Cassazione Civile, Ordinanza n. 32528/2025 del 13/12/2025

Esito

La controversia

La lite nasce da un contratto preliminare del 4 dicembre 2019 avente ad oggetto la vendita di un complesso immobiliare a destinazione direzionale sito in Firenze. La società promissaria acquirente aveva convenuto il promittente venditore chiedendo l’accertamento dell’autenticità della sua sottoscrizione sul preliminare e su successivi patti aggiuntivi, al fine di poter trascrivere il contratto nei registri immobiliari. Il venditore aveva reagito con domanda riconvenzionale di risoluzione del preliminare, invocando una clausola risolutiva espressa che prevedeva la risoluzione automatica in caso di mancato versamento, entro il termine pattuito poi differito, della caparra confirmatoria di euro 50.000. Il Tribunale aveva dichiarato cessata la materia del contendere sulla domanda principale, perché il venditore aveva poi riconosciuto di aver firmato, e aveva accolto la domanda riconvenzionale di risoluzione. La Corte d’appello aveva confermato, ritenendo che la promissaria acquirente non avesse mai offerto il pagamento della caparra nei termini, che la proposta sostituzione con una polizza fideiussoria a prima richiesta non fosse equivalente al versamento in denaro pattuito, e che non fosse provato un comportamento del venditore tale da legittimare l’eccezione di inadempimento o una pretesa contrarietà a buona fede e correttezza. Nel ricorso per cassazione la società ha dedotto, con i primi due motivi, violazione degli artt. 1453 e 2645-bis c.c., 100 c.p.c., 1175, 1337, 1375 e 1460 c.c., sostenendo che la fideiussione avrebbe dovuto essere considerata equivalente alla caparra e che la risoluzione del preliminare era stata dichiarata in modo erroneo, oltre a censurare la valutazione di merito sulla sua condotta e sulla buona fede. Con il terzo motivo ha contestato il capo sulle spese di lite. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati i primi due motivi, osservando che, in presenza di doppia conforme, il vizio motivazionale ex art. 360 n. 5 c.p.c. era inammissibile perché non erano state indicate ragioni di fatto diverse tra primo e secondo grado; ha inoltre affermato che la sostituzione della caparra in denaro con una fideiussione non poteva essere imposta in difformità dal pattuito, poiché il denaro consente al creditore l’immediata disponibilità della somma, qualità non propria della garanzia personale. Ha poi dichiarato il terzo motivo sostanzialmente inammissibile come "motivo non motivo" dipendente dall’esito sfavorevole del ricorso.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso della società promissaria acquirente, ha confermato la decisione della Corte d’appello di Firenze e quindi la risoluzione del preliminare già pronunciata nei gradi di merito. Ha condannato la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore del controricorrente e ha dato atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato. Il rigetto è stato fondato sull’infondatezza delle censure di merito e sulla inammissibilità del vizio motivazionale dedotto in presenza di doppia conforme, oltre che sulla non equivalenza tra caparra confirmatoria in denaro e fideiussione a prima richiesta quando il contratto richieda espressamente il versamento della somma.

Norme richiamate

• art. 1453 c.c.

  richiamato quale norma invocata dalla ricorrente sulla risoluzione per inadempimento; la Corte non ne accoglie la lettura proposta, poiché ritiene corretta la risoluzione del preliminare sulla base dell’inadempimento accertato nei fatti.

• art. 2645-bis c.c.

  richiamato dalla ricorrente in relazione alla trascrizione del preliminare; la Corte non ravvisa violazioni rilevanti nella sentenza impugnata.

• art. 100 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente per contestare la valutazione sull’interesse ad agire; la Corte conferma che, una volta risolto il contratto, veniva meno l’interesse a una pronuncia sull’autenticità della sottoscrizione ai fini della trascrizione.

• art. 1175 c.c.

  richiamato in tema di correttezza; la Corte reputa infondata la censura, condividendo la valutazione di merito sulla condotta della ricorrente.

• art. 1337 c.c.

  richiamato dalla ricorrente in tema di buona fede nelle trattative; la Corte non accoglie la censura.

• art. 1375 c.c.

  richiamato in tema di esecuzione secondo buona fede; la Corte ritiene non decisiva la doglianza e conferma il giudizio di merito.

• art. 1460 c.c.

  richiamato per l’eccezione di inadempimento; la Corte osserva che la ricorrente non aveva fornito un valido fondamento fattuale per invocarla in modo da paralizzare la pretesa avversaria.

• art. 360, co. 1, n. 3, c.p.c.

  norma sul motivo di ricorso per cassazione per violazione di legge, invocata dalla ricorrente; la Corte ribadisce che il sindacato di legittimità non consente di rimettere in discussione la ricostruzione del fatto operata dal giudice di merito.

• art. 360, co. 1, n. 5, c.p.c.

  richiamato per il vizio motivazionale; la Corte lo reputa inammissibile nel caso di doppia conforme e comunque non configurabile come semplice richiesta di diversa valutazione delle prove.

• art. 348-ter, co. 5, c.p.c.

  richiamato per escludere il vizio ex art. 360 n. 5 c.p.c. in presenza di doppia conforme, salvo la specifica indicazione di diverse rationes decidendi di fatto nei due gradi.

• art. 360, co. 4, c.p.c.

  richiamato in relazione alla disciplina del ricorso per cassazione dopo la riforma; la Corte ribadisce il limite al sindacato sul vizio motivazionale.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  applicato per dare atto dell’obbligo dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  richiamato come parametro per il calcolo dell’ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• In sede di legittimità, il vizio motivazionale ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile quando la sentenza d’appello conferma integralmente la decisione di primo grado e il ricorrente non indica specificamente le diverse ragioni di fatto poste a base delle due pronunce.
• La censura per violazione di legge non può essere usata per ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio: occorre che il fatto accertato dal giudice di merito sia sussumibile in modo erroneo nella norma, mentre la contestazione della ricostruzione fattuale resta preclusa in cassazione.
• Quando il contratto prevede il versamento di una caparra confirmatoria in denaro, la parte obbligata non può sostituire unilateralmente tale adempimento con una fideiussione a prima richiesta, perché la prestazione pattuita attribuisce al creditore la disponibilità immediata della somma, qualità non equivalente alla garanzia personale.
• L’eccezione di inadempimento e la dedotta violazione dei doveri di correttezza e buona fede richiedono un adeguato supporto fattuale: in mancanza di prova di un concreto comportamento inadempiente della controparte, la censura non può impedire la risoluzione del contratto per l’inadempimento della parte che doveva eseguire la prestazione principale.
• Se la domanda proposta era funzionale alla trascrizione di un preliminare, la sopravvenuta risoluzione del contratto può far venir meno l’interesse ad una pronuncia sull’autenticità della sottoscrizione ai fini della tutela prenotativa.

Come è indicizzato