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Interpello

Risposta n. 191 del 18/03/2021

Agenzia delle Entrate

Sintesi

Generata da Trovanorma sul testo ufficiale

Art. 16-bis, comma 3, TUIR e art.16, comma 1-septies, DL n.63/2013 - agevolazioni per acquisto di unità immobiliari in interventi di ristrutturazione e demolizione/ricostruzione (sisma bonus)

Il quesito

La società ALFA ha acquistato un compendio con edifici A (ristrutturazione e cambio d'uso da 'casa di ricovero' a residenziale/direzionale/commerciale) e B, C-nord, C-sud (demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico e adeguamento antisismico). Si chiede se gli acquirenti possano fruire: per A della detrazione ex art.16-bis, comma 3 TUIR (anche in caso di cambio d'uso, aumento del numero di unità, moltiplicazione del limite di 96.000 euro per unità, cumulabilità con box; compatibilità con 'Conto Termico 2.0'); per B/C/D della detrazione ex art.16, comma 1-septies (quando il titolo è permesso a costruire e non SCIA); e, più in generale (E) se il limite di 96.000 euro si applica per ciascuna unità ricavata, se è cumulabile con l'acquisto del box, se l'acquirente incapiente può cedere il credito alla società ALFA quando i lavori sono eseguiti da altra impresa, e se il termine di fine lavori può essere considerato per singolo fabbricato/permesso.

Soluzione prospettata dal contribuente

La società ritiene che: per l'edificio A gli acquirenti possano beneficiare dell'art.16-bis comma 3 anche con cambio d'uso e variazione del numero delle unità; il limite di spesa di 96.000 euro possa essere applicato per ciascuna unità risultante; la detrazione sia cumulabile con l'acquisto del box anche con un unico atto; sul 'Conto Termico' non esprime opinione. Per B/C/D sostiene che, nonostante il permesso indichi 'nuova costruzione', gli interventi siano da qualificare come ristrutturazione (ex art.3 lett. d) T.U. edilizia) e quindi gli acquirenti possano fruire della detrazione sisma. Sulle questioni E ritiene applicabile il limite di 96.000 euro per unità, la cumulabilità con il box, la possibilità per l'acquirente incapiente di cedere il credito alla società istante e la considerazione del termine lavori per singolo permesso/fabbricato.

Il parere dell’Agenzia

L'Agenzia precisa preliminarmente che la qualificazione urbanistica è di competenza comunale e che il parere non vincola controlli successivi. Sul punto A: la detrazione ex art.16-bis comma 3 spetta agli acquirenti persone fisiche delle unità abitative solo se dal titolo abilitativo risulta chiaramente la destinazione d'uso residenziale e che l'intervento rientra tra i lavori ammessi; il limite di 96.000 euro si applica per ciascuna unità acquistata anche se il numero di unità aumenta rispetto all'origine; la detrazione è cumulabile con l'acquisto della pertinenza (box) nell'ambito del medesimo atto entro il limite previsto; la richiesta sul 'Conto Termico 2.0' è esclusa dall'interpello (competenza tecnica di altro soggetto). Su B/C/D: l'art.16 comma 1-septies (sisma bonus per demolizione e ricostruzione anche con aumento volumetrico) si applica agli acquirenti se le condizioni normative sono rispettate (interventi antisismici, vendita entro 18 mesi, ecc.), e il beneficio è ammesso anche se il titolo è permesso a costruire con aumento volumetrico consentito; il limite di 96.000 euro è per ciascuna unità; il costo complessivo comprensivo di pertinenza è agevolabile; l'acquirente incapiente può cedere il credito alla società istante anche se i lavori sono eseguiti da altra impresa (art.121 DL 34/2020 e successive modifiche); la detrazione può essere riconosciuta considerando il termine dei lavori relativo a ciascun singolo fabbricato/permesso, purché rispettati i requisiti normativi e i termini di vigenza dell'agevolazione. Il parere è reso con la riserva dei poteri di controllo dell'Amministrazione.

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