L.R. Molise 21/2011

Modifiche alla disciplina straordinaria sul rilancio edilizio in Molise

La legge regionale Molise 9 settembre 2011, n. 21 interviene sulla legge regionale 11 dicembre 2009, n. 30, rafforzando e precisando la disciplina straordinaria per il rilancio del settore edilizio, la bioedilizia, l’uso di energie alternative e l’edilizia sociale e scolastica. La normativa opera nel territorio regionale molisano e si applica nell’ambito temporale previsto dalla legge base, prorogato da questa legge.

Ambito generale e rinvio alla normativa statale

La disciplina regionale è integrata con il rinvio alle disposizioni dell’articolo 5 del decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito dalla legge 12 luglio 2011, n. 106. Il quadro regionale continua quindi a operare in coordinamento con la normativa statale richiamata, soprattutto per gli istituti di ampliamento, demolizione e ricostruzione e per gli strumenti di cessione di cubatura.

Ampliamenti degli edifici esistenti

La legge conferma e specifica la possibilità di ampliare edifici esistenti e anche edifici in costruzione che, al 31 luglio 2011, abbiano completato le strutture portanti, come certificato dal direttore dei lavori. Gli ampliamenti sono ammessi in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti locali, con finalità di miglioramento abitativo, sicurezza sismica e prestazione energetica.

I limiti principali sono:

• fino al 20% del volume per gli edifici a uso residenziale;
• fino al 20% della superficie coperta per gli edifici a uso diverso;
• per le residenze, ulteriori premialità del 10% ciascuna in presenza di specifici impegni progettuali e qualitativi.

La premialità aggiuntiva riguarda:

• il rispetto della tipologia, dei materiali locali tradizionali o delle tecniche costruttive dell’edificio esistente;
• la realizzazione di un’azione integrata di manutenzione esterna dell’intero edificio per una migliore integrazione con l’ampliamento.

Gli ampliamenti possono essere realizzati in sopraelevazione, in contiguità o nell’area di proprietà del fabbricato. La sopraelevazione non è qualificata come nuova costruzione ai fini delle distanze e delle fasce di rispetto, restando fermi i limiti della normativa nazionale.

Requisiti tecnici, sismica e sottotetti

Gli ampliamenti devono rispettare la normativa sismica vigente. Prima dell’inizio dei lavori deve essere effettuata la procedura di calcolo e verifica dell’intervento sotto il profilo strutturale secondo il D.M. 14 gennaio 2008.

La legge consente inoltre ampliamenti in deroga ai regolamenti locali per:

• superfici coperte;
• altezze massime dei sottotetti, nei limiti necessari a raggiungere le quote che ne consentono l’agibilità.

Mutamento di destinazione d’uso collegato agli ampliamenti

Gli interventi di ampliamento possono essere accompagnati dal mutamento di destinazione d’uso, parziale o totale, delle unità immobiliari interessate. Il cambio d’uso è subordinato al rispetto degli standard urbanistici di cui all’articolo 3 del D.M. 1444/1968 e dei parametri minimi previsti dalla legge, anche mediante la realizzazione di parcheggi interrati o seminterrati. È ammesso anche con esecuzione di opere.

Per gli immobili in zona agricola, la legge consente il cambio d’uso dei locali non residenziali in residenziale, anche qui senza aumento di volume edificato, purché:

• i locali abbiano caratteristiche idonee alla civile abitazione secondo i regolamenti edilizi vigenti;
• siano eseguiti interventi per salubrità e vivibilità;
• sia migliorata la prestazione energetica, passando dalla classe energetica obbligatoria a quella superiore;
• sia ridotto il consumo idrico.

Resta fermo che il volume complessivo nuovo non può superare 300 mc lordi per unità immobiliare residenziale, con possibilità di avvalersi dell’asservimento o dell’aumento volumetrico spettante a un’altra unità contigua o appartenente allo stesso corpo di fabbrica.

Esclusioni comunali e limiti territoriali

I Comuni possono escludere l’applicazione dei singoli commi degli articoli 2, 3 e 6 con deliberazione motivata del consiglio comunale e per specifiche zone urbanistiche, sulla base di valutazioni urbanistiche, edilizie, paesaggistiche e ambientali. Tuttavia, per le disposizioni indicate, con eccezione dei centri storici, la legge limita la possibilità di esclusione comunale in relazione ad alcune norme espressamente richiamate.

Demolizione e ricostruzione

La legge rafforza la disciplina della demolizione e ricostruzione, anche parziale, per favorire la sostituzione e il rinnovamento del patrimonio edilizio esistente al 31 luglio 2011, compresi gli edifici in corso di demolizione o ristrutturazione e anche quelli considerati come sola struttura portante.

Gli incrementi ammessi sono fino a:

• 35% del volume esistente o demolito per gli edifici residenziali;
• 35% della superficie coperta per gli edifici a uso diverso.

Gli interventi possono comportare spostamenti rispetto all’area di sedime originaria, purché restino all’interno dello stesso lotto di proprietà, anche tramite cessione di cubatura. La cessione può operare anche tra aree appartenenti a proprietà diverse, ma deve essere regolata con convenzione.

Gli interventi possono anche essere accompagnati dal mutamento di destinazione d’uso, totale o parziale, purché siano rispettati gli standard urbanistici e i parametri minimi di legge; in alternativa, il cambio d’uso può consentire attività di vicinato e artigianali entro i limiti del d.lgs. 114/1998. La ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma, sulla medesima area di proprietà, non è considerata nuova costruzione ai fini delle distanze e delle fasce di rispetto.

Interventi su insediamenti e programmi costruttivi

La legge integra anche la disciplina dei programmi costruttivi nei comuni con strumento urbanistico generale approvato da oltre cinque anni alla data di entrata in vigore della legge. In tali comuni il consiglio comunale può ammettere programmi costruttivi anche in zone destinate ad attività commerciali, se prive di piani attuativi approvati, entro il limite massimo di 2,0 mc/mq.

Strutture ricettive e turistico-residenziali

Per promuovere l’edilizia ricettivo-complementare e turistico-residenziale, fino alla scadenza della legge è possibile approvare, anche in determinate zone vincolate o perimetrate richiamate dalla normativa regionale, strutture alberghiere, ricettive e case-vacanza mediante piani planovolumetrici. Tali piani devono contenere precise disposizioni volumetriche, tipologiche, formali e costruttive e verificare i parametri urbanistici del D.M. 1444/1968, con limite massimo di 2,0 mc/mq.

La procedura richiede:

• convocazione della conferenza di servizi ai sensi della legge n. 241/1990;
• partecipazione di tutti gli enti e organi interessati previsti dalla normativa di settore e dalla legge regionale n. 17/1999;
• attuazione degli interventi, in caso di esito favorevole, mediante presentazione di DIA.

Mutamento di destinazione d’uso senza opere

È sempre ammesso, e soggetto a denuncia di inizio attività, il mutamento di destinazione d’uso di immobili edificati o in corso di costruzione conformemente allo strumento urbanistico quando sia connesso a opere edilizie che non comportino trasformazione dell’aspetto esteriore né realizzazione di volumi e superfici. Il cambio è ammesso tra le destinazioni:

• residenziale;
• direzionale;
• ricettiva;
• commerciale.

È inoltre richiesto il mantenimento delle quantità minime di spazi pubblici per attività collettive, verde e parcheggi previste dal D.M. 1444/1968 e dallo strumento urbanistico comunale.

Sono considerati mutamenti senza opere anche quelli richiesti per immobili oggetto di interventi edilizi autorizzati prima del 31 luglio 2011 nell’ambito della destinazione originaria, perché tali lavori non si considerano connessi al cambio d’uso. Sono inoltre considerati conformi allo strumento urbanistico gli immobili edificati in base a titolo edilizio valido e non annullato né dichiarato illegittimo con sentenza.

Regime temporale, proroga e facoltà comunale di esclusione

Il termine di ventiquattro mesi previsto dalla legge regionale n. 30/2009 è prorogato di due anni. I Comuni possono esercitare la facoltà di escludere l’applicabilità delle singole disposizioni entro sessanta giorni dall’entrata in vigore della legge, con delibera motivata del consiglio comunale.

Abrogazioni e decorrenza

È abrogato il comma 1-bis dell’articolo 16 della legge regionale n. 30/2009. La legge entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione nel Bollettino ufficiale della Regione Molise.

Obsolescenza pratica della legge

La legge è oggi sostanzialmente superata sul piano applicativo, perché interviene su una disciplina straordinaria legata a termini temporali e a interventi riferiti a immobili ed edifici esistenti al 31 luglio 2011, oltre a rinviare a scadenze già concluse. Ha quindi rilievo soprattutto storico-consolidato, più che operativo attuale.