi e infrastrutture; al suo interno le unità immobiliari presentano uniformità per tipologia, epoca di costruzione e destinazione prevalenti. La soglia di scostamento indicata dalla decisione è superiore al 35%, salva una maggiore determinazione comunale.

La revisione non serve a correggere errori originari di valutazione della singola unità né ad aggiornare il classamento per migliorie edilizie individuali: tali profili appartengono a procedure diverse. I fenomeni di riqualificazione urbana, gentrificazione, miglioramento dei servizi o variazione delle preferenze immobiliari possono concorrere a spiegare una crescita anomala, ma sul piano sostanziale è determinante la risultante economica comparativa.

Contenuto motivazionale e onere probatorio

L’iter richiede due fasi, entrambe soggette all’onere di allegazione e prova dell’Amministrazione. In primo luogo devono essere individuate le microzone omogenee e dimostrato che quella interessata rientra tra le microzone anomale. In secondo luogo devono essere esposti i parametri e i criteri utilizzati per applicare la riclassificazione alla singola unità immobiliare.

La motivazione deve essere rigorosa, completa, specifica e razionale, così da consentire al contribuente di conoscere e contestare sia i presupposti giuridici sia quelli fattuali. Non è sufficiente richiamare genericamente lo scostamento tra valori di mercato e catastali o gli atti amministrativi presupposti; occorre precisare le fonti dei dati, le modalità di rilevazione ed elaborazione, i criteri adottati e, ove utilizzate, le tecniche statistiche e l’attendibilità dei dati.

Per la determinazione del valore medio di mercato, l’Amministrazione deve documentare i dati impiegati, ad esempio prezzi di compravendite e locazioni, e spiegare come siano stati raccolti ed elaborati. Se ricorre anche a elementi indiziari o inferenziali di natura urbanistica, ambientale o connessi alle preferenze della clientela, deve indicare e provare le circostanze fattuali e la correttezza del metodo inferenziale.

Devono essere identificati, calcolati, rilevati ed elaborati quattro parametri: valore medio di mercato della microzona per metro quadrato; valore catastale medio della microzona; valore medio di mercato dell’insieme delle microzone comunali; valore catastale medio dell’insieme delle microzone. Per le medie comunali va specificato se il calcolo è stato effettuato sui valori delle singole unità o sui valori medi delle microzone; in quest’ultimo caso occorrono correttivi che evitino distorsioni dovute alla diversa consistenza delle microzone. Devono inoltre essere chiariti i criteri di raccordo tra valori catastali riferiti ai vani e valori di mercato riferiti ai metri quadrati, nonché le date di rilevazione. Le date devono essere coincidenti per consentire un confronto attendibile; la rilevazione dei valori di mercato deve essere prossima alla riclassificazione e comunque non anteriore ai fenomeni di diminuzione dei prezzi e dei canoni richiamati dalla decisione.

Una volta dimostrata l’anomalia della microzona, l’aumento delle rendite deve essere limitato alla misura percentuale necessaria e sufficiente a ricondurre il rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale entro la soglia prevista rispetto al rapporto medio comunale. L’Amministrazione deve illustrare dati e operazioni che giustificano l’applicazione di tale criterio perequativo.

Ricaduta sulla singola unità immobiliare

Il presupposto generale della revisione per microzona non esaurisce la motivazione dell’avviso individuale. Ai sensi dell’art. 8, comma 7, del D.P.R. n. 138/1998, oltre al fattore posizionale devono essere considerate le caratteristiche edilizie della singola unità e del fabbricato. L’atto deve spiegare perché e in quali termini il mutamento del rapporto tra valori medi di mercato e catastali della microzona abbia determinato, per quella specifica unità, il cambiamento di categoria, classe e rendita.

La decisione richiama, tra i precedenti, Cass., Sezioni Unite, 18 aprile 2016, n. 7665, Corte costituzionale 1° dicembre 2017, n. 249, nonché Cass. n. 3156/2015, n. 22900/2017, n. 10403/2019, n. 19990/2019, n. 23047/2019, n. 32546/2019, n. 12356/2020 e n. 25201/2022. La Corte costituzionale aveva sottolineato che, data la natura diffusa dell’operazione, l’obbligo di motivazione deve consentire al contribuente di conoscere le ragioni concrete del provvedimento.

Applicazione al caso concreto

La contribuente possedeva due unità destinate ad autorimessa, situate al piano terra e di complessivi 37 mq, nella microzona 8, denominata M. Secondo quanto riportato dalla sentenza impugnata, alle due unità erano state attribuite nuove categorie e classi e le rendite erano state aumentate rispettivamente da euro 380,22 a euro 697,22 e da euro 401,34 a euro 735,95.

La Commissione regionale aveva ritenuto sufficiente richiamare la natura residenziale e di pregio della microzona, la sua commerciabilità, la riqualificazione urbana, l’incremento di locali di intrattenimento e dei flussi turistici, i collegamenti con il trasporto pubblico e le caratteristiche del fabbricato. Aveva inoltre valorizzato l’uniformità del classamento degli immobili commerciali del fabbricato in categoria C/6, classe 9A.

Per la Cassazione tali elementi non colmano le carenze motivazionali. Non erano spiegate le ragioni concrete del passaggio dalle originarie categorie e classi a quelle nuove, né il modo in cui la maggiore divaricazione zonale avesse prodotto gli specifici aumenti di rendita. Mancavano inoltre i criteri e i metodi di individuazione, calcolo, rilevazione ed elaborazione dei quattro parametri richiesti. Le indicazioni risultavano generiche e non permettevano di ricostruire la percentuale di aumento applicata a ciascuna unità.

Motivi di ricorso ed esito

A.A. aveva formulato otto motivi: omessa pronuncia sulle eccezioni di inammissibilità dell’appello per difetto di firma e violazione dell’art. 342 c.p.c.; mancanza dell’originale dell’appello, in relazione agli artt. 18, comma 4, 22, comma 2, e 53, comma 2, del D.Lgs. n. 546/1992; mancata rilevazione del giudicato interno e ultrapetizione; ulteriore omessa pronuncia sulla chiarezza dell’avviso; difetto di motivazione del riclassamento, in relazione alla normativa catastale; omessa pronuncia sulle caratteristiche intrinseche degli immobili; mancato contraddittorio preventivo, in relazione all’art. 41 della Carta UE, all’art. 7 della legge n. 241/1990 e all’art. 12 della legge n. 212/2000; infine, in via subordinata, questione di legittimità costituzionale dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004 per contrasto con gli artt. 3, 53 e 97 Cost.

La Corte esamina preliminarmente il quinto motivo in applicazione del principio della ragione più liquida e lo accoglie. Gli altri motivi sono assorbiti. Non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la Corte decide nel merito ai sensi dell’art. 384, secondo comma, c.p.c., accogliendo il ricorso introduttivo e annullando l’avviso impugnato. Le spese della fase di merito e di legittimità sono compensate per le oscillazioni giurisprudenziali e il progressivo consolidamento degli orientamenti pertinenti. La decisione è stata assunta il 24 giugno 2025 e depositata il 27 giugno 2025.