Risoluzione n. 29 del 28/07/2026

Decreti di espropriazione per pubblica utilità e formalità nei registri immobiliari

La risoluzione affronta le modalità di esecuzione delle formalità di pubblicità immobiliare connesse ai decreti di esproprio previsti dal D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327 (Testo Unico espropriazioni). Il documento chiarisce quali atti debbano essere presentati al conservatore, in quale fase del procedimento e con quali adempimenti documentali, distinguendo tra procedimento ordinario e procedura accelerata di occupazione d’urgenza.

Quadro normativo e funzione della trascrizione

La trascrizione del decreto di esproprio viene qualificata come adempimento di pubblicità notizia, non assimilabile alla trascrizione degli atti di cui all’art. 2643 c.c. in funzione di opponibilità ai terzi. L’acquisto del diritto espropriato è ricondotto a un acquisto a titolo originario, derivante dal potere ablatorio della legge, e non a titolo derivativo.

La risoluzione richiama inoltre l’art. 25, comma 3, del T.U.Es., secondo cui, dopo la trascrizione del decreto di esproprio, tutti i diritti relativi al bene espropriato possono essere fatti valere unicamente sull’indennità. La trascrizione assume quindi rilievo autonomo nel procedimento espropriativo, come momento dal quale le pretese dei terzi si concentrano sull’indennità.

Procedimento ordinario di esproprio: sequenza degli adempimenti

Nel procedimento ordinario, disciplinato dagli artt. 20, 23 e 24 T.U.Es., il decreto di esproprio precede l’immissione in possesso. Il decreto dispone il passaggio del diritto di proprietà sotto la condizione sospensiva che esso sia successivamente notificato ed eseguito; l’esecuzione avviene mediante immissione in possesso e redazione del verbale previsto dall’art. 24, con contraddittorio con l’espropriato o, in caso di assenza o rifiuto, con almeno due testimoni non dipendenti del beneficiario.

La risoluzione ritiene ammissibili due modalità operative:

• richiesta immediata della trascrizione del decreto di esproprio, prima della sua esecuzione;
• richiesta della trascrizione solo dopo la notificazione e l’immissione in possesso, quando la fattispecie è già eseguita.

Trascrizione immediata del decreto: doppia formalità

Quando la trascrizione è richiesta subito dopo l’emanazione del decreto, nella nota di trascrizione deve essere indicata espressamente la condizione sospensiva prevista dall’art. 23, comma 1, lettera f), T.U.Es., ai sensi dell’art. 2659, comma 2, c.c. In questa ipotesi la pubblicità immobiliare si articola in due momenti:

• trascrizione del decreto di esproprio con indicazione della condizione sospensiva;
• successiva annotazione del verbale di immissione in possesso ai sensi dell’art. 24, comma 5, T.U.Es.

Il verbale di immissione in possesso è il documento espressamente individuato dalla legge come titolo per l’annotazione. La risoluzione esclude che, ai fini della trascrizione o dell’annotazione, sia necessaria la produzione delle relate di notificazione del decreto o di altra documentazione che ne provi il perfezionamento.

Trascrizione successiva alla notifica ed esecuzione: formalità unica

Se l’autorità espropriante richiede la trascrizione dopo la notificazione e l’esecuzione del decreto, si esegue una sola formalità: la trascrizione del decreto già efficace per avvenuta esecuzione. In questo caso il titolo da presentare resta il decreto di esproprio, ma deve essere allegato il verbale di immissione in possesso oppure deve essere prodotto il decreto annotato con la data dell’immissione in possesso.

Poiché la condizione sospensiva si è già verificata, nella nota di trascrizione non deve essere data evidenza della condizione ai sensi dell’art. 2659 c.c. Anche in questa ipotesi non è richiesta la documentazione comprovante la notifica.

Motivazioni dell’esclusione della prova di notifica

La risoluzione sottolinea che il T.U.Es. non prevede espressamente, ai fini della pubblicità immobiliare, la produzione delle relate di notifica. Richiamando il principio per cui il legislatore, quando vuole imporre un onere documentale, lo dice espressamente, il documento conclude che non può essere introdotto un aggravio procedimentale non previsto dalla legge.

La notifica resta comunque rilevante nel procedimento espropriativo e per la produzione degli effetti sostanziali del decreto, ma non costituisce un autonomo presupposto documentale da esibire al conservatore per l’esecuzione delle formalità pubblicitarie.

Procedimento accelerato ex art. 22-bis T.U.Es.

Nel procedimento accelerato, l’autorità espropriante ottiene anticipatamente la disponibilità materiale dei beni mediante un decreto motivato di occupazione d’urgenza, che individua i beni, i proprietari e determina provvisoriamente l’indennità di espropriazione. Tale decreto perde efficacia se il decreto di esproprio non viene emanato nel termine stabilito.

La risoluzione precisa però che il decreto di occupazione anticipata non è titolo idoneo alla trascrizione nei registri immobiliari, perché non trasferisce la proprietà e non produce effetti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali. Non rientra né nell’art. 2643 c.c. né nell’art. 2645 c.c.

Formalità da eseguire nella procedura accelerata

Nel procedimento accelerato, il titolo da trascrivere resta il decreto di esproprio adottato ai sensi dell’art. 23 T.U.Es., che deve indicare anche gli estremi del precedente decreto di occupazione anticipata e il relativo stato di esecuzione, come richiesto dall’art. 23, comma 1, lettera e-bis).

Non è necessaria la presentazione del decreto di occupazione come titolo autonomo, né di ulteriori documenti sull’immissione in possesso, poiché questi elementi devono già risultare dal decreto di esproprio. Anche qui non è richiesta la produzione delle relate di notifica.

Conclusioni operative

La risoluzione sintetizza le indicazioni operative nei seguenti termini:

• il decreto di esproprio va trascritto senza indugio e può esserlo anche prima di notifica ed esecuzione;
• se la trascrizione avviene prima dell’esecuzione, la nota deve indicare la condizione sospensiva;
• dopo l’immissione in possesso deve essere richiesta l’annotazione del verbale di immissione in possesso;
• non serve allegare la prova della notifica ai fini delle formalità nei registri immobiliari;
• se la trascrizione avviene solo dopo l’esecuzione, si effettua una formalità unica e va allegato il verbale di immissione in possesso o il decreto già annotato;
• nel procedimento ex art. 22-bis, il decreto di occupazione d’urgenza non è titolo trascrivibile, mentre lo è il successivo decreto di esproprio.

Le Direzioni regionali sono incaricate di vigilare affinché gli Uffici dipendenti osservino tali principi e istruzioni.