L.R. Sardegna 18/2025

Riordino e coordinamento della normativa edilizia e urbanistica regionale della Sardegna

La legge interviene in modo organico sulla disciplina edilizia, urbanistica e paesaggistica della Regione autonoma della Sardegna, coordinando la legge regionale n. 23 del 1985, la legge regionale n. 45 del 1989 e altre fonti regionali con il d.P.R. n. 380/2001 e con le misure statali di semplificazione del 2024. Molte disposizioni operano come recepimento o adattamento di istituti statali, con effetti limitati al territorio regionale.

Principi generali e prevalenza delle nuove norme

Le norme del capo dedicato alla modifica della legge regionale n. 23 del 1985 prevalgono sulle eventuali disposizioni difformi contenute negli strumenti urbanistici vigenti, salvo le previsioni che attribuiscono ai comuni una specifica valutazione autonoma. La disciplina regionale, quindi, si impone sugli strumenti urbanistici incompatibili, ma lascia spazio alle eccezioni espressamente previste dalla legge.

Definizione degli interventi edilizi, stato legittimo e attività edilizia in assenza di pianificazione

La legge rinvia alla definizione degli interventi edilizi contenuta nell’articolo 3 del d.P.R. n. 380/2001. Fino all’approvazione della direttiva sul regolamento edilizio unico regionale continuano ad applicarsi le definizioni uniformi dell’intesa del 20 ottobre 2016 e le ulteriori definizioni e modalità di calcolo contenute nella normativa tecnica regionale richiamata.

Ai fini della qualificazione di un nuovo volume in un edificio esistente, la legge prevede che esso sia ristrutturazione edilizia se realizzato all’interno della sagoma esistente, mentre sia nuova costruzione se realizzato al di fuori di essa. Viene inoltre consentita la realizzazione di nuovo volume in sopraelevazione nel rispetto delle distanze già legittimamente esistenti e degli altri parametri urbanistico-edilizi vigenti, anche se il nuovo volume non rispetta le distanze minime previste dagli strumenti urbanistici.

Per gli interventi di demolizione e ricostruzione, quando il lotto non consente la modifica dell’area di sedime per rispettare le distanze minime, la ricostruzione è ammessa nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti; in caso di demolizione di parti di edificio, la ricostruzione può avvenire entro tali distanze, anche con ampliamenti fuori sagoma, purché entro la sagoma a terra dell’edificio preesistente e nel rispetto delle altezze massime previste dagli strumenti urbanistici.

Quanto allo stato legittimo dell’immobile, viene fatto rinvio all’articolo 9-bis del d.P.R. n. 380/2001. Per gli immobili oggetto di condono edilizio ma realizzati in contrasto con le norme urbanistiche, sono consentiti solo interventi conservativi e di manutenzione senza aumento di volume o superficie coperta; resta però sempre consentita la demolizione e successiva ricostruzione nel rispetto delle norme edilizie e urbanistiche vigenti.

In assenza di pianificazione urbanistica, si applica l’articolo 9 del d.P.R. n. 380/2001. Nelle aree prive degli strumenti attuativi richiesti dallo strumento generale, sono ammissibili gli interventi richiamati dalla disciplina regionale purché non comportino incremento volumetrico, aumento di superficie coperta o modifica di sagoma.

Titoli abilitativi, permesso di costruire, SCIA e oneri

Per gli interventi soggetti a permesso di costruire e per quelli soggetti a SCIA, la legge richiama gli articoli del d.P.R. n. 380/2001 in materia di efficacia, vigilanza e contributo di costruzione. Nei casi di intervento oneroso, il calcolo degli oneri di urbanizzazione e del contributo sul costo di costruzione deve essere allegato alla dichiarazione autocertificativa prevista dalla legge regionale n. 24/2016.

Se il titolo si forma ai sensi dell’articolo 34 della legge regionale n. 24/2016, il mancato pagamento degli oneri comporta la sospensione dell’efficacia del titolo. Se il titolo è rilasciato con provvedimento espresso tramite SUAPEE, l’efficacia resta condizionata alla ricevuta di pagamento, anche rateale se ammessa; decorso un anno dal rilascio senza pagamento, il provvedimento decade. Per gli interventi che non richiedono provvedimento espresso ma sono comunque onerosi, i termini sanzionatori decorrono dal trentesimo giorno dall’efficacia del titolo.

La legge conferma che il permesso di costruire è richiesto per ristrutturazione edilizia, nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica. Il rinvio sulla deroga agli strumenti urbanistici viene coordinato con la disciplina regionale: il riferimento del d.P.R. n. 380/2001 agli articoli 7 e 8 del d.m. n. 1444/1968 va inteso come rinvio agli articoli 4 e 5 del decreto assessoriale n. 2266/U/1983 e all’articolo 6 della legge regionale n. 8/2004.

Interventi soggetti a SCIA e attività edilizia libera

La disciplina degli interventi soggetti a SCIA viene ampliata e precisata. Tra gli interventi ricompresi figurano, in sintesi, opere che alterino sagoma, prospetti, superfici, volumi o destinazione d’uso di parti dell’edificio, pertinenze urbanistiche, piscine e vasche fino a 30 mq, manufatti accessori fino a 10 mc, nonché altre opere elencate dalla legge. La SCIA deve essere accompagnata da documentazione prevista dai regolamenti edilizi comunali e da relazione asseverata di un progettista abilitato che attesti conformità urbanistica, rispetto delle norme di settore e, se rilevanti, delle norme sulla sicurezza statica, sismica, antincendio, igienico-sanitaria, stradale e sulle barriere architettoniche.

Vengono inoltre ridefinite alcune ipotesi di edilizia libera. Tra queste rientrano: interventi di manutenzione e di rimozione di barriere, movimenti di terra strettamente connessi all’attività agricolo-zootecnica, agro-silvo-pastorale, artigianale e industriale nei lotti urbanistici dell’attività autorizzata, strutture facilmente amovibili, pergotende con specifiche caratteristiche costruttive e funzionali, nonché la parziale impermeabilizzazione di balconi, logge e, con limiti, porticati. Per diversi interventi è richiesta una relazione asseverata e, in taluni casi, la dichiarazione di fine lavori del direttore dei lavori entro trenta giorni dalla conclusione.

Variazioni essenziali, parziali difformità e sanzioni per abusi edilizi

La legge ridefinisce le categorie di difformità rispetto al titolo edilizio, distinguendo in modo più netto tra variazioni essenziali e parziali difformità. Per gli edifici esistenti al 24 maggio 2024, l’aumento di cubatura o superficie coperta è essenziale oltre il 20 per cento, mentre negli altri casi la soglia è del 10 per cento. Analogamente, le riduzioni delle distanze da altri fabbricati, dai confini o dalle strade sono essenziali oltre il 20 per cento per gli edifici più risalenti e oltre il 10 per cento negli altri casi. Le parziali difformità comprendono le variazioni che non raggiungono tali soglie.

Per le opere eseguite in totale difformità dal titolo abilitativo, si applica la disciplina statale dell’articolo 31 del d.P.R. n. 380/2001, escluso il comma 1. Per le opere in parziale difformità si applicano gli articoli 34 e 34-ter del d.P.R. n. 380/2001. Le tolleranze edilizie sono ricondotte all’articolo 34-bis del d.P.R. n. 380/2001 e all’articolo 3, comma 1, del d.l. n. 69/2024.

Per gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA, la legge prevede una sanzione pecuniaria di 1.000 euro per le opere conformi alla disciplina edilizia al momento della realizzazione e a quella urbanistica al momento dell’accertamento. La sanatoria è subordinata alla documentazione richiesta, al pagamento della sanzione e degli oneri di costruzione dovuti, oltre che all’eventuale conformazione alle soluzioni tipologico-architettoniche degli strumenti urbanistici comunali. È poi disciplinato un ulteriore regime sanzionatorio e di sanatoria per altre fattispecie di SCIA, CILA e CIL tramite rinvio ai rispettivi articoli regionali.

Per l’accertamento di conformità, nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità si applica l’articolo 36 del d.P.R. n. 380/2001. L’oblazione minima per ogni unità immobiliare è fissata in 1.500 euro. Nelle ipotesi di parziali difformità e variazioni essenziali si applica l’articolo 36-bis del d.P.R. n. 380/2001, con oblazioni minime pari a 500 euro e 1.000 euro rispettivamente. In entrambi i casi la domanda può essere accompagnata da un progetto delle opere necessarie a ricondurre l’immobile alla conformità; tali opere non possono consistere in nuove costruzioni e devono essere eseguite entro un anno dal rilascio del permesso, senza proroga.

Agibilità e requisiti igienico-sanitari

La disciplina dell’agibilità viene allineata all’articolo 24 del d.P.R. n. 380/2001, con esclusione di alcune disposizioni statali specifiche. La segnalazione certificata di agibilità deve essere presentata entro trenta giorni dall’ultimazione dei lavori.

La legge consente deroghe ai requisiti di altezza minima e ai rapporti aero-illuminanti del d.m. 5 luglio 1975 per una serie di immobili: immobili vincolati ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, immobili riconosciuti meritevoli di tutela da atti regionali o dallo strumento urbanistico comunale, immobili in zona A o in centri di antica e prima formazione, immobili esistenti alla data di entrata in vigore del d.m. 5 luglio 1975 e immobili successivi ma esistenti al 24 maggio 2024.

Le deroghe sono però limitate: in alcuni casi all’altezza esistente, in altri a 2,40 metri, e per gli immobili più recenti con titolo edilizio legittimo antecedente al 24 maggio 2024 all’altezza esistente comunque non inferiore a 2,40 metri. Le deroghe sono ammesse solo in casi specifici di recupero, demolizione e ricostruzione o nuova costruzione, quando siano necessarie per mantenere l’allineamento con gli orizzontamenti contigui o riproporre le caratteristiche originarie del fabbricato.

Per gli edifici aperti al pubblico, le deroghe richiedono il giudizio favorevole dell’autorità sanitaria competente sulla presenza di condizioni igienico-sanitarie equivalenti, anche con misure compensative. Per l’edilizia abitativa è necessaria una relazione asseverata che dimostri soluzioni tecniche alternative idonee. Nei luoghi di lavoro restano fermi i parametri minimi della normativa in materia di salute e sicurezza sul lavoro. Alcune disposizioni regionali di deroga ai parametri di aeroilluminazione sono state poi dichiarate illegittime dalla Corte costituzionale nel 2026.

Mutamento di destinazione d’uso e categorie funzionali

Le destinazioni d’uso di riferimento delle unità immobiliari sono definite con direttiva regionale; fino alla sua approvazione continuano ad applicarsi le disposizioni del decreto del Presidente della Giunta regionale n. 79/2018. La destinazione d’uso dell’unità immobiliare è quella risultante dalla documentazione sullo stato legittimo; se la documentazione indica più destinazioni, vale quella prevalente in termini di superficie utile. Ogni utilizzo diverso da quello originario costituisce mutamento di destinazione d’uso, anche senza opere edilizie.

Il mutamento di destinazione d’uso rilevante ai fini urbanistici è soggetto a SCIA. Il mutamento è comunque consentito nel rispetto della normativa di settore e, per i mutamenti urbanisticamente rilevanti, nel rispetto delle previsioni dello strumento urbanistico per le nuove costruzioni.

La disciplina delle dotazioni di standard e parcheggi viene coordinata con i piani attuativi: per alcune destinazioni connesse alla residenza non è richiesto il ricalcolo delle aree standard e, in caso di modifica della tipologia edilizia, la variante non sostanziale richiede l’assenso di tutti i proprietari del lotto interessato. In materia di parcheggi privati, è prevista la possibilità, per edifici esistenti, di localizzare gli spazi anche all’esterno del lotto entro 300 metri dall’unità immobiliare di riferimento, in aree asservite. La disciplina agevola inoltre alcuni edifici storici o antecedenti alla normativa del 1989.

Potere sostitutivo regionale sul permesso di costruire

In caso di mancato rispetto dei termini per il rilascio del permesso di costruire, l’interessato può chiedere l’intervento sostitutivo alla direzione generale regionale competente in materia urbanistica. Il dirigente regionale invita il comune a pronunciarsi entro quindici giorni; se il comune non provvede, nei dieci giorni successivi nomina un commissario ad acta che decide sulla domanda entro trenta giorni dal conferimento dell’incarico.

Vigilanza, responsabilità e interventi su titolo annullato

La vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia è ricondotta all’articolo 27 del d.P.R. n. 380/2001. La legge richiama anche le regole statali sulle responsabilità del titolare del titolo, del committente, del costruttore, del direttore dei lavori e del progettista, per quanto non disciplinato dalla normativa regionale.

Per gli interventi eseguiti in base a un titolo abilitativo poi annullato, si applica l’articolo 38 del d.P.R. n. 380/2001.

Disciplina urbanistica regionale, zone umide e pianificazione digitale

Sulla legge regionale n. 45 del 1989 vengono introdotte modifiche di rilievo per la pianificazione urbanistica. Il piano urbanistico comunale deve considerare l’intero territorio comunale e anche le acque costiere immediatamente prospicienti la linea di battigia marina, per le quali, in mancanza di disciplina specifica, si estende la disciplina delle aree a terra. Gli elaborati del PUC e delle varianti devono essere redatti in forma digitale e messi a disposizione degli enti in formato vettoriale secondo direttive regionali.

Viene inoltre introdotta una disciplina di salvaguardia delle zone umide. Le zone umide individuate nel piano paesaggistico regionale sono considerate beni paesaggistici, con estensione del vincolo a una fascia di 300 metri dalla linea di battigia degli specchi acquei interni. Le aree interessate sono destinate alla conservazione e tutela dei caratteri naturalistici, ambientali, morfologici e paesaggistici. Sono tuttavia escluse dal vincolo alcune aree già urbanizzate o ricomprese in piani attuativi vigenti o già attuati, secondo le condizioni previste dalla legge.

Tutela paesaggistica e competenze comunali e regionali

La legge ridefinisce in modo puntuale le competenze in materia paesaggistica. I pareri e gli atti relativi a determinati procedimenti sono rilasciati dall’organo comunale competente, mentre gli accertamenti di compatibilità paesaggistica e i provvedimenti sanzionatori correlati sono attribuiti, secondo i casi, all’organo comunale o ai Servizi regionali di tutela del paesaggio.

Le istanze relative a autorizzazioni paesaggistiche e accertamenti di compatibilità sono trasmesse tramite SUAPEE oppure tramite PEC, secondo la tipologia del procedimento. Il comune deve attestare la conformità urbanistica ed edilizia dell’intervento, e il termine per concludere il procedimento decorre dalla trasmissione della documentazione completa. Per i condoni edilizi, la domanda e la documentazione devono essere trasmesse in formato digitale.

Gli strumenti urbanistici previsti dalla legge regionale n. 45/1989 sono sottoposti ad approvazione paesaggistica regionale. Il piano adottato è inviato alla struttura paesaggistica competente per le osservazioni; il piano approvato definitivamente è poi trasmesso per il provvedimento finale di autorizzazione paesaggistica, che costituisce presupposto per l’entrata in vigore del piano, dopo pubblicazione sul BURAS. Il permesso di costruire convenzionato segue invece il procedimento autorizzatorio paesaggistico tramite SUAPEE dopo l’approvazione della convenzione comunale.

Norme forestali e compatibilità idrogeologica

Nella legge forestale della Sardegna viene introdotta la possibilità di accertamento successivo della compatibilità idrogeologica per interventi realizzati in aree soggette a vincolo idrogeologico senza la prescritta autorizzazione o in difformità da essa, purché gli interventi siano conformi sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda alle norme di legge, alle prescrizioni forestali e agli strumenti di pianificazione. Il richiedente deve adempiere alle eventuali prescrizioni del Corpo forestale e, se del caso, al rimboschimento compensativo.

Abrogazioni, coordinamento finale ed entrata in vigore

Sono abrogate varie disposizioni della legge regionale n. 45/1989, della legge regionale n. 8/2004, della legge regionale n. 19/2013, della legge regionale n. 11/2017, della legge regionale n. 1/2021 e della legge regionale n. 9/2023, oltre ad altre modifiche puntuali di coordinamento. La legge dichiara inoltre che non derivano nuovi o maggiori oneri a carico della Regione.

L’entrata in vigore è fissata al giorno della pubblicazione sul BURAS. Successivamente, alcune disposizioni sono state dichiarate illegittime dalla Corte costituzionale nel 2026, con effetti limitati ai singoli commi o lettere indicati nelle note, in particolare su talune deroghe edilizie, su specifiche norme paesaggistiche e su una parte della disciplina forestale.