R.R. Marche 3/2014

Disciplina dell’uso degli alloggi ERP sovvenzionata e dell’autogestione dei servizi comuni

Il regolamento detta, per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata della Regione, la disciplina delle modalità d’uso degli immobili, della gestione dei servizi e impianti comuni in autogestione e della ripartizione degli oneri tra ente gestore e assegnatari. Per quanto non previsto, si applica il codice civile.

Ambito di applicazione e fonti

La disciplina riguarda gli alloggi ERP sovvenzionata, le parti comuni degli immobili, i servizi comuni e gli impianti comuni. Restano ferme, oltre alle norme regionali richiamate, le disposizioni del codice civile e delle altre leggi vigenti in materia edilizia, impiantistica, locazione e pubblica sicurezza.

Consegna dell’alloggio e avvio della locazione

La consegna dell’alloggio avviene solo dopo la stipulazione del contratto di locazione. L’ente convoca l’assegnatario per contratto e consegna tramite raccomandata A/R o PEC. La mancata presentazione entro 15 giorni dalla ricezione dell’avviso equivale a rinuncia, salvo gravi e documentati motivi valutati dall’ente e trasmessi al Comune per l’eventuale perdita del diritto.

Alla consegna l’ente redige un verbale che descrive stato dell’unità immobiliare, pertinenze e numero delle chiavi. L’assegnatario può formulare osservazioni, che vanno riportate a verbale. In assenza di rilievi, l’alloggio si presume consegnato in buono stato, ferma la possibilità di far valere vizi non immediatamente riconoscibili entro 8 giorni dalla scoperta e comunque non oltre 2 anni.

L’assegnatario deve stipulare i contratti di utenza, intestati a sé o a un componente del nucleo familiare; dopo la stipula l’ente controlla la funzionalità degli impianti. L’alloggio va occupato entro 30 giorni dalla consegna. La disciplina si applica anche alle ipotesi di mobilità; nel cambio consensuale di alloggi non si applicano le regole sul verbale di consegna e sulle osservazioni.

Uso dell’alloggio, delle parti comuni e obblighi dell’assegnatario

Gli assegnatari devono usare l’alloggio e i locali assegnati secondo la destinazione urbanistica. L’uso difforme costituisce grave contravvenzione e comporta decadenza dall’assegnazione. Gli obblighi comprendono la custodia diligente dell’alloggio, l’esecuzione delle manutenzioni a proprio carico, la cura delle aree verdi e pertinenziali, la pulizia di scale, pianerottoli e cortili secondo le decisioni degli organi competenti, la partecipazione alle riunioni e la segnalazione tempestiva all’ente di pericoli o danni, anche connessi alla presenza di materiali in fibro-cemento o simili.

L’assegnatario deve occupare stabilmente l’alloggio e comunicare all’ente eventuali periodi di mancato utilizzo superiori a tre mesi. L’uso degli spazi e servizi comuni deve rispettare le deliberazioni dell’autogestione o del condominio e i regolamenti degli enti locali. Le spese per controllo e per eventuali azioni di tutela restano comunque a carico dell’ente, anche se anticipate da assegnatari o autogestione.

Uso degli impianti

Impianto termico ed elettrico devono essere utilizzati nel rispetto della normativa vigente e gli interventi di manutenzione o riparazione devono essere affidati a ditte abilitate. Negli edifici con riscaldamento centralizzato la nomina del terzo responsabile compete all’assemblea degli assegnatari o dei condomini.

Se l’alloggio ha impianto termico autonomo, l’assegnatario deve adempiere agli obblighi di esercizio, manutenzione e controlli per tutta la durata del contratto e dell’uso dell’alloggio. I malfunzionamenti riscontrati dalla ditta manutentrice vanno segnalati all’ente con documentazione; resta il divieto di usare l’impianto in caso di pericolo.

Per l’impianto elettrico l’uso deve essere conforme alle caratteristiche tecniche di realizzazione; l’assegnatario deve verificarne la funzionalità almeno una volta l’anno, con particolare riguardo a interruttore differenziale e magnetotermico, e segnalare tempestivamente eventuali guasti, astenendosi dall’utilizzo in caso di pericolo.

Garage, posti auto e divieti d’uso

I garage singoli e i posti auto nei garage comuni sono assegnati dall’ente in modo da garantirne il migliore utilizzo. Nei garage comuni ogni assegnatario può utilizzare un solo posto macchina. I box e posti auto possono essere usati dal nucleo familiare e dai conviventi autorizzati solo per il ricovero di auto, motocicli e veicoli non motorizzati, senza ostacolare l’uso delle parti comuni.

È vietato depositare mobili, masserizie o altri beni incompatibili con la destinazione, nonché svolgere attività, anche non commerciali. La cessione a terzi dell’utilizzo di garage o posti macchina costituisce grave violazione e comporta decadenza dall’assegnazione dell’alloggio.

Ospitalità temporanea e convivenza per motivi di lavoro

L’ospitalità temporanea verso persone estranee al nucleo familiare dell’assegnatario non può superare 6 mesi nel medesimo anno solare, al netto di eventuali interruzioni, pena decadenza dall’assegnazione. Se l’ospitalità supera 30 giorni, l’assegnatario deve comunicare all’ente il nominativo dell’ospite secondo le procedure stabilite.

L’ente può autorizzare un’ospitalità oltre il limite ordinario solo per parenti dell’assegnatario e per esigenze di assistenza sanitaria certificata da strutture pubbliche. L’esigenza va verificata annualmente e l’autorizzazione è revocata quando cessano i presupposti. Gli ospitati temporanei e i conviventi per motivi di lavoro non acquisiscono diritto al subentro e non incidono sul canone.

Resta a carico dell’assegnatario ogni adempimento verso l’autorità locale di pubblica sicurezza, inclusi quelli relativi alla permanenza di cittadini stranieri. L’autorizzazione concessa può essere annullata se ottenuta con dichiarazioni mendaci o documenti falsi, oppure se vengono meno le condizioni richieste dalla legge o dal regolamento.

Autogestione dei servizi e degli impianti comuni

Gli assegnatari attivano l’autogestione assumendo la gestione diretta dei servizi e impianti comuni secondo il regolamento. L’autogestione ha autonomia amministrativa ed è responsabile degli obblighi fiscali relativi ai servizi effettivamente gestiti. Essa diventa operativa con la nomina dei propri organi. L’ente promuove attivazione e funzionamento, anche con supporto formativo e, se necessario, può rinviare o sospendere temporaneamente l’autogestione per rimuovere ostacoli. In caso di inadempienza degli organi, l’ente può intervenire direttamente con rivalsa delle spese.

Organi dell’autogestione e assemblea degli assegnatari

Gli organi dell’autogestione sono l’assemblea degli assegnatari e il rappresentante degli assegnatari. Per costituzione e validità delle deliberazioni si applica l’articolo 1136 del codice civile, salvo le regole speciali del regolamento.

L’assemblea decide su ogni questione di interesse comune e, in particolare, elegge il rappresentante, approva bilancio preventivo e rendiconto, stabilisce i criteri di riparto delle spese non coperti dalle tabelle millesimali, approva i contratti di fornitura dei servizi, delibera sulle spese di amministrazione e sui fondi, e determina il compenso del rappresentante.

L’assemblea ordinaria si riunisce almeno una volta l’anno, entro 90 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario, per approvare rendiconto e bilancio preventivo; la relativa documentazione deve essere inviata agli assegnatari almeno 10 giorni prima. Si riunisce inoltre quando il rappresentante lo ritenga necessario o su richiesta di almeno un quarto degli assegnatari.

La convocazione spetta al rappresentante, almeno 10 giorni prima, mediante avviso individuale, consegna a mano con ricevuta, raccomandata, PEC o fax. L’ente gestore deve essere informato e può partecipare con un proprio rappresentante senza voto. L’avviso deve indicare luogo, giorno, ora, materie e seconda convocazione.

Rappresentante degli assegnatari

Nella prima riunione, convocata dall’ente, l’assemblea nomina il rappresentante degli assegnatari con il voto favorevole di almeno il 50% degli assegnatari che rappresentino almeno il 50% del valore dell’edificio. Se la nomina non avviene entro 60 giorni, il rappresentante è nominato d’ufficio dall’ente.

Il mandato dura un anno ed è rinnovabile. L’assemblea può revocarlo in ogni momento con la medesima maggioranza richiesta per la nomina. Il rappresentante ha la rappresentanza legale dell’autogestione, acquisisce se necessario il codice fiscale del fabbricato, convoca l’assemblea, esegue le deliberazioni, cura i rapporti con l’ente, tiene elenco degli assegnatari e verbali, prende in consegna gli impianti comuni, segnala morosità, propone le modalità di erogazione dei servizi, cura contabilità e adempimenti amministrativi, predispone bilancio preventivo e redige rendiconto.

Bilancio preventivo e rendiconto devono essere approvati entro 90 giorni dalla chiusura dell’esercizio. In caso di assenza ingiustificata a una riunione, l’assemblea può nominare un sostituto per quella seduta; se il rappresentante manca a più di tre riunioni senza giustificato motivo, l’ente può revocarlo e nominare un nuovo rappresentante fino a nuova nomina assembleare. In caso di dimissioni, il rappresentante opera solo per l’ordinaria amministrazione e convoca l’assemblea per il rinnovo entro 30 giorni. L’ente può chiedere ogni documento utile alla vigilanza sugli impianti comuni.

Condominio e riparto delle competenze

Negli edifici in condominio si applicano le norme del codice civile. Gli assegnatari votano, in luogo dell’ente, sulle deliberazioni relative ai servizi di cui le spese e la gestione sono a loro carico.

Morosità, inadempienze e sanzioni

Se l’assegnatario è moroso verso autogestione o condominio, l’ente attiva la procedura di risoluzione del contratto con conseguente decadenza dall’assegnazione, promuove il recupero coattivo del credito e dell’alloggio e irroga le sanzioni amministrative pecuniarie previste dalla legge regionale, acquisita la documentazione contabile e amministrativa dal rappresentante. La riscossione delle quote dovute all’autogestione resta a carico di quest’ultima, salvo comunicazione all’ente dei morosi.

Conservazione degli edifici e manutenzioni

Prima della consegna, l’ente provvede alla tinteggiatura dell’alloggio e ai lavori necessari al corretto funzionamento degli impianti, fermo restando l’obbligo dell’assegnatario di curare i contratti di utenza.

Le manutenzioni si distinguono in piccola manutenzione, a carico esclusivo dell’assegnatario; manutenzione ordinaria, a carico dell’ente salvo eccezioni e quanto previsto dall’allegato A; manutenzione straordinaria, a carico dell’ente o dell’ente proprietario se diverso, secondo la convenzione.

L’ente interviene su richiesta degli assegnatari o d’ufficio e valuta urgenza, pericolosità e disponibilità di bilancio. In caso di sostituzione del generatore di calore, può essere riconosciuto all’assegnatario un contributo almeno pari al 50% della spesa sostenuta, entro il limite massimo fissato dall’ente, ma solo se la sostituzione deriva da prescrizione della ditta manutentrice dell’impianto di riscaldamento.

Riparazioni urgenti

Sono urgenti le riparazioni necessarie a ripristinare la funzionalità degli impianti elettrico, di scarico, idrico e di riscaldamento. L’ente deve verificare i guasti entro il primo giorno lavorativo successivo alla segnalazione e avviare tempestivamente i lavori. Se il termine decorre inutilmente, l’assegnatario può rivolgersi a una ditta di fiducia; l’ente rimborsa solo le spese di riparazione del guasto, entro il prezzario di manutenzione dell’ente o, in mancanza, del prezzario regionale.

Opere di miglioramento e autorizzazioni ai lavori degli assegnatari

Sono considerate opere di miglioramento quelle che aumentano il valore o il miglior uso dell’alloggio, dell’edificio o delle pertinenze, o che possono comportare il passaggio a categorie catastali superiori. Rientrano, tra l’altro, l’installazione o modifica di impianti di riscaldamento, canne fumarie, caminetti, attrezzature su aree comuni, completamento di impianti, nuovi apparecchi, pavimenti, rivestimenti, nuovi infissi e nuove luci.

Per eseguire tali lavori l’assegnatario o il rappresentante deve ottenere preventiva autorizzazione dell’ente; in mancanza, l’ente può ordinare il ripristino. L’ente può richiedere progetto e garanzie. I lavori sono a cura e spese dell’assegnatario alle condizioni stabilite, salvo eventuale partecipazione dell’ente alle spese secondo apposito regolamento.

Le modifiche interne autorizzate devono rispettare norme urbanistiche e regolamenti comunali, con oneri amministrativi e fiscali a carico dell’assegnatario, comprese eventuali variazioni catastali. Per tende parasole, doppie finestre e altri infissi che incidono sui prospetti, l’assemblea definisce tipologie e caratteristiche per garantire uniformità. Le modifiche alle parti comuni nei fabbricati in autogestione richiedono approvazione assembleare; se riguardano un solo gruppo di alloggi o un solo vano scala, è necessaria anche l’approvazione degli assegnatari direttamente interessati.

Ripartizione delle spese e partecipazione dell’ente

La ripartizione delle spese accessorie e degli oneri dei servizi è contenuta nell’allegato A. Quando non tutti gli alloggi dello stabile sono ancora assegnati, l’ente partecipa alle spese dei servizi comuni per la quota non assegnata.

L’ente promuove la valorizzazione del patrimonio immobiliare e incentiva le opere di miglioramento, soprattutto per impianti di riscaldamento a termosifone ove mancanti, migliore fruibilità per persone con disabilità e miglioramento degli infissi. Con apposito regolamento l’ente stabilisce criteri e modalità di partecipazione alle spese sostenute dagli assegnatari.

Danni arrecati agli immobili e recupero delle somme

Le spese sostenute dall’ente per riparare danni, guasti o deterioramenti causati dagli assegnatari per colpa, negligenza, incuria, cattivo uso o mancata esecuzione delle manutenzioni di competenza sono recuperate mediante addebito insieme al canone di locazione. Prima di intervenire, l’ente diffida gli assegnatari responsabili assegnando un termine congruo, comunque non inferiore a 10 giorni.

Gli assegnatari rispondono anche dei danni causati da familiari, ospiti e conviventi per motivi di lavoro. Se il danno è coperto da assicurazione stipulata dall’ente, la somma dovuta corrisponde alla differenza tra costo della riparazione e indennizzo assicurativo.

Disposizioni transitorie e finali

Per gli alloggi di nuova costruzione o oggetto di recupero edilizio, l’autogestione deve essere prevista nel contratto di locazione. Per gli alloggi già assegnati, l’autogestione va attivata entro 2 anni dall’entrata in vigore del regolamento. Le ospitalità temporanee già in corso devono essere adeguate entro 6 mesi dall’entrata in vigore.

L’atto disciplina una materia ancora strutturalmente rilevante, ma contiene termini transitori ormai scaduti; resta quindi applicabile per la disciplina ordinaria degli alloggi ERP sovvenzionata, senza più rilievo pratico per l’attivazione iniziale dell’autogestione e per l’adeguamento delle ospitalità pregresse.