L.R. Calabria 21/2010

Misure straordinarie per l’attività edilizia in Calabria

La legge regionale Calabria n. 21 del 2010 ha introdotto un insieme di misure straordinarie per favorire il rilancio dell’economia attraverso il miglioramento della qualità architettonica, strutturale, energetica e ambientale del patrimonio edilizio esistente. Il provvedimento ha operato nel territorio regionale calabrese in deroga a numerose previsioni urbanistiche, poi è stato abrogato nel 2022.

Finalità e ambito di applicazione

La disciplina era finalizzata a sostenere l’attività edilizia e a promuovere:

• il miglioramento della qualità architettonica, strutturale, energetica, ambientale e della sicurezza degli edifici;
• il contrasto della crisi economica e la tutela dell’occupazione;
• l’incremento e la riqualificazione del patrimonio residenziale, anche di edilizia residenziale sociale;
• la rigenerazione di aree urbane degradate.

La legge consentiva interventi di razionalizzazione del patrimonio edilizio, riqualificazione di aree urbane degradate, sostituzione edilizia, ampliamento, demolizione e ricostruzione, con alcune deroghe agli strumenti urbanistici comunali, provinciali e regionali, ma nel rispetto del codice civile e dei vincoli espressamente richiamati.

Definizioni rilevanti

Ai fini applicativi la legge definiva, tra l’altro:

• edifici residenziali e non residenziali, distinguendo in base alla prevalenza dell’uso residenziale almeno pari al 70%;
• volumetria esistente e volumetria totale;
• superficie lorda, superficie interna netta e volume tecnico;
• aree urbanizzate;
• edilizia residenziale sociale;
• unità strutturale, aggregato edilizio e dotazioni territoriali;
• edifici circostanti ai fini del d.m. 1444/1968.

Interventi straordinari di ampliamento

Gli ampliamenti erano ammessi per immobili residenziali e non residenziali, con limiti percentuali e dimensionali differenti.

Per gli edifici residenziali:

• l’ampliamento era consentito, in generale, entro il 20% della superficie lorda, fino a un massimo di 70 mq di superficie interna netta per unità abitativa;
• per edifici plurifamiliari e condomìni l’ampliamento doveva essere progettato in modo coerente con l’organismo edilizio esistente;
• era ammessa anche la variazione del numero di unità immobiliari e della destinazione d’uso tra categorie espressamente consentite dalla legge.

Per gli edifici non residenziali:

• l’ampliamento era consentito entro il 20% della superficie lorda, fino a 200 mq di superficie interna netta per unità;
• per alcune destinazioni d’uso produttive, direzionali, commerciali e artigianali il limite poteva salire al 30%, con un tetto massimo più elevato;
• anche qui erano possibili variazioni del numero di unità immobiliari e della destinazione d’uso nei limiti previsti.

L’intervento poteva riguardare edifici e pertinenze in contiguità fisica, edifici in aree urbanizzate o in aree agricole, edifici fuori dagli ambiti a rischio idraulico o di frana elevata/molto elevata, e richiedeva che l’immobile non presentasse incompiutezze strutturali, architettoniche o stilistiche, salvo completamento contestuale di tali carenze.

Requisiti tecnici e condizioni per l’ampliamento

Per accedere all’ampliamento erano richieste numerose condizioni tecniche e procedurali, tra cui:

• uso di tecniche costruttive energeticamente efficienti;
• esecuzione da parte di imprese in regola con i requisiti di legge e con DURC valido;
• presentazione di SCIA o permesso di costruire con progetto completo e, se prevista, relazione geologica;
• rispetto delle norme sull’abbattimento delle barriere architettoniche e, almeno, del requisito di adattabilità;
• conformità alla normativa sismica e alle norme tecniche per le costruzioni;
• conformità alla disciplina sugli impianti;
• coerenza architettonica e stilistica dell’ampliamento con l’edificio preesistente.

La disciplina imponeva anche specifiche prescrizioni energetiche, incluse prestazioni minime dell’involucro, sistemi di schermatura, sistemi di termoregolazione e contabilizzazione, obbligo di miglioramento dell’efficienza energetica complessiva e, per i generatori di calore, verifica e adeguamento ai parametri di rendimento ed emissione. Per gli ampliamenti l’edificio risultante doveva raggiungere almeno la classe energetica B, salvo le ipotesi di esonero espressamente previste.

Ampliamenti in condomìni e edifici plurifamiliari

Per i condomìni e gli edifici plurifamiliari la legge prevedeva una disciplina specifica, con attenzione al mantenimento delle caratteristiche architettoniche complessive. Erano consentite, tra le altre, le seguenti tipologie di intervento:

• chiusura di verande, logge, balconi, cavedi e pertinenze;
• copertura e chiusura dei terrazzi all’ultimo piano;
• sopraelevazione dell’edificio nei limiti del d.m. 1444/1968;
• ampliamenti al piano terra;
• cessione della suscettibilità di ampliamento tra soggetti dello stesso edificio;
• recupero ai fini abitativi dei locali accessori.

La procedura richiedeva un progetto dettagliato con rappresentazioni di prospetti, soluzioni materiche e cromatiche, oltre a una relazione tecnica che motivasse la coerenza architettonica e strutturale.

Incentivi per adeguamento sismico e sostenibilità ambientale

La legge prevedeva incentivi ulteriori per:

• interventi di adeguamento sismico dell’intera unità strutturale, con incremento fino al 15% della volumetria o superficie lorda esistente;
• interventi con livello di sostenibilità ambientale certificato secondo il Protocollo ITACA Calabria, con un ulteriore 10% di ampliamento.

La superficie complessiva ampliabile restava comunque entro i limiti massimi stabiliti dalla disciplina principale.

Demolizione e ricostruzione

Gli interventi di demolizione e ricostruzione erano ammessi per edifici residenziali e non residenziali, anche con riposizionamento all’interno delle aree di pertinenza catastale e con aumento volumetrico entro il 30%, nei limiti e con le condizioni fissate dalla legge.

L’intervento era consentito in presenza di:

• edifici e pertinenze, anche a destinazione mista;
• aree urbanizzate e aree agricole, con deroghe limitate sulle distanze e altezze;
• aree esterne a zone a pericolosità idraulica o di frana elevata/molto elevata e a rischio di erosione costiera elevata;
• edifici in corso di ricostruzione non ultimati alla data di approvazione della legge.

La nuova edificazione poteva comportare il frazionamento in nuove unità, purché ciascuna avesse dimensioni minime stabilite. Venivano anche previste facoltà comunali di regolazione delle altezze massime.

Per questi interventi erano imposti requisiti stringenti:

• tecniche costruttive energeticamente efficienti;
• eventuale struttura sostenibile secondo la l.r. 41/2011;
• DURC valido;
• progetto completo e titoli abilitativi;
• rispetto della normativa su barriere architettoniche, sismica, impianti;
• assenza di incompiutezze strutturali o, in alternativa, loro eliminazione prima della chiusura dei lavori;
• adeguamento delle urbanizzazioni primarie e secondarie e realizzazione dei parcheggi;
• piantumazione di essenze arboree e arbustive in misura minima.

Per l’agibilità era richiesta anche la certificazione di sostenibilità degli edifici; il regolamento poteva prevedere incrementi fino al 40% in funzione della sostenibilità certificata. Era inoltre possibile una riduzione degli oneri di urbanizzazione per prima casa ed edilizia convenzionata.

Recupero di sottotetti, seminterrati e interrati

Per contenere il consumo di suolo la legge consentiva, in zone omogenee A, B, C ed F o assimilabili, il recupero:

• dei sottotetti ai fini abitativi;
• dei seminterrati ai fini abitativi;
• dei piani seminterrati e interrati ai fini commerciali/terziari.

Erano fissate condizioni dimensionali e igienico-sanitarie minime, tra cui:

• altezze minime interne e medie;
• rapporti aeroilluminanti minimi;
• obblighi di ventilazione naturale o meccanica;
• SCIA per le opere interne e per le sistemazioni funzionali.

Anche in questo caso erano richieste prescrizioni energetiche specifiche, la classe energetica almeno B e, se del caso, sistemi di schermatura o di controllo dell’umidità e della condensazione. Gli interventi che comportavano aumento di volumetria dovevano conseguire almeno il miglioramento sismico dell’intera unità strutturale.

Regole comuni per ampliamenti, demolizioni e recuperi

La legge stabiliva alcune regole trasversali, tra cui:

• computo, ai fini della volumetria esistente, anche delle superfici già oggetto di sanatoria edilizia straordinaria, purché la sanatoria fosse già rilasciata;
• non computabilità di taluni maggiori spessori murari e solai, serre solari, cavedi, vani tecnici e vani scala/ascensori ai fini di volume, distanze e altezze;
• rispetto delle dotazioni minime di parcheggi;
• inibizione della modifica della destinazione d’uso per almeno 5 anni dalla comunicazione di ultimazione dei lavori sugli immobili ampliati o frazionati.

Esclusioni e limiti territoriali

Gli interventi non erano ammessi su immobili o aree particolarmente protetti o sensibili, tra cui:

• immobili realizzati senza titolo o in difformità dal titolo, salvo specifiche ipotesi di sanatoria;
• immobili di valore storico, culturale e architettonico o con vincolo di inedificabilità assoluta;
• aree A e, in generale, aree soggette a vincoli di tutela paesaggistica, ambientale, idrogeologica, costiera, militare, aree protette, siti Natura 2000, zone umide Ramsar e aree ad alta pericolosità idraulica/geomorfologica, salvo eccezioni e autorizzazioni previste;
• aree strategiche per mobilità, infrastrutture, servizi pubblici o fasce di rispetto stradali e ferroviarie.

I comuni potevano inoltre escludere ambiti del territorio, imporre limitazioni e, successivamente, adottare modifiche integrative; era anche prevista la facoltà di approvare piani particolareggiati di recupero del centro storico.

Procedure, titoli abilitativi e controlli

Gli interventi erano realizzabili mediante SCIA, con eventuali pareri, nullaosta e autorizzazioni da acquisire tramite conferenza dei servizi se mancanti. La legge rinviava alla normativa nazionale e regionale sul procedimento amministrativo e sul regime sanzionatorio della SCIA.

Era richiesta una relazione asseverata di conformità alle disposizioni della legge. La conformità dell’intervento e delle tecniche costruttive doveva essere certificata dal direttore dei lavori alla comunicazione di ultimazione lavori; in mancanza non era certificabile l’agibilità.

Aspetti economici e destinazione delle risorse

Le risorse derivanti dall’applicazione della legge dovevano confluire in appositi capitoli dei bilanci comunali ed essere utilizzate esclusivamente per opere di urbanizzazione o riqualificazione urbanistica. La disciplina prevedeva anche riduzioni del costo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione in ipotesi di prima casa o edilizia convenzionata.

Disciplina transitoria e termini finali

La legge ha previsto più volte termini applicativi e finestre temporali per l’accesso ai benefici. Nell’ultimo assetto consolidato:

• l’istanza per eseguire gli interventi poteva essere presentata fino al 31 dicembre 2022;
• per alcuni adempimenti comunali e regolamentari erano previsti termini ormai scaduti;
• i procedimenti già in corso o i progetti approvati, ma non ancora ultimati, potevano essere riesaminati o variati per accedere ai benefici.

Abrogazione e attualità della norma

La legge regionale è stata espressamente abrogata dall’art. 15, comma 1, lett. a), della l.r. 7 luglio 2022, n. 25. Considerato anche che il termine ultimo per presentare istanza era il 31 dicembre 2022, il provvedimento è oggi da ritenersi sostanzialmente obsoleto e non utile per applicazioni attuali.