L.R. Lazio 31/2002

Istituzione del fascicolo del fabbricato nel Lazio

La legge regionale disciplina, per il territorio del Lazio, la facoltà dei comuni di istituire il fascicolo del fabbricato per ogni costruzione esistente o di nuova realizzazione, pubblica o privata. L’obiettivo è conoscere lo stato conservativo del patrimonio edilizio, individuare situazioni di rischio e programmare interventi di ristrutturazione e manutenzione per prevenire eventi calamitosi.

Ambito di applicazione e definizioni

La disciplina si applica ai fabbricati situati nei comuni del Lazio che si avvalgono della facoltà prevista dalla legge. Sono ricompresi:

• i fabbricati di nuova costruzione, ultimati dopo l’entrata in vigore della legge;
• i fabbricati esistenti, ultimati prima dell’entrata in vigore della legge.

Per i fabbricati di nuova costruzione, i proprietari coincidono con le stazioni appaltanti; per i fabbricati esistenti, il riferimento è al proprietario unico, ai proprietari delle singole porzioni in solido se non esiste condominio, oppure al condominio se costituito. I costruttori sono i soggetti responsabili o intestatari del titolo a costruire.

Regolamento attuativo e aree a rischio

La Regione deve emanare un regolamento di attuazione entro novanta giorni dall’entrata in vigore della legge. Il regolamento definisce, tra l’altro:

• lo schema del fascicolo;
• i termini per il completamento del fascicolo nelle aree di particolare rischio;
• le procedure di compilazione e aggiornamento;
• l’anagrafe degli immobili e le relative caratteristiche;
• le convenzioni tra comuni, ordini e collegi professionali, anche per concordare agevolazioni economiche ai proprietari;
• i criteri di individuazione delle zone a rischio in cui la redazione del fascicolo è necessaria e indispensabile.

Le zone a rischio sono classificate dai comuni sulla base di un’indagine tecnica che considera caratteristiche sismiche, geologiche e geotermiche del suolo e del sottosuolo, oltre a rete fognaria, impianti comunali, falde freatiche, insediamenti periferici, centri storici e abusivismo edilizio.

Contenuto del fascicolo e scheda di sintesi

Nei comuni che adottano la disciplina, i proprietari devono affidare a professionisti iscritti ai rispettivi albi l’incarico di predisporre il fascicolo del fabbricato. Il fascicolo deve contenere, di norma, tutte le informazioni progettuali, urbanistiche, edilizie, catastali, strutturali, impiantistiche e autorizzative relative al fabbricato e alle pertinenze.

La valutazione di sicurezza e staticità deve tenere conto anche delle modifiche e degli adeguamenti conosciuti o conoscibili con l’ordinaria diligenza del proprietario. Una sintesi delle informazioni deve essere riportata in una scheda informatizzabile, secondo i modelli e le disposizioni fissati dal regolamento attuativo.

Approfondimenti tecnici e gestione della sicurezza

Quando necessario, il professionista incaricato può proporre una seconda fase di approfondimento conoscitivo per svolgere ulteriori controlli specialistici ed eventualmente programmare interventi idonei a ripristinare le condizioni di sicurezza del fabbricato. Può anche proporre un piano di corretta gestione per migliorare il livello qualitativo dell’edificio.

Se il proprietario non dà seguito all’approfondimento, il professionista deve comunicarlo immediatamente ai competenti uffici comunali, indicando il grado di rischio per la sicurezza dell’edificio.

Deposito, conservazione e informazione in caso di trasferimento o locazione

Il fascicolo completo deve restare depositato presso il proprietario o l’amministratore del fabbricato ed essere disponibile per i controlli delle autorità competenti.

In caso di compravendita o locazione, venditori e locatori devono, a richiesta, fornire all’acquirente o al conduttore i dati e le informazioni contenuti nel fascicolo e nella scheda di sintesi.

Aggiornamento del fascicolo

Il fascicolo e la scheda di sintesi devono essere aggiornati ogni volta che intervengano lavori o modifiche significative dello stato di fatto o della destinazione d’uso dell’intero fabbricato o di parte di esso. L’aggiornamento è obbligatorio anche per lavori eseguiti da enti erogatori di servizi pubblici, come energia elettrica, acqua, gas e telefono.

L’aggiornamento conseguente a tali interventi deve essere completato entro trenta giorni dalla loro ultimazione o dalla modifica effettuata.

È inoltre previsto un aggiornamento periodico, secondo i termini stabiliti dal regolamento attuativo in base anche alla vetustà dell’edificio e alla tipologia edilizia. Tali termini non possono essere inferiori a cinque anni né superiori a dieci anni.

La scheda di sintesi e gli aggiornamenti devono essere trasmessi all’ente preposto entro trenta giorni dal termine fissato per il completamento del fascicolo.

Compiti dei comuni

I comuni del Lazio sono gli enti preposti alla vigilanza sull’attuazione della legge nell’ambito del proprio territorio. In particolare devono:

• raccogliere in formato informatico i dati delle schede del fascicolo secondo le specifiche del regolamento;
• trasmettere i dati complessivi alla Regione e agli altri enti pubblici richiedenti;
• intervenire in caso di inadempienza dei soggetti obbligati;
• utilizzare la banca dati dei fascicoli per finalità di prevenzione, gestione territoriale e ottimizzazione dei servizi.

Oneri, agevolazioni e contributi

Gli oneri per la redazione del fascicolo sono a carico dei proprietari. L’acquisizione presso gli uffici regionali della documentazione tecnico-amministrativa necessaria avviene senza oneri per il richiedente; gli enti locali possono prevedere forme analoghe di agevolazione.

La Regione trasferisce risorse specifiche ai comuni per l’attuazione della legge, in particolare per controlli specialistici o interventi finalizzati a ripristinare la sicurezza del fabbricato. Il regolamento attuativo disciplina modalità, termini e condizioni per la concessione di tali contributi.

La Regione e i comuni possono prevedere incentivi o agevolazioni per i proprietari in condizioni economiche o sociali disagiate; i requisiti di accesso e le modalità di concessione sono definiti con deliberazione della Giunta regionale.

Sanzioni

La violazione dell’obbligo di redazione del fascicolo del fabbricato comporta una sanzione amministrativa pecuniaria da 2.500 euro a 5.000 euro a carico degli obbligati.

Disposizioni finanziarie

Per l’attuazione della legge è stato istituito nel bilancio regionale 2002 un apposito capitolo di spesa con stanziamento di 100.000 euro, coperto mediante prelevamento di pari importo da un’altra unità previsionale di base.

Considerazioni sull’attualità della disciplina

Si tratta di una disciplina ancora formalmente presente nell’ordinamento regionale, ma con profilo applicativo oggi molto limitato e sostanzialmente superato nella prassi. Il testo non indica un termine finale di efficacia, ma richiama adempimenti collegati a regolamenti, aggiornamenti periodici e interventi su fabbricati esistenti e futuri nel territorio regionale.