Risoluzione n. 41 del 23/04/2015

Agevolazione fiscale per immobili in piani di lottizzazione privati

La risoluzione affronta il contenzioso relativo all’applicabilità del regime fiscale agevolato previsto per i trasferimenti di immobili ricompresi in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati. Il tema specifico riguarda i piani di lottizzazione ad iniziativa privata e, in particolare, la possibilità di riconoscere il beneficio anche quando la convenzione di lottizzazione non sia stata ancora stipulata alla data dell’atto di trasferimento.

Quadro normativo di riferimento

L’art. 33, comma 3, della legge 23 dicembre 2000, n. 388 prevede per i trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, un’imposta di registro dell’1 per cento e le imposte ipotecaria e catastali in misura fissa, a condizione che l’utilizzazione edificatoria dell’area avvenga entro cinque anni dal trasferimento.

La disciplina ha subito successive modifiche:

• l’art. 36, comma 15, del D.L. 4 luglio 2006, n. 223 ha limitato l’agevolazione ai trasferimenti di immobili in piani urbanistici particolareggiati diretti all’attuazione di programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata pubblica, realizzati in accordo con le amministrazioni comunali;
• l’art. 1, comma 306, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 ha eliminato il termine “pubblica”, estendendo il beneficio anche alla edilizia residenziale convenzionata privata;
• l’art. 1 della legge 24 dicembre 2007, n. 244, commi 25-28, ha abrogato l’art. 36, comma 15, del D.L. n. 223/2006 e trasfuso la disciplina nell’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131;
• tale ultima disposizione è cessata dal 1° gennaio 2014 per effetto dell’art. 10 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23.

Origine del contenzioso

Il contenzioso riguarda avvisi di liquidazione con cui l’Amministrazione ha revocato il beneficio fiscale per cessioni di immobili situati in aree soggette a piani di lottizzazione ad iniziativa privata, sul presupposto che la convenzione di lottizzazione non fosse stata ancora adottata o stipulata al momento del trasferimento.

Orientamento iniziale dell’Amministrazione

La risoluzione ricorda che il disconoscimento dell’agevolazione era coerente con quanto indicato nelle circolari n. 9/E del 30 gennaio 2002 e n. 11/E del 31 gennaio 2002. In tali documenti era stato precisato che:

• tra i “piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati” rientrano anche i piani urbanistici ad iniziativa privata attuativi del piano regolatore generale, ad esempio i piani di lottizzazione previsti dall’art. 28 della legge urbanistica, purché la relativa convenzione, deliberata dal Comune, sia firmata sia dall’ente sia dall’attuatore;
• per fruire del regime di favore è necessario che la convenzione venga stipulata prima del trasferimento, così da dimostrare che il procedimento amministrativo sia stato completato secondo la normativa statale o regionale.

Intervento della norma di interpretazione autentica

Successivamente, l’art. 2, comma 30, della legge 24 dicembre 2003, n. 350 ha stabilito, quale norma di interpretazione autentica, che nell’ipotesi di piani attuativi di iniziativa privata, comunque denominati, le agevolazioni fiscali di cui all’art. 33, comma 3, della legge n. 388/2000 si applicano in ogni caso a seguito della sottoscrizione della convenzione con il soggetto attuatore.

Evoluzione della giurisprudenza di legittimità

La risoluzione dà conto di un’evoluzione giurisprudenziale non univoca:

• in alcune pronunce tra il 2009 e il 2011 la Corte di Cassazione ha negato il beneficio in mancanza della stipula della convenzione di lottizzazione alla data dell’atto;
• in altre decisioni la Suprema Corte ha adottato un’interpretazione più sostanzialistica dell’art. 33, comma 3, valorizzando non il dato formale dell’insistenza dell’immobile in un’area soggetta a piano particolareggiato, ma la possibilità effettiva di edificare nell’area.

La Corte ha affermato che l’espressione “comunque denominati” è ampia e che il riferimento all’utilizzazione edificatoria entro un breve termine porta a ritenere decisivo il fatto che l’immobile si trovi in un’area in cui, come in quelle soggette a piano particolareggiato, sia possibile edificare. È stato inoltre chiarito che anche uno strumento urbanistico generale può, per contenuto e prescrizioni, assolvere alle stesse funzioni di uno strumento secondario ai fini dell’edificabilità.

Consolidamento dell’orientamento favorevole

Sulla base di tale impostazione, la successiva giurisprudenza ha esteso l’agevolazione ai trasferimenti di immobili siti in aree soggette a piani di lottizzazione ad iniziativa privata, regolarmente approvati, anche se al momento della cessione non era ancora stata stipulata la convenzione di lottizzazione.

La sentenza 2 marzo 2012, n. 3289 ha qualificato il piano di lottizzazione come strumento urbanistico di attuazione e di pianificazione di dettaglio equiparabile al piano particolareggiato. È stato inoltre precisato che il beneficio si applica anche quando, al momento della registrazione dell’atto, la convenzione attuativa con il Comune non sia ancora stata stipulata, purché sia rispettato il termine quinquennale per l’utilizzazione edificatoria.

La sentenza 8 ottobre 2010, n. 20864 ha attribuito all’art. 2, comma 30, della legge n. 350/2003 una valenza di interpretazione autentica della vera ratio della norma agevolativa, cioè quella di valorizzare la possibilità di edificare nell’area e non il solo dato formale della sua inclusione in un piano particolareggiato.

La sentenza 27 giugno 2014, n. 14732 ha infine chiarito che la norma non richiede che la sottoscrizione della convenzione preceda l’atto di disposizione, ma stabilisce semplicemente che la sottoscrizione della convenzione dà diritto all’agevolazione.

Conclusione operativa dell’Agenzia

Alla luce dei principi espressi dalla giurisprudenza, la risoluzione conclude che l’agevolazione di cui all’art. 33, comma 3, della legge n. 388/2000 e successive modificazioni è applicabile agli atti di acquisto di immobili siti in zone soggette a piani di lottizzazione ad iniziativa privata, in quanto tali strumenti sono equiparabili ai piani particolareggiati ai fini dell’edificabilità, anche se la convenzione di lottizzazione non sia stata ancora stipulata al momento del trasferimento.

Ne consegue che risultano superate le indicazioni contenute nelle circolari n. 9/E e n. 11/E del 2002.

Indicazioni per gli uffici

La risoluzione dispone che le strutture territoriali:

• riesaminino le controversie pendenti in materia;
• ove l’attività accertativa sia stata svolta secondo criteri non conformi ai principi della Cassazione, abbandonino la pretesa tributaria con le modalità di rito, tenendo conto dello stato e del grado di giudizio;
• procedano in tal senso solo se non risultino sostenibili altre questioni.

Le Direzioni regionali sono chiamate a vigilare affinché i principi enunciati e le istruzioni impartite siano osservati dalle Direzioni provinciali e dagli uffici dipendenti.