Cassazione Civile, Sentenza n. 9069/2022 del 21/03/2022

Esito

La controversia

Impugnazione di due delibere assembleari (25 maggio 2004 e 16 giugno 2005) con cui l'assemblea condominiale aveva assegnato nominativamente e in via esclusiva i posti auto nel cortile comune ai soli 35 condomini proprietari di appartamenti, escludendo i proprietari dei locali commerciali. Il ricorrente contestava la legittimità di tale assegnazione in violazione dei principi di parità di uso delle parti comuni (art. 1102 c.c.) e delle norme sul regolamento e sulle delibere assembleari (artt. 1120 co.2 ante riforma, 1136, 1138 c.c.), nonché il rischio che l'assegnazione permanente e nominativa potesse integrare una traslazione di fatto di diritti reali o favorire l'usucapione della porzione assegnata.

La decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondato il ricorso. Ha affermato il principio secondo cui né il regolamento di condominio né una delibera assembleare approvata a maggioranza possono disporre l'assegnazione nominativa, esclusiva e a tempo indefinito di posti auto fissi in cortile a favore di alcuni condomini, poiché tale misura sottrae a taluni partecipanti l'utilizzazione paritaria del bene comune e può determinare gli estremi per l'acquisto per usucapione. Di conseguenza la Corte ha cassato la sentenza della Corte d'appello di L'Aquila e ha rinviato la causa alla stessa Corte d'appello in diversa composizione per uniformare la decisione al principio enunciato e per decidere anche sulle spese di cassazione.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  Principio di parità del godimento delle parti comuni; impedisce che l'assemblea riconosca l'uso esclusivo di una determinata utilità del bene comune soltanto ad alcuni condomini.

• art. 1120 c.c. comma 2 (versione anteriore alla riforma 2012)

  Richiamato in relazione ai poteri dell'assemblea sulle modifiche delle parti comuni e sulle opere, pertinente alla disciplina delle decisioni assembleari che incidono sulle parti comuni.

• art. 1421 c.c.

  Norma richiamata nel motivo di ricorso in tema di usucapione o acquisto di diritti reali per possesso; la sentenza rileva il rischio che uso esclusivo e prolungato possa portare all'usucapione.

• art. 1136 c.c. comma 2

  Regola la maggioranza necessaria per l'approvazione del regolamento di condominio e delle delibere aventi carattere ordinamentale; la Cassazione distingue tra delibere organizzative ammesse a maggioranza e atti che incidono su diritti reali, per i quali occorre consenso individuale.

• art. 1138 c.c. commi 1 e 4

  Definisce il regolamento di condominio e i suoi limiti: il regolamento non può validamente menomare i diritti reali dei condomini senza consenso unanime e, se la pattuizione ha natura reale, richiede forma contrattuale e trascrizione per l'opponibilità ai terzi.

• art. 1117 c.c. n. 1

  Definisce il cortile e le parti comuni dell'edificio; la Corte conferma che il cortile rientra nelle parti comuni e che anche i proprietari di locali commerciali possono avere diritto di condominio sul cortile salvo diverso titolo.

• art. 1137 c.c.

  Regola l'impugnazione delle delibere assembleari: il condomino ha interesse e legittimazione ad impugnare delibere che ledono il suo diritto di godimento delle parti comuni.

• art. 380-bis c.p.c. e art. 375 c.p.c.

  Richiamate nella fase procedurale per valutare la manifesta infondatezza del ricorso e le facoltà difensive; la Corte ha comunque escluso la manifesta infondatezza e ha proceduto alla decisione di merito.

• art. 23 comma 8-bis d.l. 28 ottobre 2020, n. 137 (conv. L. 18 dicembre 2020, n. 176)

  Norma procedurale che ha consentito alla Corte di decidere il ricorso in camera di consiglio secondo quanto previsto dalla disciplina emergenziale richiamata.

Massime di principio

• Una delibera assembleare o un regolamento non può, senza il consenso unanime dei condomini, creare assegnazioni nominative, esclusive e perpetue di porzioni delle parti comuni; per attribuire diritti reali esclusivi è necessaria una pattuizione contrattuale con il consenso di tutti e, se trasferisce diritti reali, la trascrizione per l'opponibilità ai terzi.
• L'assemblea può disciplinare l'uso delle parti comuni per ragioni organizzative (es. individuazione di posti auto, turnazione, ordine di parcheggio), purché la disciplina rispetti il principio di parità di godimento previsto dall'art. 1102 c.c. e non determini la sottrazione definitiva della disponibilità della cosa ad alcuni condomini.
• Il proprietario di un locale commerciale che ha titolo a quota del condominio sul cortile ha legittimazione e interesse a impugnare delibere che gli impediscono il godimento delle parti comuni; la qualità di condomino è sufficiente per l'azione di annullamento o impugnazione quando la delibera incide sul suo diritto di godimento.
• È necessario valutare la natura del regolamento o della clausola (normativa vs contrattuale). Se la clausola ha effetto traslativo o realmente limitativo dei diritti, va qualificata come pattuizione contrattuale e richiede consenso e, se occorre, trascrizione.
• Per prevenire il rischio di usucapione da uso esclusivo protratto, il condominio dovrebbe evitare assegnazioni di fatto permanenti e predisporre modalità di utilizzo temporanee, rotative o con revoca possibile, nonché vigilare sul rispetto degli spazi comuni.
• In presenza di controversie simili, chi contesta una delibera deve verificare i titoli che definiscono le parti comuni, documentare la lesione patrimoniale o del diritto di godimento e, se opportuno, agire ai sensi dell'art. 1137 c.c. per ottenere l'annullamento o la declaratoria di illegittimità della delibera.